Contrato de alquiler con opción a compra (art. 14 RH)

Se trata de un contrato atípico complejo, y esa calificación no es una etiqueta académica. El Tribunal Supremo, en su sentencia de 15 de diciembre de 1997, lo definió como una unión contractual en la que el derecho de opción funciona como un plus dentro del arrendamiento, de modo que la onerosidad del alquiler absorbe también la de la opción. La consecuencia práctica es directa: el contrato se interpreta como un todo, no como dos documentos independientes grapados. Un juez que analice la cláusula de la prima leerá antes las condiciones del arrendamiento, y viceversa.

Conviene separarlo de figuras vecinas con las que se confunde a diario. No es un contrato de arras penitenciales, donde ambas partes pueden desistir pagando el precio del arrepentimiento según el artículo 1454 del Código Civil; aquí solo el optante decide, y el propietario queda vinculado sin margen de retirada. Tampoco es una compraventa con precio aplazado: si el documento entrega la posesión y difiere el pago del resto del precio a una fecha cierta, los tribunales lo recalifican como venta real, con todas las consecuencias fiscales y registrales que eso arrastra. La diferencia está en si el inquilino puede libremente no comprar. Cuando la obligación de adquirir es inevitable, ya no hay opción.

El arrendamiento, por su parte, sigue siendo un arrendamiento pleno. Se rige por la LAU si el destino es vivienda habitual, con su duración mínima, su fianza legal y su régimen de prórrogas, exactamente igual que un contrato de arrendamiento de vivienda habitual ordinario.

Dos bloques normativos operan en paralelo. Todo lo relativo al uso de la vivienda queda bajo la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con sus normas imperativas: prórroga obligatoria hasta cinco años cuando el arrendador es persona física y siete si es jurídica (artículo 9 LAU), fianza de una mensualidad en depósito obligatorio ante el organismo autonómico (artículo 36 LAU), y régimen de actualización de renta del artículo 18. Nada de esto se puede desactivar por el hecho de haber añadido una opción de compra. La revisión anual de la renta sigue las mismas reglas que en cualquier alquiler.

La opción, en cambio, vive fuera de la ley especial. Su único anclaje normativo escrito es el artículo 14 del Reglamento Hipotecario, que fija tres requisitos para que el derecho acceda al Registro de la Propiedad: convenio expreso de las partes para inscribir, precio estipulado de la finca y, en su caso, el de la prima, y plazo de ejercicio que no puede exceder de cuatro años. Ese límite temporal admite una excepción relevante, prevista en el propio precepto: cuando la opción se pacta dentro de un arrendamiento, su duración puede extenderse a todo el plazo del arriendo. En Cataluña, el artículo 568-8 del Libro quinto del Código Civil catalán eleva el tope a diez años.

La inscripción es potestativa, pero cambia la naturaleza del derecho. Sin inscribir, el optante tiene un derecho personal oponible solo al propietario firmante. Inscrito en escritura pública, adquiere eficacia erga omnes y resiste frente a terceros adquirentes y acreedores que anoten embargos posteriores. Un contrato privado no inscrito no impide que el propietario venda la vivienda a otro, y al inquilino solo le quedará reclamar daños. El texto oficial del Reglamento puede consultarse en la publicación consolidada del Reglamento Hipotecario en el Boletín Oficial del Estado.

En lo fiscal, la concesión de la opción tributa por Transmisiones Patrimoniales Onerosas sobre la prima, y el ejercicio posterior genera el hecho imponible de la compraventa, con IVA o ITP según sea vivienda nueva o de segunda mano.

El escenario más frecuente es el del inquilino con ingresos estables pero sin ahorro suficiente para la entrada. Firma la opción, bloquea el precio y utiliza los dos o tres años de arrendamiento para reunir el capital mientras una parte de las rentas se descuenta del precio final. Si el mercado sube, gana; si baja, simplemente no ejercita y ha vivido de alquiler.

Del lado del propietario, la fórmula aparece cuando el inmueble lleva meses sin venderse. Viviendas en zonas rurales, pisos antiguos que necesitan reforma, inmuebles heredados en municipios sin demanda: en todos estos casos el propietario prefiere un ocupante solvente con incentivo de compra a un cartel de "se vende" indefinido. También funciona entre familiares, cuando se quiere transmitir un inmueble de forma escalonada sin donación encubierta.

Las promotoras lo emplean con lógica distinta. La Dirección General de Tributos, en su consulta vinculante V2509-09, confirmó que la promoción de viviendas destinadas a la venta a través de contratos de arrendamiento con opción de compra genera íntegramente el derecho a la deducción del IVA soportado, siempre que la intención vendedora se deduzca con claridad del contrato.

Dos supuestos límite merecen atención. Cuando la vivienda está hipotecada, el optante compra un inmueble gravado y debe pactar expresamente la cancelación registral de la carga antes del otorgamiento de la escritura. Y cuando el propietario es una sociedad en dificultades, el riesgo concursal aconseja inscribir la opción sin demora: un derecho no inscrito tiene poco recorrido frente a la administración concursal.

• La prima de la opción se cuantifica como cantidad cierta y se define su destino en caso de no ejercicio. La sentencia del Tribunal Supremo n.º 104/2020, de 19 de febrero, resolvió que el arrendatario que desiste anticipadamente del arrendamiento pierde la prima cuando el contrato guarda silencio, pero litigar hasta el Supremo para averiguarlo sale caro. El modelo cierra la cuestión en el propio texto.
• El precio de compraventa se fija en cifra determinada desde la firma, sin remisión a valoraciones futuras ni a nuevos acuerdos. El Tribunal Supremo, en sentencia de 24 de enero de 1991, negó la existencia de opción de compra en un contrato que aplazaba la determinación del precio a un pacto posterior: era una simple promesa de opción futura, sin efecto vinculante.
• La imputación de rentas al precio especifica qué porcentaje de cada mensualidad se descuenta, desde qué mes y con qué tope. Es el punto que más discusiones genera al llegar a la notaría, porque muchos contratos hablan de "descontar las rentas pagadas" sin aclarar si incluye IVA, gastos o suministros.
• El plazo de ejercicio y la forma de comunicación exigen declaración clara y unilateral del optante. El Tribunal Supremo, en sentencia 605/1997, de 1 de julio, declaró que manifestar estar dispuesto a ejercitar la opción no equivale a ejercitarla. La comunicación fehaciente por burofax con certificación de contenido es la vía que resiste en juicio.
• El efecto del impago de rentas sobre la opción se regula expresamente. A falta de pacto, el impago del alquiler no extingue automáticamente el derecho de opción, y ahí nacen buena parte de los litigios. El modelo vincula ambos negocios con una cláusula resolutoria explícita.
• El pacto de inscripción registral incorpora el convenio expreso que exige el artículo 14 del Reglamento Hipotecario, junto con la obligación del arrendador de comparecer para elevar el documento a escritura pública.
• El régimen de gastos, cargas y obras deslinda qué reformas ejecutadas por el inquilino se compensan en el precio y cuáles quedan a beneficio del inmueble.

Cataluña es la excepción más marcada. El artículo 568-8 del Libro quinto del Código Civil de Cataluña permite constituir el derecho de opción por hasta diez años cuando recae sobre bienes inmuebles, frente a los cuatro del Reglamento Hipotecario estatal. Además regula la opción como derecho real con contenido propio, incluida la facultad de retención de la prima, lo que da mayor seguridad al arrendador. Los contratos firmados sobre fincas catalanas deben ajustar el plazo a esta norma, no a la estatal.

Madrid aplica el régimen común sin especialidades civiles, pero concentra la mayor litigiosidad en materia de recalificación fiscal. La Comunidad grava la constitución de la opción por ITP al tipo general de transmisiones inmobiliarias, y sus servicios de inspección revisan con frecuencia los contratos en los que la prima resulta desproporcionada respecto al precio total, por si encubren una compraventa anticipada.

Andalucía exige el depósito de la fianza arrendaticia en la Agencia de Vivienda y Rehabilitación, y su normativa de vivienda protegida limita severamente la opción de compra sobre inmuebles con calificación VPO todavía vigente. Antes de firmar sobre una vivienda protegida hay que verificar el plazo de descalificación.

Comunidad Valenciana, Galicia, Navarra y País Vasco presentan particularidades derivadas de sus derechos civiles forales o de sus normas autonómicas de vivienda, especialmente en materia de tanteo y retracto administrativo sobre viviendas procedentes de ejecuciones hipotecarias. En esos supuestos la Administración autonómica puede adelantarse al optante.

Con independencia del territorio, el depósito de fianza y el registro autonómico de contratos siguen las reglas locales, igual que ocurre con el contrato de arrendamiento turístico y sus decretos autonómicos.

El formulario empieza identificando a las partes y verificando la titularidad. Si el inmueble pertenece a varios copropietarios, todos deben concurrir: una opción concedida por uno solo de los cotitulares no vincula al resto y resulta inejecutable. A continuación describes la finca con su referencia catastral y sus datos registrales, tomados de la nota simple.

El bloque de arrendamiento recoge renta mensual, duración, fianza y garantías adicionales, con la posibilidad de añadir un aval solidario de arrendamiento si el perfil del inquilino lo aconseja. El sistema ajusta automáticamente los plazos de prórroga según seas persona física o jurídica.

Después llega el bloque de la opción: importe de la prima, precio de venta, porcentaje de renta imputable, plazo de ejercicio y forma de notificación. Aquí el cuestionario te avisa si el plazo que has introducido supera el límite inscribible aplicable a tu comunidad. Por último eliges si el contrato se firmará en documento privado o se elevará a escritura pública para su inscripción, y el texto incorpora o no el convenio expreso de inscripción. Descargas en Word y PDF, listo para firmar o para llevar a la notaría.

El más caro es dejar la prima sin regulación de destino. Muchos contratos se limitan a decir que el inquilino paga una cantidad "en concepto de opción" y no aclaran qué ocurre si abandona la vivienda antes de tiempo o si deja pasar el plazo. El litigio resuelto por el Supremo en 2020 recorrió tres instancias precisamente por esa laguna. El segundo error habitual es no fijar el precio de compraventa con exactitud, o remitirlo a una tasación futura: eso convierte el contrato en una promesa sin fuerza ejecutiva.

Igual de frecuente es confundir manifestación de intención con ejercicio efectivo de la opción. El optante que llama al propietario y le anuncia que "va a comprar" no ha ejercitado nada. Hace falta declaración de voluntad clara, dentro de plazo y por medio acreditable. Otro descuido recurrente: pactar un plazo de opción superior a cuatro años en territorio de derecho común pensando que se inscribirá igualmente. El derecho será válido entre las partes, pero el Registro lo rechazará y el optante se quedará sin protección frente a terceros. Por último, muchos propietarios olvidan reclamar formalmente las rentas impagadas durante la vigencia de la opción, cuando un burofax por impago de renta documenta el incumplimiento y activa la cláusula resolutoria pactada.