Contrato de obra para reforma de vivienda: modelo Word y PDF

Jurídicamente es un arrendamiento de obra: según el artículo 1544 del Código Civil, una parte se obliga a ejecutar una obra por precio cierto, y los artículos 1588 a 1600 fijan sus reglas. Se contrata un resultado, no horas de trabajo. Esa es la diferencia con un contrato de prestación de servicios para autónomos y empresas, en el que el profesional se compromete a una actividad sin entregar una obra concreta. El contratista puede poner solo su trabajo o también el material, y esa elección decide quién pierde si la obra se destruye antes de la entrega (artículos 1589 y 1590).

El modelo cubre reformas interiores: cocinas, baños, suelos, pintura, instalaciones o la reforma integral de un piso. No sirve para obra nueva ni para intervenciones que alteren la configuración arquitectónica del edificio, es decir, las que cambian de forma esencial su aspecto exterior, su volumen, su estructura o su uso, y las que tocan elementos protegidos. Para esas, el artículo 2.2 de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, exige proyecto técnico. Si durante la reforma aparece un muro de carga que hay que tocar, el contrato obliga a parar y a buscar un técnico.

Antes de firmar conviene conocer tres reglas del Código Civil. Con precio alzado, el contratista no puede pedir más aunque suban los jornales o los materiales, salvo cambios autorizados por el propietario (artículo 1593). El dueño puede desistir de la obra en cualquier momento, incluso empezada, indemnizando gastos, trabajo y beneficio (artículo 1594). Y quienes trabajan para el contratista solo pueden reclamar al cliente lo que este todavía deba al contratista (artículo 1597).

Como el cliente es consumidor, rige además el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, cuyo texto consolidado de la ley de consumidores en el BOE recoge las reglas siguientes. Sus artículos 82 a 90 definen las cláusulas abusivas, nulas de pleno derecho (artículo 83), como las que limitan la responsabilidad del contratista o impiden al cliente retener pagos. Si el contrato se firma fuera del local del contratista, por ejemplo en la vivienda, el artículo 102 da al cliente catorce días naturales para desistir sin explicaciones, treinta si la visita a su domicilio no la había pedido. Para que la obra empiece antes de que acabe ese plazo, el artículo 99 exige una solicitud expresa, y quien desiste después paga la parte ejecutada (artículo 108). Si falta la información sobre el desistimiento, el plazo se alarga doce meses (artículo 105).

En materia de IVA, el artículo 91.Uno.2.10.º de la Ley 37/1992 del IVA aplica el 10 % a la renovación y reparación de viviendas cuando, entre otros requisitos, el cliente es una persona física que no actúa como empresario o profesional y destina la vivienda a su uso particular, la vivienda se terminó o rehabilitó al menos dos años antes y los materiales del contratista no superan el 40 % de la base imponible. La Ley Orgánica 1/2025 exige además negociar antes de demandar.

El caso más habitual es la reforma de cocina o baño de un piso en propiedad, con un presupuesto que mezcla partidas, marcas y plazos. Firmar solo ese presupuesto deja sin resolver qué pasa si la obra se alarga o si aparece una tubería podrida tras la demolición. En las reformas integrales, el precio por unidades de obra con mediciones reales suele encajar mejor que un precio cerrado.

Un inquilino también puede usarlo. Necesita el consentimiento escrito del arrendador para las obras que modifiquen la configuración de la vivienda (artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), así que conviene revisar antes su contrato de arrendamiento de vivienda habitual. En un edificio en propiedad horizontal hay que dar cuenta de la obra a quien represente a la comunidad (artículo séptimo de la Ley de Propiedad Horizontal), y si los trabajos afectan a elementos comunes hará falta un acuerdo que empieza con una convocatoria de junta de propietarios.

Hay dos casos frontera. Las reparaciones urgentes que el cliente pide expresamente, como una fuga, no dan derecho de desistimiento (artículo 103.h del texto refundido); este modelo está pensado para obras programadas. La sustitución de ventanas en los huecos existentes sí cabe en el modelo, siempre que no altere su configuración.

Identifica al contratista con su NIF, su teléfono y su correo, al cliente o a los dos clientes, que responden solidariamente, y la vivienda. Remite al presupuesto como Anexo I, que cede ante el contrato salvo que sea más favorable al cliente. El precio admite dos fórmulas: cerrado, sin subidas por el coste de los materiales, o por unidades de obra con precios unitarios fijos; si las mediciones van a superar en más de un diez por ciento el importe estimado, el contratista avisa por escrito y el cliente puede limitar la obra o resolver sin indemnización.

En la ejecución, el contrato fija la fecha de inicio y la fecha máxima de terminación, una penalización diaria por retraso opcional con un límite del diez por ciento del precio sin impuestos, quién aporta los materiales y quién tramita la licencia o la comunicación previa. La tasa y el ICIO corresponden al dueño de la obra (artículos 23 y 101 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales). Un trabajo extra exige acuerdo escrito con precio; sin él, el contratista no puede exigir un aumento, salvo lo imprescindible para evitar un daño inminente, que se paga a los precios del presupuesto.

En el cierre, la recepción se documenta en un acta en la que el cliente puede anotar reservas, y puede retener una cantidad proporcionada del pago final hasta que se corrijan. La garantía de uno, dos o tres años se suma a los derechos legales y puede reforzarse con una retención de un porcentaje del precio. Si se firma fuera del local del contratista, se añaden una cláusula de desistimiento y un Anexo II con la información y el formulario oficiales del texto refundido.

Cada comunidad autónoma tiene su normativa de consumo, y muchas exigen un presupuesto previo por escrito en las obras y reparaciones en el hogar u hojas de reclamaciones a disposición del cliente. El contrato incorpora ese presupuesto como anexo.

En Canarias no se aplica el IVA sino el Impuesto General Indirecto Canario, y en Ceuta y Melilla el Impuesto sobre la Producción, los Servicios y la Importación; el cuestionario tiene una opción para esos territorios. El urbanismo cambia de un municipio a otro: el mismo baño puede tramitarse como obra menor con una comunicación previa en una ciudad y necesitar licencia en otra.

El cuestionario empieza por el contratista: si es autónomo o empresa, sus datos, el IBAN para los pagos y su seguro de responsabilidad civil, si lo tiene. Después pide cuántas personas contratan, si son propietarias o inquilinas, la dirección, una descripción breve de los trabajos y la referencia del presupuesto. Luego llega la pregunta clave, dónde se firma. Fuera del local del contratista, el texto incorpora la cláusula y el anexo de desistimiento y pregunta si el cliente quiere empezar antes de que acabe el plazo; si es así, aparece una solicitud expresa con su propia línea de firma.

En las pantallas siguientes elige el precio, el impuesto, los pagos, la retención, las fechas, la penalización, los materiales, la licencia y la garantía, con vista previa al instante. Al terminar, una el presupuesto firmado al contrato y entregue un ejemplar al cliente. Para otros documentos de la misma vivienda, la sección de modelos de contratos inmobiliarios reúne alquileres, arras y compraventa.

El error más caro en un contrato de obra para reforma de vivienda es empezar al día siguiente de firmar en casa del cliente sin la solicitud expresa de inicio anticipado. Si el cliente desiste en plazo, no paga nada por lo ejecutado (artículo 108.5 del texto refundido) y el contratista pierde trabajo y materiales. Otro fallo frecuente es aplicar el IVA del 10 % sin comprobar los requisitos: una vivienda terminada hace menos de dos años o unos materiales que superan el 40 % de la base imponible obligan a facturar al 21 %. Compruebe la antigüedad de la vivienda y el peso de los materiales antes de elegir el tipo.

Los extras de palabra también acaban mal, porque sin acuerdo escrito con precio nadie puede exigirlos con facilidad. No firmar el acta de recepción deja en el aire cuándo empieza la garantía y qué defectos estaban a la vista. Ante un incumplimiento, un mensaje no basta: un burofax con requerimiento fehaciente acredita contenido y fecha, y prueba el intento de negociación previo a la demanda. Pague siempre por transferencia o tarjeta, porque el efectivo complica la prueba y el contrato lo excluye.