Wohnung kündigen ohne Fristfehler: Muster für Mieter

Juristisch ist die Kündigung eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung. Sie wird nicht mit dem Absenden wirksam, sondern erst mit dem Zugang beim Vermieter (§ 130 Abs. 1 BGB), und sie braucht seine Zustimmung nicht. Anders als der Vermieter, der nach § 573 BGB ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf darlegen muss, kündigen Sie ohne Begründung. Ein Grund im Schreiben ist überflüssig und bietet im Streitfall nur Angriffsfläche. Widersprechen kann der Vermieter ebenfalls nicht, denn die Sozialklausel des § 574 BGB schützt allein den Mieter.

Abzugrenzen ist die ordentliche Kündigung von drei Nachbarinstituten. Der Mietaufhebungsvertrag beendet das Verhältnis einvernehmlich zu jedem beliebigen Datum, setzt aber die Unterschrift des Vermieters voraus. Die außerordentliche Kündigung gibt es in zwei Formen: fristlos aus wichtigem Grund nach §§ 543, 569 BGB, etwa bei erheblicher Gesundheitsgefährdung, oder mit gesetzlicher Frist aufgrund eines Sonderkündigungsrechts. Ein Zeitmietvertrag nach § 575 BGB schließlich lässt sich während der vereinbarten Laufzeit nicht ordentlich kündigen. Möglich bleiben dort nur die außerordentliche Kündigung oder eine Einigung mit dem Vermieter. Unsere Vorlage deckt den Standardfall ab: das unbefristete Mietverhältnis über Wohnraum, beendet durch den Mieter mit gesetzlicher Frist.

Die Kündigungsfrist im Mietvertrag ergibt sich für den Mieter aus § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB. Danach ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Daraus folgt die bekannte Dreimonatsfrist, die für Mieter unabhängig von der Wohndauer gilt; die Verlängerung auf sechs und neun Monate nach Satz 2 trifft allein den Vermieter. Eine Vereinbarung, die Ihre Frist verlängert, ist nach § 573c Abs. 4 BGB unwirksam. Davon zu unterscheiden ist der beiderseitige Kündigungsverzicht, den die Rechtsprechung in Grenzen zulässt. Für Altverträge aus der Zeit vor dem 1. September 2001 gilt Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB: Individuell vereinbarte längere Fristen können fortgelten, formularmäßig übernommene gesetzliche Staffelungen dagegen nicht mehr. Den amtlichen Wortlaut der Kündigungsfristen in § 573c BGB stellt das Bundesjustizministerium frei zugänglich bereit.

Zur Form verlangt § 568 Abs. 1 BGB die Schriftform, also nach § 126 BGB ein Dokument mit eigenhändiger Namensunterschrift. Eine Kündigung per E-Mail, Fax, SMS oder Messenger ist deshalb unwirksam, auch wenn der Vermieter sie nachweislich gelesen hat. Das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz hat daran nichts geändert: Es führte die Textform für langfristige Gewerbemietverträge ein, die Schriftform der Kündigung von Wohnraum blieb unberührt. Für die Karenzzeit hat der BGH mit Urteil vom 27. April 2005 (VIII ZR 206/04) entschieden, dass der Samstag als Werktag mitzählt, sofern nicht der letzte Tag der Karenzfrist auf ihn fällt.

Neben der ordentlichen Kündigung kennt das Gesetz Sonderkündigungsrechte. Erhalten Sie ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB, dürfen Sie gemäß § 561 BGB bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen; die Mieterhöhung tritt dann nicht ein. Eine Modernisierungsankündigung eröffnet nach § 555e BGB ein vergleichbares Recht mit kürzerer Erklärungsfrist.

Der häufigste Anlass ist schlicht ein Umzug: eine neue Stelle in einer anderen Stadt, mehr Platz für die Familie, der Einzug ins eigene Haus. Steht der Einzugstermin fest, sollte die Kündigung so früh zugehen, dass sich doppelte Mietzahlungen auf höchstens einen Monat beschränken. Wer den dritten Werktag um einen Tag verpasst, zahlt einen vollen Monat zusätzlich.

Paare und Wohngemeinschaften, die sich trennen, bilden die zweite große Gruppe. Eine Teilkündigung durch nur einen Mitmieter ist unwirksam, das Mietverhältnis lässt sich nur gemeinsam beenden. Verweigert der verbleibende Partner die Mitwirkung, erkennen Gerichte vor allem unter Ehegatten nach der Trennung einen Anspruch auf Zustimmung zur Kündigung an.

Seltener, aber rechtlich anspruchsvoller sind Sonderfälle. Stirbt der Mieter, können die Erben nach § 564 BGB innerhalb eines Monats ab Kenntnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, einer konkret benannten Person einen Teil der Wohnung per Untermietvertrag für WG-Zimmer und Teilüberlassung zu überlassen, gewährt § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist, sofern in der Person des Untermieters kein wichtiger Grund vorliegt. Wertvoll ist das vor allem bei einem vereinbarten Kündigungsverzicht. Ein Grenzfall bleibt die Genossenschaftswohnung: Mit der Kündigung endet der Nutzungsvertrag, nicht aber Ihre Mitgliedschaft. Die Auszahlung Ihres Geschäftsguthabens erreichen Sie nur durch eine gesonderte Kündigung nach § 65 GenG, deren Frist die Satzung bestimmt.

Das Schreiben beginnt mit der vollständigen Bezeichnung der Parteien, also aller Mieter, die im Vertrag stehen, und aller Vermieter. Es folgen die genaue Anschrift der Mietsache mit Etage und Lage, das Datum des Mietvertrags und die unmissverständliche Erklärung, das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen. Bloße Absichtsbekundungen genügen nicht, die Kündigung muss klar und bedingungsfrei formuliert sein.

Herzstück ist die Datumsklausel. Die Vorlage nennt das konkrete Vertragsende, das sich aus Ihrem geplanten Zustelldatum ergibt, und erklärt hilfsweise die Kündigung zum nächstmöglichen Termin. Diese Auffangklausel rettet das Schreiben, falls es einen Tag zu spät ankommt oder ein Feiertag die Rechnung verschiebt: Das Mietverhältnis endet dann einen Monat später, statt dass über die Auslegung gestritten wird. Ergänzend widerspricht das Schreiben vorsorglich einer stillschweigenden Verlängerung nach § 545 BGB, die sonst droht, wenn die Rückgabe der Wohnung sich über das Vertragsende hinaus verzögert.

Der Schlussteil regelt die Abwicklung. Sie bitten um einen Termin zur Wohnungsübergabe, teilen Ihre neue Anschrift für die Abrechnung der Mietkaution mit und fordern eine schriftliche Eingangsbestätigung. Für jeden Mieter ist eine eigene Unterschriftszeile vorgesehen. Handelt ein Vertreter, etwa ein Angehöriger mit einer schriftlichen Generalvollmacht nach §§ 164 ff. BGB, muss die Vollmacht im Original beiliegen. Fehlt sie, kann der Vermieter die Kündigung nach § 174 BGB unverzüglich zurückweisen, und die Frist ist verloren.

Das Mietrecht ist Bundesrecht, das Feiertagsrecht dagegen Sache der Länder. Ein gesetzlicher Feiertag ist kein Werktag und zählt bei der Karenzzeit des § 573c Abs. 1 BGB nicht mit. Bundesweit betrifft das Neujahr, den 1. Mai und den 3. Oktober. In manchen Jahren rutschen auch Karfreitag oder Ostermontag in die ersten Apriltage, Christi Himmelfahrt oder Pfingstmontag an den Anfang des Juni.

In Bayern und Baden-Württemberg kommt Allerheiligen hinzu. Weil der 1. November dort kein Werktag ist, beginnt die Zählung erst am Folgetag, und der dritte Werktag liegt in den meisten Jahren einen Tag später als in Hamburg oder Berlin. Fronleichnam kann zudem in die ersten Junitage fallen. Der 6. Januar, auch in Sachsen-Anhalt ein Feiertag, liegt dagegen rechnerisch nie innerhalb der drei Werktage; relevant wird er nur, wenn der dritte Werktag ein Samstag ist und man die höchstrichterlich offene Verlängerung nach § 193 BGB heranzieht.

Ähnlich wie im Süden rechnen Mieter in Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und im Saarland, wo Allerheiligen und Fronleichnam ebenfalls Feiertage sind. Hessen kennt nur Fronleichnam, Sachsen und Thüringen kennen ihn lediglich in einzelnen Gemeinden der Oberlausitz und des Eichsfelds. Im Norden, in Berlin und in Brandenburg greifen in der Karenzzeit praktisch nur die bundesweiten Feiertage. Der Reformationstag am 31. Oktober und der Frauentag am 8. März können nie auf einen der ersten drei Werktage eines Monats fallen.

Heikel wird es, wenn Wohnung und Vermieter in verschiedenen Ländern liegen. Ob die Feiertage am Ort der Wohnung oder am Ort des Zugangs zählen, ist nicht abschließend geklärt; überwiegend wird auf den Empfangsort abgestellt. Im Zweifel rechnen Sie mit dem früheren der beiden möglichen Termine, dann ist Ihre Kündigung in jedem Fall rechtzeitig.

Sie beginnen mit den Angaben zu den Mietern: Name und aktuelle Anschrift jeder Person, die den Mietvertrag unterschrieben hat. Danach tragen Sie den Vermieter so ein, wie er im Vertrag steht, bei einer Hausverwaltung zusätzlich deren Anschrift. Im nächsten Schritt geben Sie die Wohnung und das Vertragsdatum an. Das Formular fragt dann, an welchem Tag die Kündigung voraussichtlich zugeht, und berechnet daraus das Mietende nach § 573c BGB einschließlich der Samstagsregel. Wollen Sie früher ausziehen, als die Frist erlaubt, hilft nur ein Aufhebungsvertrag oder ein Sonderkündigungsrecht.

Anschließend ergänzen Sie die Angaben zur Abwicklung, etwa einen Terminvorschlag für die Übergabe und Ihre neue Anschrift. Nach dem Download drucken Sie das Dokument aus und lassen es von allen Mietern eigenhändig unterschreiben. Den sichersten Zugangsnachweis liefert ein Bote, der das Schreiben vor dem Kuvertieren liest und den Einwurf in den Briefkasten des Vermieters bezeugen kann. Das Einwurf-Einschreiben ist bequemer, gilt vor Gericht aber als schwächeres Beweismittel. Es zählt der Zugang beim Vermieter, nicht das Datum des Poststempels. Den Zustand der Räume bei der Schlüsselrückgabe halten Sie am besten in einem Übergabeprotokoll für die Wohnungsrückgabe fest.

In der Praxis scheitern Kündigungen selten am Inhalt, fast immer aber an Form und Zeit. Der Klassiker ist die E-Mail, die der Vermieter zunächst freundlich bestätigt und auf die er sich Monate später nicht mehr festlegen lassen will. Ebenso verbreitet ist das fehlende Mitwirken des Partners: Stehen zwei Personen im Vertrag, müssen beide Mieter unterschreiben, auch wenn einer längst ausgezogen ist. Der dritte Fehler ist das Übergabe-Einschreiben. Trifft der Zusteller niemanden an, landet nur ein Benachrichtigungszettel im Briefkasten, und das Schreiben geht erst mit der Abholung zu. Riskant ist auch der Einwurf am späten Abend des dritten Werktags, denn zugegangen ist ein Brief erst, wenn mit der Leerung des Briefkastens zu rechnen ist.

Weniger offensichtlich sind Fehler beim Datum. Wer ein konkretes, aber zu frühes Enddatum nennt und auf eine Auffangklausel verzichtet, provoziert Streit über die Auslegung. Wer einen formularmäßigen Kündigungsverzicht übersieht, kündigt ins Leere: Der BGH lässt einen beiderseitigen Verzicht zu, wenn die erste Kündigung spätestens vier Jahre nach Vertragsschluss wirken kann (VIII ZR 27/04), bei einer Staffelmiete folgt dieselbe Grenze aus § 557a Abs. 3 BGB. Unterschätzt wird schließlich § 545 BGB: Nutzen Sie die Wohnung nach Vertragsende weiter und widerspricht keine Seite binnen zwei Wochen, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit.