Contrato de arrendamiento de local comercial (LAU)

Un contrato de arrendamiento de local comercial es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda en el sentido del artículo 3 de la LAU: recae sobre una edificación urbana cuyo destino primordial es distinto de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. La calificación no depende del rótulo que las partes pongan al documento, sino del destino real pactado. Un local en el que se instala una peluquería, una asesoría, un taller o un almacén logístico entra en el Título III aunque el contrato se titule "contrato de alquiler" a secas.

La diferencia práctica con el arrendamiento de vivienda es radical. El arrendatario de vivienda goza de una prórroga obligatoria de cinco o siete años según el artículo 9 LAU, de una renta actualizable solo conforme al índice legal y de un régimen imperativo que anula los pactos en su perjuicio. El arrendatario de local no tiene nada de eso. El artículo 4.3 LAU somete estos contratos a la voluntad de las partes, en su defecto al Título III, y solo supletoriamente al Código Civil. Si el contrato dice tres años sin prórroga, el negocio sale a los tres años.

Conviene también no confundirlo con el contrato de traspaso, que es la transmisión del negocio y de la posición contractual del arrendatario a un tercero, ni con el arrendamiento de industria, donde lo arrendado es una empresa en funcionamiento con su licencia, su mobiliario y su clientela, y que queda fuera de la LAU. Si dudas entre local vacío e industria en marcha, la calificación cambia el régimen entero. Para operaciones puramente residenciales, el contrato de arrendamiento de vivienda habitual conforme a la LAU responde a un esquema distinto.

El régimen aplicable arranca en el artículo 4.3 LAU, que consagra la primacía del pacto. Esta libertad tiene un límite claro: el Título IV es imperativo, y dentro de él el artículo 36.1 impone una fianza en metálico equivalente a dos mensualidades de renta en todo arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Dos meses, no uno. Es el error más repetido en los modelos que circulan por internet, que trasladan sin más la fianza de vivienda. Esa fianza debe depositarse además en el organismo autonómico competente (el IVIMA en Madrid, l'INCASÒL en Cataluña, la AVS en Andalucía, entre otros), y el incumplimiento del depósito genera sanción administrativa al arrendador aunque el contrato sea válido entre las partes. El artículo 36.5 permite pactar garantías adicionales sin el tope de dos mensualidades que sí rige en vivienda, de modo que aval bancario y depósito complementario son perfectamente combinables.

El Título III desarrolla el resto. El artículo 29 regula la enajenación de la finca arrendada y remite al artículo 1571 del Código Civil, con la consecuencia práctica de que un arrendamiento no inscrito en el Registro de la Propiedad puede quedar extinguido frente al nuevo comprador. El artículo 30 remite a los artículos 21, 22, 23 y 26 en materia de conservación y obras, con la particularidad de que las obras de mejora del arrendatario exigen consentimiento escrito del arrendador. El artículo 31 concede al arrendatario derecho de tanteo y retracto sobre el local. El artículo 32 permite la cesión del contrato y el subarriendo sin consentimiento del arrendador cuando en la finca se ejerce actividad empresarial o profesional, a cambio de una elevación de renta del 10 % en subarriendo parcial y del 20 % en cesión o subarriendo total, con notificación fehaciente en el plazo de un mes. El artículo 33 prevé la subrogación del heredero que continúe la actividad, notificando en dos meses. El artículo 34 reconoce una indemnización por clientela cuando el contrato se extingue por transcurso del plazo, se ejercía durante los últimos cinco años una actividad de venta al público y el arrendatario manifestó con cuatro meses de antelación su voluntad de renovar. El artículo 35 remite al artículo 27.2 para la resolución de pleno derecho. El texto consolidado está disponible en la ficha de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos publicada por el BOE.

La situación más frecuente es la primera implantación de un negocio: un autónomo o una sociedad recién constituida que alquila un local a pie de calle y necesita el contrato para tramitar la licencia de actividad ante el ayuntamiento y para justificar el domicilio de la actividad ante la AEAT. Sin contrato firmado, no hay alta censal coherente ni licencia. Muchos emprendedores llegan a este documento justo después de haber formalizado sus estatutos de sociedad civil para freelances y profesionales o su escritura de constitución.

El segundo escenario es la renovación o novación de un contrato antiguo. Los arrendamientos de local anteriores a 1985 y los sujetos a la prórroga forzosa del texto refundido de 1964 han ido extinguiéndose por vía de las disposiciones transitorias de la LAU, y el propietario aprovecha para reconstruir la relación sobre el marco vigente. Aquí el riesgo es firmar un contrato nuevo creyendo que se prorroga el antiguo, cuando lo que ocurre es que el arrendatario pierde de golpe los derechos transitorios que aún conservaba.

El tercero es el traspaso. Un hostelero vende su negocio y el comprador entra en el contrato por la vía del artículo 32. Si el contrato original prohibió la cesión, la operación se cae; si la permitió sin regular el incremento de renta, el arrendador reclamará el 20 % legal y sorprenderá al comprador en plena firma.

Dos casos límite merecen atención. Los locales en centros comerciales suelen articularse mediante contratos con renta variable sobre facturación y cláusulas de horario obligatorio, lo que la jurisprudencia ha admitido dentro del margen del artículo 4.3. Y los espacios de coworking o despachos compartidos con servicios incluidos rozan el arrendamiento de industria o incluso el contrato de servicios, con consecuencias fiscales distintas en materia de retención de IRPF.

• La identificación de las partes y la habilitación para contratar exige, cuando el arrendatario es una sociedad, reflejar el CIF, los datos de la escritura de constitución y la facultad del firmante. Un administrador cuyo cargo estaba caducado en el Registro Mercantil compromete la eficacia de la firma, y este punto se resuelve antes de firmar, no después.
• El destino pactado y la actividad autorizada delimitan el objeto del contrato con referencia al epígrafe del IAE y a la licencia municipal necesaria. Definir la actividad en términos demasiado amplios permite al inquilino cambiar de negocio; definirla en exceso lo bloquea ante cualquier reorientación.
• La duración y el régimen de prórrogas se pactan libremente y el modelo distingue entre prórroga automática por períodos anuales, prórroga a instancia de una sola parte y ausencia total de prórroga. También fija el preaviso de desistimiento y la indemnización asociada, que en local sí puede pactarse sin el límite de vivienda.
• La renta, la actualización y el IVA se regulan por separado. El arrendamiento de local está sujeto a IVA al 21 % por aplicación de la Ley 37/1992, a diferencia del alquiler de vivienda que está exento, y el arrendador debe emitir factura. Cuando el arrendatario es empresario, procede además la retención de IRPF del 19 % si el arrendador es persona física. La cláusula de actualización remite al índice pactado, con la advertencia de que la ausencia de pacto expreso de revisión impide actualizar la renta.
• La fianza y las garantías adicionales recogen los dos meses del artículo 36.1, el compromiso de depósito en el organismo autonómico y, cuando se pacta, el aval bancario a primer requerimiento. La articulación con un aval solidario para arrendamiento conforme a la LAU se resuelve por remisión expresa.
• Las obras, la renuncia a la indemnización del artículo 34 y el pacto sobre cesión y traspaso son las tres cláusulas donde se gana o se pierde el contrato. El modelo permite renunciar expresamente a la indemnización por clientela, prohibir el subarriendo o condicionarlo a consentimiento, y atribuir la propiedad de las obras de adecuación al término del arrendamiento.

Cataluña exige el depósito de la fianza en l'Institut Català del Sòl dentro de los dos meses siguientes a la firma, conforme a la Llei 13/1996, y la falta de depósito se sanciona con recargo. La Generalitat ha desarrollado además normativa propia sobre locales en régimen de propiedad horizontal y sobre cambios de uso en determinados municipios, lo que obliga a verificar la compatibilidad urbanística antes de fijar el destino contractual.

Madrid canaliza el depósito a través del Instituto de la Vivienda de Madrid, con posibilidad de régimen concertado para grandes tenedores que gestionan carteras de locales. El Ayuntamiento de Madrid aplica además una regulación estricta de las licencias de actividad, y el arrendatario que firma sin haber comprobado la viabilidad de su epígrafe se encuentra pagando renta por un local en el que no puede abrir.

Andalucía deposita las fianzas ante la Agencia de Vivienda y Rehabilitación, y su normativa autonómica sobre establecimientos públicos condiciona la actividad hostelera a requisitos de insonorización y horarios que conviene trasladar al contrato como obligación del arrendatario.

Comunidad Valenciana y Baleares presentan particularidades relevantes en locales situados en zonas turísticas saturadas, donde las ordenanzas municipales limitan la implantación de determinadas actividades. En Baleares, además, el depósito se gestiona ante el IBAVI.

País Vasco y Navarra aplican regímenes forales de retención de IRPF que difieren del régimen común, un detalle fiscal que altera el importe neto que percibe el arrendador persona física. Verifica siempre la normativa foral antes de fijar la cláusula de retención, porque una retención mal calculada genera regularización con recargo.

El generador arranca preguntando por la naturaleza de las partes, porque de ahí depende todo el tratamiento fiscal: si el arrendador es persona física y el arrendatario empresario, el documento incorpora automáticamente la cláusula de retención del 19 %; si ambos son sociedades, la sustituye por la facturación con IVA sin retención. A continuación introduces la identificación registral del local, la referencia catastral y la superficie, datos que evitan discusiones posteriores sobre el objeto arrendado.

El bloque siguiente fija duración, prórrogas y preaviso. Aquí eliges entre un contrato de plazo cerrado y un contrato con prórrogas tácitas, y el modelo ajusta la redacción de las cláusulas de desistimiento en consecuencia. Después defines renta, periodicidad, forma de pago, índice de actualización y reparto de gastos comunes, IBI y suministros, que en local recae habitualmente sobre el arrendatario por pacto expreso.

La última fase es la que más valor aporta. Decides si renuncias o no a la indemnización del artículo 34, si prohíbes la cesión y el subarriendo, quién asume las obras de adecuación y qué ocurre con ellas al término del contrato. El documento se genera en Word editable y en PDF listo para firmar, con los anexos de inventario y de estado del local incorporados. Si necesitas después reclamar rentas impagadas, el burofax por impago de renta conforme a la LAU y la LEC encaja directamente con las cláusulas de resolución de este contrato.

El error más caro es copiar un modelo de vivienda y cambiar la palabra "vivienda" por "local". El resultado es un contrato con fianza de un mes en lugar de dos, con prórroga obligatoria de cinco años que el arrendador no quería conceder y con una cláusula de actualización que remite a un índice pensado para el alquiler residencial. Le sigue de cerca el silencio sobre el artículo 34: si el contrato no dice nada, la indemnización por clientela opera cuando concurren sus requisitos, y el propietario descubre al vencimiento que debe abonar el equivalente a meses de renta a un inquilino que se va.

El tercer fallo habitual es no regular las obras de adecuación. El inquilino invierte en la reforma, el contrato calla, y al término del arrendamiento se abre un pleito sobre si las instalaciones quedan en beneficio del inmueble o si el arrendatario puede retirarlas. El cuarto es olvidar el depósito autonómico de la fianza, con la sanción administrativa correspondiente. El quinto, y el más silencioso, es no inscribir el arrendamiento en el Registro de la Propiedad cuando la duración es larga: si el propietario vende, el artículo 29 LAU y el artículo 1571 del Código Civil pueden dejar al arrendatario en la calle frente a un comprador de buena fe. Una parte de estos riesgos se documenta bien mediante los contratos y documentos de gestión empresarial disponibles en España, que complementan la relación arrendaticia.