Die geplante Mietrechtsreform 2026, im Gesetzgebungsverfahren als „Mietrecht II" bezeichnet, gilt als das umfangreichste Vorhaben im Wohnraummietrecht seit der Einführung der Mietpreisbremse. Das Bundeskabinett hat den Regierungsentwurf beschlossen und in das parlamentarische Verfahren eingebracht, in Kraft getreten ist das Gesetz aber noch nicht. Für Vermieter und Mieter lohnt sich der frühe Blick trotzdem, denn die Reform verändert genau jene Vertragsmodelle, mit denen sich in den vergangenen Jahren die Mietpreisbremse umgehen ließ. Dieser Beitrag ordnet die fünf wichtigsten geplanten Änderungen ein und zeigt, worauf beide Seiten ihre Verträge prüfen sollten.
Was „Mietrecht II" überhaupt regelt
Hinter dem Kürzel steckt der Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete. Es handelt sich um den zweiten Teil eines größeren Reformpakets. Der erste Teil, häufig „Mietrecht I" genannt, betraf allein die Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2029 und ist bereits geltendes Recht. „Mietrecht II" greift dagegen tiefer in die Substanz des Mietverhältnisses ein und setzt an den Stellen an, die der Gesetzgeber als Schlupflöcher betrachtet.
Wichtig ist die Einordnung des Verfahrensstands. Der Regierungsentwurf wurde vom Kabinett beschlossen, durchläuft nun aber Bundestag und Bundesrat. Bis zur endgültigen Verabschiedung sind inhaltliche Änderungen üblich, und einzelne Schwellenwerte können sich noch verschieben. Niemand sollte bestehende Verträge vorschnell umschreiben, nur weil ein Entwurf vorliegt. Wer die Mechanik aber jetzt versteht, kann seine Vermietungspraxis ruhig und ohne Aktionismus auf den Tag X vorbereiten. Die folgenden fünf Punkte sind das Herzstück und betreffen die Indexmiete, den Möblierungszuschlag, die Kurzzeitvermietung, die Schonfristzahlung sowie das vereinfachte Modernisierungsverfahren.
Rechtlicher Rahmen der Reform
Das gesamte Wohnraummietrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert, von der Grundpflicht des Vermieters in § 535 BGB bis zu den Vorschriften der sozialen Mietpreisbremse in den §§ 556d ff. BGB. „Mietrecht II" verändert dieses Gefüge nicht von außen, sondern arbeitet sich in einzelne Paragraphen hinein. Die Indexmiete etwa ist heute in § 557b BGB geregelt, und genau dort soll künftig eine Deckelung eingefügt werden. Auch die Schonfristzahlung knüpft an die bestehenden Kündigungsvorschriften der §§ 543, 569 BGB an, statt eine völlig neue Systematik zu schaffen.
Diese Technik hat Folgen für die Praxis. Eine Änderung mitten im BGB wirkt anders als ein Sondergesetz, weil sie automatisch auf laufende und neue Verträge durchschlägt, sobald sie in Kraft tritt. Bei der Indexmiete soll der neue Deckel ausdrücklich auch für bestehende Verträge gelten, während die Transparenzpflichten beim möblierten Wohnen vor allem Neuvermietungen treffen. Entscheidend bleibt außerdem, dass mehrere Regelungen nur in als angespannt ausgewiesenen Wohnungsmärkten greifen. Die Länder bestimmen diese Gebiete per Rechtsverordnung, sodass die regionale Lage darüber entscheidet, ob ein Vermieter überhaupt betroffen ist. Den offiziellen Verfahrensstand dokumentiert die Übersicht des Bundesjustizministeriums zum Gesetzgebungsverfahren Miete II, die für alle weiteren Schritte die maßgebliche Quelle bildet.
Erste Änderung: Indexmieten werden gedeckelt
Bei der Indexmiete koppelt der Vertrag die Miethöhe an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. Steigen die Preise, steigt die Miete im gleichen Verhältnis, ganz ohne gesonderte Begründung. In Phasen hoher Inflation wurde dieses Instrument für Mieter zur Belastung, weil zweistellige Indexsprünge ungebremst durchschlugen. Der Entwurf setzt hier an: Künftig soll der Teil einer jährlichen Indexsteigerung, der drei Prozent übersteigt, nur noch zur Hälfte mieterhöhend wirken.
Praktisch heißt das, dass die Indexmiete nicht abgeschafft, sondern für Hochinflationsphasen gebremst wird. Bei einer Teuerung von beispielsweise sieben Prozent dürften die ersten drei Prozent voll, die weiteren vier Prozent nur zur Hälfte umgelegt werden. Diese Grenze greift nach dem Entwurf vor allem in angespannten Wohnungsmärkten, nicht flächendeckend. Für Vermieter verliert die Indexklausel damit einen Teil ihrer früheren Verlässlichkeit als Kalkulationsinstrument, gerade dann, wenn die Inflation deutlich anzieht. Für Mieter entsteht im Gegenzug ein Schutz vor sprunghaften Erhöhungen, mit dem sich auch in unruhigen Zeiten planen lässt.
Zweite und dritte Änderung: Möblierung und Kurzzeitvermietung
Der Möblierungszuschlag war bislang kaum geregelt und wurde in der Praxis sehr unterschiedlich berechnet. Genau darin sah der Gesetzgeber eine bequeme Umgehung der Mietpreisbremse, weil sich ein überhöhter Möbelaufschlag schlecht überprüfen ließ. Der Entwurf verlangt deshalb, dass der Zuschlag im Mietangebot gesondert ausgewiesen wird und sich am Zeitwert der Möbel orientiert, also am Anschaffungswert abzüglich Abnutzung. Für eine vollständig möblierte Wohnung gilt ein Zuschlag von bis zu zehn Prozent der Nettokaltmiete als angemessen, ein höherer Betrag bleibt möglich, wenn der tatsächliche Möbelwert ihn rechtfertigt. Wer den Zuschlag gar nicht ausweist, dessen Wohnung gilt für die zulässige Miethöhe als unmöbliert, mit voller Wirkung der Mietpreisbremse.
Parallel dazu zieht der Entwurf eine klare Grenze bei der Kurzzeitvermietung. Bisher fehlte eine trennscharfe Definition des vorübergehenden Gebrauchs im Sinne von § 549 Abs. 2 BGB, was Modelle mit kurzen Laufzeiten begünstigte. Künftig soll allein die Dauer entscheiden: Nur Mietverträge bis zu sechs Monaten, die auf einem echten vorübergehenden Bedarf beruhen, bleiben vom sozialen Mietrecht ausgenommen, eine Verlängerung ist nur eng begrenzt bis zu acht Monaten zulässig. Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, fällt das Mietverhältnis automatisch unter den vollen Schutz des Wohnraummietrechts. Damit geraten gerade gewerbliche Modelle mit dauerhaft kurzen Verträgen unter Druck.
Vierte und fünfte Änderung: Schonfristzahlung und Modernisierung
Die vierte Neuerung betrifft den Kündigungsschutz bei Mietrückständen. Bisher konnte ein Mieter zwar die fristlose Kündigung durch vollständige Nachzahlung abwenden, die parallel ausgesprochene ordentliche Kündigung blieb davon aber unberührt und beendete das Mietverhältnis trotzdem. Der Entwurf weitet die sogenannte Schonfristzahlung aus, sodass die rechtzeitige Nachzahlung künftig einmalig auch gegen die ordentliche Kündigung wirkt. Für Mieter in einer finanziellen Notlage bedeutet das eine zweite Chance, für Vermieter dagegen, dass eine saubere Trennung über die Zahlungsrückstände schwerer durchzusetzen ist.
Die fünfte Änderung wirkt auf den ersten Blick technisch, hat aber praktischen Wert. Das vereinfachte Modernisierungsverfahren nach § 559c BGB erlaubt es Vermietern, kleinere Modernisierungen ohne aufwendige Einzelberechnung umzulegen. Die Wertgrenze für dieses Verfahren soll von 10.000 auf 20.000 Euro je Wohnung angehoben werden, was energetische Maßnahmen und altersgerechte Umbauten erleichtert. Zu beachten bleibt die Sperrfrist: Nach einer vereinfachten Modernisierung ist für die folgenden Jahre keine erneute Umlage im selben verschlankten Verfahren möglich, sodass sich größere Vorhaben weiterhin bündeln lassen. In der Summe ist der Regierungsentwurf an dieser Stelle vermieterfreundlicher als die ursprüngliche Fassung, verlangt aber mehr Dokumentationsdisziplin.
Mietverträge rechtssicher mit Captain.Legal erstellen
Wer einen neuen Mietvertrag aufsetzt, kann die kommenden Anforderungen schon heute mitdenken, ohne auf das Inkrafttreten zu warten. Über den digitalen Assistenten von Captain.Legal lässt sich Schritt für Schritt der passende Vertrag erzeugen, vom unbefristeten Mietvertrag für Wohnraum nach den §§ 535 ff. BGB bis zum Zeitmietvertrag nach § 575 BGB für die wirklich befristete Vermietung. Das System fragt die maßgeblichen Punkte ab, etwa ob die Wohnung möbliert überlassen wird, und hält ein Feld für den gesondert ausgewiesenen Möblierungszuschlag bereit, genau jene Transparenz, die der Entwurf verlangt.
Auch für die WG-Konstellation und die Untervermietung stehen geprüfte Vorlagen bereit, darunter der Untermietvertrag für das WG-Zimmer nach § 553 BGB. Steht später eine Anpassung der Miete an, führt das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB durch die formalen Voraussetzungen, die Gerichte regelmäßig prüfen. Jedes Dokument steht als Word- und PDF-Datei zur Verfügung, lässt sich also nachbearbeiten und archivieren, ohne dass für den Standardfall anwaltliche Begleitung nötig wäre.
Häufige Fehler in der Praxis
Der teuerste Fehler ist nach wie vor der mündliche oder lückenhafte Mietvertrag. Wer zentrale Punkte wie die Höhe und Aufschlüsselung der Betriebskosten oder die Vereinbarung zur Möblierung dem Zufall überlässt, riskiert, dass einzelne Klauseln im Streitfall keinen Bestand haben. Ebenso verbreitet ist der Griff zu veralteten „Muster"-Verträgen aus dem Internet, die häufig Klauseln enthalten, die längst von der Rechtsprechung gekippt wurden, etwa starre Schönheitsreparaturklauseln. Ein dritter Klassiker betrifft die Indexmiete: Manche Vermieter kombinieren eine Indexklausel mit einer zusätzlichen Erhöhung nach § 558 BGB, obwohl beide Wege nebeneinander gerade nicht zulässig sind.
Im Licht der Reform kommen neue Stolperfallen hinzu. Wer eine möblierte Wohnung vermietet und den Zuschlag nicht sauber ausweist, muss damit rechnen, dass die Wohnung mietrechtlich als unmöbliert behandelt wird. Und wer ein dauerhaftes Geschäftsmodell als Kette kurzer Mietverträge tarnt, wird sich künftig an der starren Sechsmonatsgrenze messen lassen müssen. Verträge gehören vor Unterschrift geprüft, nicht erst, wenn der erste Streit entstanden ist.
Häufige Fragen
Ab wann gilt die Mietrechtsreform 2026?
Ein konkretes Datum steht noch nicht fest. Der Regierungsentwurf wurde vom Bundeskabinett beschlossen und befindet sich im parlamentarischen Verfahren in Bundestag und Bundesrat. Ein Inkrafttreten vor dem späten Jahresverlauf gilt als unwahrscheinlich, und einzelne Schwellenwerte können sich während der Beratungen noch ändern. Solange das Gesetz nicht verkündet ist, bleibt das bisherige Mietrecht uneingeschränkt anwendbar. Vermieter und Mieter sollten den Entwurf daher als Vorschau verstehen, an der sich neue Verträge bereits orientieren können, ohne dass sich daraus schon heute neue Pflichten ergeben.
Sind mit Captain.Legal erstellte Mietverträge rechtsgültig?
Ja. Die Vorlagen sind auf das geltende deutsche Mietrecht abgestimmt und werden juristisch gepflegt. Ein Wohnraummietvertrag bedarf keiner notariellen Beurkundung, sodass ein vollständig ausgefülltes und von beiden Parteien unterschriebenes Dokument wirksam ist. Entscheidend für die Gültigkeit sind die korrekten Pflichtangaben, die der Assistent abfragt, etwa die genaue Bezeichnung der Mietsache, die Miethöhe und die Regelung der Betriebskosten. Wer das Dokument vollständig ausfüllt und unterzeichnet, hält einen belastbaren Vertrag in der Hand.
In welchem Format kann ich den Mietvertrag herunterladen?
Jedes Dokument steht sowohl als Word-Datei als auch als PDF zur Verfügung. Das Word-Format eignet sich, wenn noch individuelle Anpassungen nötig sind, etwa eine zusätzliche Vereinbarung zur Gartennutzung. Das PDF ist das richtige Format für die Unterschrift und die spätere Archivierung, weil es sich nicht versehentlich verändern lässt. Beide Dateien stehen unmittelbar nach der Erstellung bereit, sodass sich der Vertrag ausdrucken oder digital weiterleiten lässt.
Gilt der Indexmieten-Deckel auch für bestehende Verträge?
Nach dem Entwurf soll die Deckelung der Indexmiete künftige Erhöhungen erfassen, und zwar auch in bereits laufenden Verträgen. Das unterscheidet diese Regelung von den Transparenzpflichten beim möblierten Wohnen, die vor allem Neuvermietungen betreffen. Die genaue Übergangsregelung wird sich erst im parlamentarischen Verfahren festigen. Wer einen Indexmietvertrag verwaltet, sollte daher im Blick behalten, dass eine an die Inflation gekoppelte Erhöhung nach Inkrafttreten möglicherweise nicht mehr in voller Höhe durchsetzbar ist, sobald die jährliche Teuerung die Schwelle von drei Prozent überschreitet.
Was ändert sich beim Möblierungszuschlag konkret?
Der Zuschlag muss nach dem Entwurf gesondert im Mietangebot ausgewiesen werden und sich am Zeitwert der Möbel orientieren. Für eine vollständig möblierte Wohnung gilt ein Aufschlag bis zu zehn Prozent der Nettokaltmiete als angemessen, ein höherer Betrag bleibt zulässig, wenn der tatsächliche Wert der Ausstattung ihn trägt. Fehlt der gesonderte Ausweis, wird die Wohnung mietrechtlich wie eine unmöblierte behandelt. Vermieter sollten deshalb künftig eine nachvollziehbare Aufstellung der überlassenen Möbel und ihres Werts bereithalten.
Wie lange darf ein Kurzzeitmietvertrag künftig laufen?
Der Entwurf knüpft die Ausnahme vom sozialen Mietrecht an eine feste zeitliche Obergrenze. Verträge zum vorübergehenden Gebrauch sollen grundsätzlich auf sechs Monate begrenzt werden, in eng umrissenen Ausnahmefällen auf bis zu acht Monate. Maßgeblich ist außerdem, dass tatsächlich ein vorübergehender Bedarf vorliegt, etwa ein befristeter beruflicher Einsatz. Wird die Grenze überschritten oder fehlt der nachvollziehbare Grund, fällt das Mietverhältnis automatisch unter den vollen Wohnraummietschutz samt Mietpreisbremse und Kündigungsschutz.
Bedeutet die erweiterte Schonfristzahlung, dass Mietrückstände folgenlos bleiben?
Nein. Die Schonfristzahlung wirkt nur, wenn der Mieter die aufgelaufenen Rückstände vollständig und rechtzeitig ausgleicht. Neu ist allein, dass diese Nachzahlung künftig einmalig auch die ordentliche Kündigung abwenden soll, nicht nur die fristlose. Wiederholt sich die Zahlungsstörung, steht dieser Rettungsanker nicht erneut zur Verfügung. Vermieter behalten damit ein Druckmittel, müssen aber einkalkulieren, dass eine einmalige Nachzahlung das Mietverhältnis vorerst fortbestehen lässt.