Sinkt der hypothekarische Referenzzinssatz, profitieren längst nicht alle Mieterinnen und Mieter automatisch davon. Die meisten zahlen Monat für Monat einen Mietzins, der noch auf einem höheren Satz von früher beruht, und der Vermieter senkt von sich aus selten. Wer in der Schweiz zu viel zahlt, muss selbst handeln und ein Herabsetzungsbegehren stellen. Dieser Beitrag zeigt, wann ein Senkungsanspruch besteht, wie sich die Reduktion nach Art. 13 VMWG berechnet, welche Fristen gelten und wie Sie mit einem sauberen Antrag auf Mietzinssenkung zu viel bezahlte Miete zurückholen.
Der Referenzzinssatz koppelt den Mietzins an die durchschnittliche Verzinsung der Hypotheken in der Schweiz. Steigt er, darf der Vermieter erhöhen. Fällt er, steht Ihnen grundsätzlich eine Senkung zu. Doch dieser Mechanismus wirkt nur in eine Richtung von selbst: Erhöhungen kommen prompt, Senkungen muss man einfordern.
Was ist der hypothekarische Referenzzinssatz?
Der hypothekarische Referenzzinssatz ist der einheitliche Massstab, an dem sich Mietzinsanpassungen in laufenden Mietverhältnissen orientieren. Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) ermittelt ihn vierteljährlich aus dem volumengewichteten Durchschnittszinssatz aller inländischen Hypotheken und rundet das Resultat auf den nächsten Viertelprozentwert. Bekannt gegeben wird er jeweils Anfang März, Juni, September und Dezember. Seit dem 2. September 2025 liegt er bei 1,25 Prozent und blieb bei der Bekanntgabe vom 2. Juni 2026 unverändert.
Wichtig ist die Abgrenzung zum Leitzins der Schweizerischen Nationalbank. Der Leitzins steuert die Geldpolitik, der Referenzzinssatz dagegen bildet den Durchschnitt der bereits laufenden Hypotheken ab. Weil rund drei Viertel davon Festhypotheken mit langen Laufzeiten sind, reagiert der Referenzzinssatz träge und nur in Vierteilprozentschritten. Für Ihre Miete zählt allein der Referenzzinssatz, nicht der Leitzins. Und entscheidend ist nicht der heute geltende Wert allein, sondern der Vergleich mit jenem Satz, auf dem Ihr aktueller Mietzins beruht. Genau dort entsteht der Senkungsanspruch, wenn Ihr Vertrag noch auf 1,5 Prozent oder höher kalkuliert ist.
Rechtlicher Rahmen der Mietzinssenkung
Der Anspruch auf Herabsetzung des Mietzinses stützt sich auf Art. 270a OR. Danach kann die Mieterschaft den Mietzins anfechten, wenn sie annehmen darf, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen einen übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt. Die Senkung des Referenzzinssatzes ist der klassische Fall einer solchen Kostensenkung. Das zulässige Mass der Anpassung ergibt sich aus der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG), namentlich aus Art. 12a und Art. 13 VMWG.
Die Formel beruht auf einem standardisierten Finanzierungsmodell des BWO mit 40 Prozent Eigenkapital und 60 Prozent Fremdfinanzierung. Daraus folgt: Sinkt der Referenzzinssatz um einen Viertelprozentpunkt, ergibt sich ein Senkungsanspruch von 2,91 Prozent des Nettomietzinses. Dass die Senkung nicht glatte 3 Prozent beträgt, liegt an der Rechnung von oben herab. Drei Prozent eines bereits auf 97 Prozent reduzierten Werts ergeben eben 2,91 Prozent. Bei mehreren Stufen summiert sich der Satz entsprechend. Solange der Referenzzinssatz unter 5 Prozent liegt, gilt diese Spanne; bei höheren Sätzen sieht Art. 13 VMWG kleinere Überwälzungssätze vor.
Zu beachten ist die relative Berechnungsmethode: Der Vermieter darf der Senkung gegenüber andere kostentreibende Faktoren entgegenhalten, etwa die aufgelaufene Teuerung (40 Prozent davon sind überwälzbar) oder allgemeine Kostensteigerungen. Die Senkung wegen des tieferen Referenzzinssatzes wird also mit diesen Posten verrechnet. Die offizielle Übersicht des Bundesamts für Wohnungswesen zum Referenzzinssatz erläutert die massgebenden Werte und die Berechnungslogik im Detail. Betroffen ist stets nur der Nettomietzins; separat vereinbarte Heiz- und Nebenkosten bleiben unberührt.
Wann besteht ein Senkungsanspruch?
Der Ausgangspunkt ist immer der Vergleich zweier Werte. Massgebend ist der Referenzzinssatz, der Ihrer letzten Mietzinsfestsetzung zugrunde lag, und nicht etwa der Satz bei Vertragsbeginn, falls seither bereits eine Anpassung erfolgte. Liegt dieser frühere Satz höher als die heutigen 1,25 Prozent, etwa bei 1,5 oder 1,75 Prozent, haben Sie grundsätzlich Anspruch auf eine Reduktion. Den im Vertrag oder in einer früheren Mietzinsmitteilung genannten Referenzzinssatz finden Sie meist im amtlichen Formular der letzten Erhöhung oder im Mietvertrag selbst.
Schwierig wird es, wenn Ihr Vertrag keinen Referenzzinssatz nennt. Dann gilt nach der Praxis der Schlichtungsbehörden in der Regel der Satz, der im Zeitpunkt der letzten Festsetzung publiziert war. Bewahren Sie deshalb alte Mietzinsmitteilungen auf, denn ohne diesen Bezugswert lässt sich der Anspruch nur schwer beziffern. Ein verbreiteter Irrtum betrifft genossenschaftliche Wohnungen: Dort beruht die Miete oft auf den tatsächlichen Kapitalkosten und nicht auf dem Referenzzinssatz, weshalb der übliche Senkungsmechanismus nicht greift.
Auch der Zeitpunkt zählt. Hat sich der Referenzzinssatz seit Ihrer letzten Anpassung mehrfach bewegt, etwa gestiegen und wieder gesunken, ist allein die Differenz zwischen dem damals und dem heute geltenden Satz relevant. Zwischenzeitliche Ausschläge bleiben unbeachtet. In der Praxis lohnt sich der Antrag fast immer dann, wenn der Mietvertrag aus der Hochzinsphase 2023/2024 stammt und seither nie angepasst wurde.
So berechnen und beziffern Sie die Senkung
Rechnen wir ein konkretes Beispiel durch. Angenommen, Ihr Nettomietzins beträgt 1'500 Franken und beruht auf einem Referenzzinssatz von 1,75 Prozent. Bis auf die heutigen 1,25 Prozent sind das zwei Viertelprozentschritte. Pro Schritt ergibt sich ein Senkungssatz von 2,91 Prozent, was zusammengerechnet (nach der korrekten Berechnung von oben herab) eine Reduktion von rund 5,74 Prozent ergibt. Der Nettomietzins fällt damit um etwa 86 Franken auf rund 1'414 Franken. Über ein Jahr gerechnet sind das mehr als tausend Franken, die ohne Antrag verloren gehen.
Der Vermieter darf dieser Senkung allerdings andere Faktoren entgegenhalten. Steigt die Teuerung oder fallen wertvermehrende Investitionen an, vermindert sich Ihr Senkungsanspruch entsprechend. Deshalb ist die Schlussrechnung selten der reine Referenzzinseffekt, sondern eine Saldobetrachtung aller seit der letzten Anpassung veränderten Kostenfaktoren. Wer die Berechnung sauber dokumentiert und die Gegenposten realistisch einschätzt, steht in der Verhandlung mit dem Vermieter deutlich stärker da. Eine Vorlage wie der Antrag auf Mietzinssenkung mit integrierter Berechnung nimmt Ihnen diese Rechenschritte ab und stellt die Differenz nachvollziehbar dar.
Fristen und der richtige Kündigungstermin
Hier liegt die häufigste Falle. Die Senkung wirkt grundsätzlich nicht rückwirkend, sondern erst auf den nächsten Kündigungstermin hin. Massgebend sind die vertragliche Kündigungsfrist und die ortsüblichen Termine. Ihr Begehren muss dem Vermieter so rechtzeitig zugehen, dass die Kündigungsfrist vor dem Termin noch eingehalten ist. Versäumen Sie diesen Termin, verschieben Sie Ihre Senkung um eine ganze Kündigungsperiode, in vielen Kantonen also um Monate.
Reagiert der Vermieter auf Ihr Begehren nicht oder lehnt er ab, haben Sie ab Kenntnis der Antwort beziehungsweise nach Ablauf der Reaktionszeit 30 Tage Zeit, um die Schlichtungsbehörde anzurufen. Das Schlichtungsverfahren ist kostenlos und niederschwellig; es ist der zuständige Weg, bevor ein Gericht überhaupt in Frage kommt. Stellen Sie das Begehren am besten per eingeschriebenem Brief, damit Sie den Zugang und das Datum belegen können. Wer den passenden Kündigungstermin verpasst, sollte den Antrag dennoch stellen: Er wirkt dann eben auf den übernächsten Termin, geht aber nicht verloren.
Ihren Antrag auf Mietzinssenkung mit Captain.Legal erstellen
Statt das Schreiben von Grund auf zu formulieren, führt Sie der Generator von Captain.Legal Schritt für Schritt durch die nötigen Angaben. Sie erfassen den aktuellen Nettomietzins, den Referenzzinssatz Ihrer letzten Festsetzung und das Datum, auf das diese zurückgeht. Das Dokument ermittelt daraus den Senkungssatz nach VMWG, berechnet den neuen Mietzins und benennt den nächstmöglichen Kündigungstermin, auf den die Senkung Wirkung entfaltet.
Anschliessend ergänzen Sie die Adressen von Mieter- und Vermieterschaft sowie die Vertragsdaten, und das fertige Herabsetzungsbegehren steht als Word und PDF zum Download bereit, unterschriftsreif und mit der korrekten Begründung versehen. Die Vorlage richtet sich nach dem geltenden Schweizer Mietrecht und wird aktualisiert, sobald das BWO einen neuen Referenzzinssatz publiziert. Für Sonderfälle wie einen Mieterwechsel oder die Untervermietung lassen sich der Untermietvertrag nach Art. 262 OR oder eine Aufhebungsvereinbarung zum Mietvertrag ergänzend einsetzen. So decken Sie den gesamten Schriftverkehr rund um das Mietverhältnis selbständig ab, ohne im Vorfeld eine Beratung beanspruchen zu müssen.
Häufige Fehler beim Herabsetzungsbegehren
In der Praxis scheitern viele Anträge nicht am Anspruch, sondern an der Ausführung. Der häufigste Fehler ist der falsche Bezugswert: Wer mit dem heutigen Satz statt mit dem Satz der letzten Festsetzung rechnet, beziffert die Senkung falsch und gibt dem Vermieter eine bequeme Angriffsfläche. Ebenso oft wird der Kündigungstermin verpasst, sodass die Senkung sich verschiebt. Andere stellen den Antrag mündlich oder per einfacher E-Mail und können später den Zugang nicht beweisen, was im Schlichtungsverfahren zum Problem wird.
Ein weiterer Klassiker betrifft die Verwechslung von Netto- und Bruttomiete. Die Senkung erfasst nur den Nettomietzins, nicht die akonto verrechneten Nebenkosten, und wer beides vermischt, fordert einen unrealistischen Betrag. Schliesslich übersehen viele die Gegenrechnung des Vermieters: Wird die Senkung von Teuerung oder Investitionen teilweise aufgezehrt, ist ein überrissener Antrag rasch entkräftet. Datieren Sie das Schreiben sauber, schicken Sie es eingeschrieben und stützen Sie jede Zahl auf einen belegbaren Referenzzinssatz, dann steht Ihr Begehren auf festem Grund.
Häufige Fragen
Ist ein selbst erstellter Antrag auf Mietzinssenkung rechtsgültig?
Ja. Das Gesetz schreibt für das Herabsetzungsbegehren der Mieterschaft keine besondere Form vor, anders als bei der Mietzinserhöhung des Vermieters, die zwingend auf dem amtlichen Formular erfolgen muss. Ein selbst verfasstes oder mit einer Vorlage erstelltes Schreiben ist vollumfänglich gültig, sofern es den geltenden Nettomietzins, den verlangten neuen Mietzins, die Begründung über den gesunkenen Referenzzinssatz und den gewünschten Wirkungstermin klar benennt. Entscheidend ist nicht die Form, sondern dass Sie den Zugang beim Vermieter beweisen können. Versenden Sie das Begehren deshalb per Einschreiben.
In welchem Format kann ich das Dokument herunterladen?
Der Antrag steht sowohl als Word- als auch als PDF-Datei bereit. Die Word-Version eignet sich, wenn Sie einzelne Angaben nachträglich anpassen oder ergänzen möchten, etwa weitere Kostenfaktoren oder eine individuelle Formulierung. Die PDF-Version ist das fertige, unterschriftsreife Dokument für den Versand per Einschreiben. Beide Formate werden nach Beantwortung der Fragen sofort generiert, sodass Sie das Begehren ohne Wartezeit ausdrucken und absenden können.
Welche Frist muss ich für die Mietzinssenkung beachten?
Die Senkung wirkt nicht rückwirkend, sondern auf den nächsten Kündigungstermin. Ihr Begehren muss dem Vermieter so früh zugehen, dass die vertragliche Kündigungsfrist vor diesem Termin gewahrt bleibt. Reagiert der Vermieter nicht oder lehnt er ab, haben Sie 30 Tage Zeit, um die Schlichtungsbehörde anzurufen. Wer den Termin verpasst, verliert den Anspruch nicht, sondern verschiebt die Wirkung lediglich auf den übernächsten Kündigungstermin. Warten lohnt sich trotzdem nicht, da jeder Monat zu viel bezahlter Miete verloren geht.
Auf welchen Referenzzinssatz muss ich mich beziehen?
Massgebend ist der Referenzzinssatz, der Ihrer letzten Mietzinsfestsetzung zugrunde lag, nicht zwingend jener bei Vertragsbeginn. Diesen Wert finden Sie im amtlichen Formular der letzten Erhöhung oder in einer früheren Mietzinsmitteilung. Liegt dieser Satz über den heute geltenden 1,25 Prozent, besteht grundsätzlich ein Senkungsanspruch. Nennt Ihr Vertrag keinen Referenzzinssatz, gilt in der Regel der Satz, der im Zeitpunkt der letzten Festsetzung publiziert war. Alte Mietzinsmitteilungen sind deshalb wertvolle Beweismittel.
Wie viel Senkung steht mir pro Viertelprozent zu?
Pro Viertelprozentschritt nach unten ergibt sich ein Senkungsanspruch von rund 2,91 Prozent des Nettomietzinses. Der Wert beträgt nicht glatte 3 Prozent, weil von oben herabgerechnet wird. Bei mehreren Stufen summiert sich der Satz. Beruht Ihr Mietzins etwa auf 1,75 Prozent und liegt der aktuelle Satz bei 1,25 Prozent, sind das zwei Schritte und damit eine Reduktion von rund 5,74 Prozent. Die effektive Senkung kann tiefer ausfallen, wenn der Vermieter Teuerung oder Investitionen gegenrechnet.
Was passiert, wenn der Vermieter nicht reagiert?
Schweigt der Vermieter auf Ihr Begehren oder lehnt er ab, können Sie die Sache der zuständigen Schlichtungsbehörde Ihrer Region vorlegen. Das Verfahren ist kostenlos und auf eine gütliche Einigung ausgerichtet. Sie müssen die Behörde innert 30 Tagen ab Kenntnis der ablehnenden Antwort oder nach Ablauf der angemessenen Reaktionszeit anrufen. Die Schlichtungsbehörde prüft Ihren Anspruch, berechnet die zulässige Senkung und versucht, eine Lösung zwischen den Parteien herbeizuführen, bevor ein gerichtliches Verfahren überhaupt nötig wird.
Gilt der Senkungsanspruch auch für Geschäftsräume?
Ja, der Mechanismus nach Art. 270a OR und VMWG gilt für Wohn- und Geschäftsräume gleichermassen. Auch gewerbliche Mieterschaften können bei gesunkenem Referenzzinssatz eine Herabsetzung verlangen. Zu beachten ist allerdings, dass bei Geschäftsmieten häufiger besondere Vereinbarungen bestehen, etwa Indexklauseln oder Staffelmieten, die den Referenzzinsmechanismus überlagern. Prüfen Sie deshalb zuerst Ihren Vertrag, ob eine solche Sonderregelung greift, bevor Sie den Antrag auf die Standardberechnung stützen.
Kann der Vermieter die Senkung mit Kostensteigerungen verrechnen?
Ja, das ist nach der relativen Berechnungsmethode ausdrücklich zulässig. Der Vermieter darf der Senkung wegen des tieferen Referenzzinssatzes die seit der letzten Anpassung aufgelaufene Teuerung (zu 40 Prozent überwälzbar) sowie allgemeine Kostensteigerungen und wertvermehrende Investitionen entgegenhalten. Das Ergebnis ist eine Saldobetrachtung sämtlicher veränderten Kostenfaktoren. Deshalb fällt die tatsächliche Senkung mitunter geringer aus als der reine Referenzzinseffekt. Eine sorgfältige Aufstellung dieser Posten hilft Ihnen, einen realistischen und durchsetzbaren Betrag zu fordern.