Contrato de alquiler de vivienda habitual: modelo oficial 2026

El contrato de arrendamiento de vivienda es, en términos del artículo 2 de la LAU, aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. La palabra clave aquí es permanente : si la finalidad pactada es temporal, vacacional, de temporada o destinada a un uso profesional, no estamos ante un arrendamiento de vivienda habitual sino ante un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, regulado por los artículos 29 y siguientes de la LAU, con un régimen jurídico mucho menos protector para quien ocupa el inmueble.

La diferencia tiene consecuencias prácticas inmediatas. El arrendamiento de vivienda habitual se beneficia de una duración mínima legal de cinco años cuando el arrendador es persona física, y de siete años si el arrendador es persona jurídica, con prórroga obligatoria salvo manifestación contraria del inquilino. La fianza está tasada en una mensualidad de renta, las garantías adicionales se limitan a dos mensualidades, y el régimen de actualización de la renta se rige por índices oficiales. Nada de esto ocurre en el alquiler de temporada, donde la libertad de pacto domina y donde, precisamente por ello, abundan los fraudes a la LAU consistentes en disfrazar un arrendamiento de vivienda como contrato de temporada. Los tribunales atienden a la realidad del uso, no al nombre que las partes le pongan al contrato, y la calificación errónea es la primera causa de nulidad parcial en sede de apelación.

El régimen jurídico del arrendamiento de vivienda habitual descansa sobre tres pilares normativos que conviene tener presentes a la hora de redactar el contrato. El primero y central es la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, modificada de forma sustancial por el Real Decreto-ley 7/2019 y, más recientemente, por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. El Título II de la LAU (artículos 6 a 28) regula específicamente el arrendamiento de vivienda y contiene normas en su mayor parte imperativas a favor del arrendatario, lo que significa que cualquier pacto que perjudique al inquilino respecto a lo previsto en la ley se tendrá por no puesto, tal y como recoge el artículo 6 LAU. El propietario puede mejorar la posición del inquilino por contrato, nunca empeorarla.

El segundo pilar es el Código Civil, que actúa de forma supletoria en lo no regulado expresamente por la LAU, especialmente en materia de obligaciones generales, vicios ocultos, y resolución contractual por incumplimiento (artículos 1124 y siguientes). El tercero, frecuentemente olvidado, son las competencias autonómicas en materia de vivienda : Cataluña, País Vasco y Comunidad Valenciana han desarrollado normativas propias sobre fianzas, registros y zonas de mercado tensionado que conviven con la LAU estatal. Para una visión completa del articulado vigente puedes consultar el texto consolidado de la Ley de Arrendamientos Urbanos publicado en el BOE, donde figuran todas las modificaciones aplicables.

En cuanto a la forma, la LAU permite que el contrato se celebre verbalmente, pero cualquiera de las partes puede compeler a la otra a su elevación a escrito en virtud del artículo 37. En la práctica forense, un contrato verbal de vivienda es una invitación al litigio : sin documento no hay prueba de la renta pactada, ni del plazo, ni del régimen de fianza. La forma escrita no es una formalidad ad solemnitatem, pero sí una exigencia de seguridad jurídica que ningún arrendador prudente debería omitir, y que se vuelve imprescindible si se desea inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad conforme al artículo 2.5 de la Ley Hipotecaria. Esa inscripción, aunque infrecuente, blinda al inquilino frente a terceros adquirentes de buena fe en caso de venta del inmueble.

El supuesto más evidente es el inicio de una nueva relación arrendaticia sobre una vivienda que se destina a residencia permanente del inquilino. Aquí no hay margen : sin contrato escrito, el arrendador queda expuesto a la calificación judicial del vínculo, y el inquilino pierde toda capacidad de acreditar las condiciones convenidas si surge una controversia. Le sigue en frecuencia la renovación tras los cinco años de prórroga obligatoria, momento en el que la LAU permite a las partes renegociar libremente las condiciones y donde redactar un nuevo contrato con renta actualizada y cláusulas revisadas es preferible a una prórroga tácita de tres años con las condiciones originales.

El cambio de titularidad del inmueble por compraventa o herencia obliga también a documentar la subrogación del nuevo propietario en la posición de arrendador, y conviene aprovechar para revisar las obligaciones legales en la gestión patrimonial cuando el arrendador es una sociedad o un patrimonio empresarial. Otro escenario habitual es el de los alquileres entre familiares, frecuentemente verbales y mal documentados : la Agencia Tributaria presume onerosidad cuando se cede el uso a un pariente, y la falta de contrato escrito impide aplicar la reducción del 60 % sobre el rendimiento neto prevista en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF para arrendamientos de vivienda habitual.

Hay dos casos límite que merecen mención. El primero es el arrendamiento de habitación dentro de una vivienda compartida : la jurisprudencia mayoritaria (entre otras, SAP Madrid de 14 de septiembre de 2021) excluye este supuesto del Título II de la LAU y lo reconduce al artículo 1542 del Código Civil, lo que cambia radicalmente el régimen aplicable. El segundo es el alquiler con opción de compra, figura mixta cuya parte arrendaticia sí queda sometida a la LAU si el destino es residencial, pero cuya parte traslativa exige formalidades adicionales y, en su caso, escritura pública para inscripción registral.

El modelo de Captain.Legal está construido sobre la estructura imperativa de la LAU y desarrolla los puntos que, en la práctica forense, generan más conflictos. Cada cláusula está redactada para ser oponible frente al juzgado de primera instancia competente y, en su caso, ante la Audiencia Provincial.

• La identificación de las partes y descripción del inmueble detalla el DNI o NIE del arrendador y del arrendatario, la referencia catastral del inmueble, la superficie útil y construida, y el certificado de eficiencia energética obligatorio por el Real Decreto 390/2021. La omisión de cualquiera de estos datos no invalida el contrato, pero dificulta la ejecución registral y la repercusión correcta de gastos.
• La renta y su régimen de actualización fija el importe mensual, la forma y plazo de pago, la cuenta bancaria de domiciliación y el índice de revisión aplicable. El modelo incorpora el sistema previsto en el artículo 18 LAU tras la reforma de 2023, que sustituye el IPC general por el Índice de Garantía de Competitividad y, transitoriamente, por el nuevo índice elaborado por el INE para los contratos firmados a partir de enero de 2025.
• La fianza y garantías adicionales se ajustan al artículo 36 LAU : una mensualidad de fianza legal, con depósito obligatorio en el organismo autonómico competente (INCASÒL en Cataluña, IVIMA en Madrid, EJ-GV en País Vasco), y un máximo de dos mensualidades adicionales en concepto de aval bancario o garantía complementaria. Cualquier cláusula que imponga al inquilino una garantía superior a este límite es nula de pleno derecho.
• La duración y prórrogas recogen los cinco o siete años de prórroga obligatoria del artículo 9 LAU y los tres años de prórroga tácita del artículo 10, con regulación expresa del preaviso de no renovación (cuatro meses por parte del arrendador, dos por parte del inquilino).
• Las causas de resolución desarrollan el artículo 27 LAU cláusula por cláusula : impago de renta, falta de pago de fianza, subarriendo o cesión inconsentidos, daños dolosos, actividades molestas o ilícitas, destino diferente al pactado.
• El régimen de obras, conservación y mejoras distribuye las obligaciones de los artículos 21 a 24 LAU y precisa quién asume las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario (a cargo del inquilino) frente a las obras de conservación (a cargo del arrendador).
• La cláusula de uso y destino prohíbe expresamente el cambio de uso, el subarriendo total sin autorización escrita, y la cesión del contrato salvo en los supuestos del artículo 15 LAU relativos a separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Cataluña mantiene el régimen más diferenciado del Estado. La Llei 11/2020 de contención de rentas, aunque parcialmente declarada inconstitucional por la STC 37/2022, ha sido reemplazada por la aplicación efectiva de los índices de referencia de precios de alquiler previstos en la Ley estatal 12/2023 sobre los municipios declarados zona de mercado residencial tensionado. En la práctica, esto significa que en Barcelona ciudad y en más de 140 municipios catalanes la renta inicial de un nuevo contrato no puede superar la del contrato anterior actualizada por IPC, ni el índice publicado por el Ministerio. La fianza debe depositarse en el INCASÒL en un plazo de dos meses desde la firma, bajo sanción administrativa específica.

Madrid sigue la LAU estatal sin desviaciones autonómicas significativas, pero la Comunidad de Madrid no ha declarado zonas tensionadas, por lo que la contención de rentas estatal no se aplica en su territorio. El depósito de la fianza es obligatorio ante el IVIMA (actual Agencia de Vivienda Social) en el plazo del artículo 36.2 LAU, y el incumplimiento de este depósito impide al arrendador deducirse los gastos correspondientes en el IRPF.

País Vasco combina la aplicación de la LAU estatal con su propia Ley 3/2015 de Vivienda, que introduce el deber de inscripción del contrato en el Registro de Contratos de Arrendamiento de Vivienda gestionado por el Gobierno Vasco. La fianza se deposita en el organismo EJ-GV y la inscripción registral es requisito para acceder a ayudas autonómicas al alquiler.

Comunidad Valenciana ha desarrollado a través de la Ley 2/2017 por la función social de la vivienda un régimen sancionador específico para la vivienda vacía y la Ley 9/2024 introduce mecanismos de mediación obligatoria previa al desahucio en determinados supuestos de vulnerabilidad. La fianza se deposita ante la Generalitat Valenciana a través del modelo 805.

Andalucía y Galicia aplican íntegramente la LAU estatal con depósito de fianza en los organismos autonómicos respectivos. En Andalucía se realiza ante la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA) a través del modelo 806. La omisión del depósito no afecta a la validez del contrato pero sí a los beneficios fiscales del arrendador.

El recorrido en Captain.Legal arranca con la selección de la comunidad autónoma donde se ubica el inmueble, porque ese dato condiciona el organismo de depósito de fianza, la aplicación o no de los límites de zona tensionada, y la cláusula de inscripción registral. A continuación introduces los datos identificativos de arrendador y arrendatario, con validación del formato del DNI o NIE para evitar errores en el documento final. La descripción del inmueble se cumplimenta a partir de la referencia catastral, lo que permite generar automáticamente la dirección normalizada y la superficie registral.

El bloque económico solicita la renta mensual, la cuenta bancaria de cobro, el régimen de actualización (índice del INE, IPC, IGC o pacto específico) y el desglose de gastos repercutibles distinguiendo entre suministros individuales, gastos de comunidad y tributos locales como el IBI. Si quieres garantizar el cobro ante incidencias puedes generar en paralelo el recibo de alquiler mensual conforme con la legislación inmobiliaria española desde la misma cuenta. La sección de fianza ajusta automáticamente el importe legal de una mensualidad y permite añadir hasta dos mensualidades en concepto de aval o depósito complementario.

El último paso es la firma. El documento se descarga en formato Word editable y PDF firmable, listo para imprimir o para firma electrónica, con todas las cláusulas estatutarias activas según la información introducida y referencias normativas actualizadas a la legislación vigente.

El error más habitual es confundir el arrendamiento de vivienda habitual con el alquiler de temporada para escapar de la duración mínima de cinco años. Funciona mientras el inquilino no demanda, pero en cuanto plantea la nulidad parcial por fraude de ley el juzgado recalifica el contrato, impone la duración mínima y obliga a devolver las rentas excesivas cobradas durante el periodo. La jurisprudencia es uniforme en este punto y la SAP Barcelona de 23 de marzo de 2023 resume la doctrina aplicable. Inmediatamente después viene el problema de la fianza no depositada en el organismo autonómico : el contrato sigue siendo válido pero el arrendador pierde la deducción del rendimiento neto en IRPF, no puede repercutir las actualizaciones automáticas, y se expone a una sanción administrativa que en Cataluña puede alcanzar el doble del importe no depositado.

La omisión del certificado de eficiencia energética es otro fallo recurrente. Desde la entrada en vigor del Real Decreto 390/2021 su entrega al inquilino es obligatoria antes de la firma, y aunque la jurisprudencia no anula el contrato por su ausencia, la Ley 8/2013 de Rehabilitación prevé sanciones que van de 300 a 6.000 euros por incumplimiento. También se ve con frecuencia la cláusula de renuncia anticipada al derecho de adquisición preferente del artículo 25 LAU : tras la reforma de 2019 esta renuncia ya no es admisible en contratos de duración inferior a cinco años, y los modelos que la incorporan acríticamente generan una nulidad parcial detectable a primera lectura. Por último, redactar la cláusula de actualización de renta con referencia genérica al "IPC" sin más es hoy insuficiente : la Ley 12/2023 sustituyó ese índice por uno específico del INE para los contratos firmados desde 2024, y los contratos que mantienen la referencia obsoleta quedan sin mecanismo de revisión válido.

¿Es jurídicamente vinculante este modelo de contrato de arrendamiento de vivienda?

El modelo de Captain.Legal es plenamente vinculante una vez firmado por arrendador y arrendatario, con la misma fuerza ejecutiva que cualquier contrato de arrendamiento redactado por un despacho profesional. Recoge las menciones imperativas exigidas por la LAU y el Código Civil, y su contenido ha sido validado por juristas especializados en derecho inmobiliario. La firma manuscrita o electrónica avanzada conforme al Reglamento eIDAS perfecciona el contrato. La inscripción en el Registro de la Propiedad, prevista en el artículo 2.5 de la Ley Hipotecaria, es opcional pero refuerza la oponibilidad frente a terceros adquirentes.

¿En qué formato se descarga el documento?

Una vez completado el cuestionario, el contrato se descarga simultáneamente en formato Word (.docx) y PDF. El formato Word permite ajustes finales sobre cláusulas accesorias antes de la firma, y resulta especialmente útil cuando el arrendador quiere conservar un mandato de representación profesional para que su gestor firme en su nombre. El PDF queda listo para impresión, firma manuscrita o firma electrónica mediante cualquier plataforma compatible con eIDAS. Ambos archivos están disponibles en tu espacio personal durante un año desde la generación.

¿Cuánto dura el contrato de arrendamiento de vivienda según la ley?

La duración pactada es libre, pero el artículo 9 LAU impone una prórroga obligatoria mínima de cinco años cuando el arrendador es persona física, y de siete años cuando es persona jurídica. Vencido ese plazo, si ninguna de las partes notifica su voluntad de no renovar con cuatro meses de antelación (arrendador) o dos meses (arrendatario), opera una prórroga tácita anual de tres años conforme al artículo 10. El inquilino puede desistir anticipadamente tras seis meses de vigencia, con indemnización equivalente a una mensualidad por año pendiente.

¿Qué plazo tengo para depositar la fianza en el organismo autonómico?

El artículo 36.2 LAU establece un plazo de un mes desde la firma del contrato para que el arrendador deposite la fianza en el organismo competente de la comunidad autónoma (INCASÒL en Cataluña, IVIMA en Madrid, AVRA en Andalucía, Generalitat en Valencia, EJ-GV en País Vasco). Ese plazo es improrrogable y su incumplimiento conlleva sanción administrativa específica en Cataluña y pérdida de beneficios fiscales en todas las comunidades. La devolución al inquilino debe producirse en el mes siguiente a la entrega de llaves, con derecho a interés legal en caso de demora injustificada.

¿Puedo subir el alquiler durante la vigencia del contrato?

Solo si el contrato lo prevé expresamente y mediante el índice oficial aplicable. Para contratos firmados desde enero de 2024, la Ley 12/2023 sustituyó el IPC general por un índice de referencia del INE pensado para limitar incrementos especulativos. En zonas declaradas de mercado residencial tensionado (más de 140 municipios catalanes y otros en distintas comunidades) la revisión está además limitada al índice oficial publicado anualmente. Para revisar formalmente la renta puedes apoyarte en el procedimiento detallado en la página sobre actualización legal del alquiler conforme a la LAU, donde se explica el cálculo paso a paso.

¿Qué ocurre si el inquilino deja de pagar la renta?

El impago de renta es la primera causa de resolución prevista en el artículo 27.2.a) de la LAU. El arrendador puede instar el desahucio por falta de pago mediante demanda ante el juzgado de primera instancia del lugar del inmueble, acumulando la acción de reclamación de rentas vencidas. El procedimiento de los artículos 437 y siguientes de la LEC permite la enervación (rehabilitación del contrato pagando lo debido) una sola vez en la vida del contrato. Si el inquilino reconoce la deuda por escrito antes del juicio puede formalizar un reconocimiento de deuda con validez ejecutiva que facilita el cobro posterior por la vía monitoria.

¿Tengo que registrar el contrato en el Registro de la Propiedad?

La inscripción no es obligatoria, pero el artículo 2.5 de la Ley Hipotecaria la permite y produce un efecto jurídico relevante : protege al inquilino frente a un eventual comprador del inmueble que adquiera de buena fe, evitando la aplicación de la regla del artículo 14 LAU que permite al adquirente extinguir el contrato si no figura inscrito. La inscripción exige escritura pública y devengo de aranceles notariales y registrales, por lo que en la práctica solo se utiliza en arrendamientos de larga duración o de elevada cuantía. Para contratos estándar, el depósito de la fianza en el organismo autonómico aporta una protección equivalente a efectos probatorios.

¿Qué documentos complementarios conviene preparar?

Junto al contrato resulta práctico preparar el acta de entrega de llaves con inventario fotográfico del estado del inmueble, el certificado de eficiencia energética vigente del RD 390/2021 y el justificante de depósito de fianza del organismo autonómico. Si el arrendamiento se firma por un apoderado conviene formalizar previamente un mandato de representación con facultades expresas para arrendar. Para la gestión administrativa habitual del inmueble, herramientas como una carta de autorización formal para trámites administrativos permiten delegar gestiones puntuales sin necesidad de poder notarial completo.

¿Puedo descargar todos los modelos inmobiliarios desde un solo sitio?

Sí. En la página de todos los documentos jurídicos disponibles en Captain Legal España encontrarás el catálogo completo organizado por categorías, incluyendo arrendamientos de vivienda y locales, recibos de alquiler, actas de inspección, avales solidarios y cartas de notificación de fin de contrato. Todos los modelos están actualizados con la legislación vigente y se descargan en Word y PDF tras completar el cuestionario correspondiente.