Modelo de contrato de compraventa de vivienda entre particulares

El artículo 1445 del Código Civil define la compraventa como el contrato por el que uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente. Aplicado a una vivienda, este contrato genera obligaciones recíprocas desde la firma, aunque la transmisión efectiva de la propiedad no se produce hasta que concurren el título (el propio contrato) y el modo (la entrega real de la posesión), conforme a la teoría del título y modo del artículo 609 CC. Por eso un contrato privado, aun válido y exigible entre las partes, no basta por sí solo para inscribir el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad: hay que elevarlo a escritura pública.

La expresión entre particulares acota el supuesto: ninguna de las partes actúa como empresario o profesional del sector inmobiliario. Esto tiene consecuencias técnicas notables. Al no resultar de aplicación el régimen tuitivo de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios en los términos que rigen para la venta de obra nueva, el contrato se mueve casi íntegramente en el terreno del Código Civil y de la autonomía de la voluntad del artículo 1255 CC. Esta libertad amplía el margen para negociar cláusulas atípicas, pero desplaza al comprador la carga de comprobar lo que en una venta a promotor se presume verificado: estado registral, cargas, situación urbanística, comunidad de propietarios al corriente.

La columna vertebral está en los artículos 1445 a 1537 del Código Civil, que regulan la compraventa con carácter general, y en los artículos 1461 a 1499 CC, dedicados específicamente a las obligaciones del vendedor (entrega, saneamiento por evicción, saneamiento por vicios ocultos) y del comprador (pago del precio y recepción). Cualquier cláusula debe leerse contra ese fondo normativo, que se aplica con carácter dispositivo en lo no pactado expresamente. Para profundizar en el articulado puedes consultar el texto consolidado del Código Civil publicado en el Boletín Oficial del Estado, donde figuran las modificaciones aplicables a la compraventa civil.

La dimensión registral se rige por la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946 y su Reglamento de 14 de febrero de 1947. Estos textos imponen que la transmisión, para ser oponible a terceros, se documente en escritura pública e ingrese en el Registro de la Propiedad. Junto a ellos opera el Real Decreto Legislativo 1/2004, que aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y obliga a hacer constar la referencia catastral del inmueble en cualquier documento que acceda a notaría o registro. Si la compra se financia con préstamo hipotecario, entra en juego la Ley 5/2019 reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, con sus exigencias informativas previas a la firma.

El plano fiscal añade el Real Decreto Legislativo 1/1993, que regula el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales aplicable a la vivienda usada, y el Real Decreto Legislativo 2/2004, que rige la plusvalía municipal tras la reforma operada por el Real Decreto-ley 26/2021. Conviene tener presente también la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, cuyo artículo 9.1.e) exige al vendedor estar al corriente con la comunidad y entregar certificación acreditativa, y el Real Decreto 390/2021, que impone la entrega del certificado de eficiencia energética antes de la firma. Los modelos de contratos inmobiliarios adaptados a la normativa española que ofrecemos parten siempre de este bloque normativo combinado.

El escenario más habitual es la venta directa entre conocidos sin agencia intermedia: vecinos, compañeros de trabajo, contactos a través de portales que prefieren ahorrarse la comisión. Un contrato privado bien redactado fija el precio, el calendario de pagos y el plazo para acudir al notario, evitando que cualquiera de las partes se eche atrás durante las semanas que tardan en cerrarse las gestiones bancarias, registrales y catastrales. Otro supuesto frecuente es la venta entre familiares, donde la tentación de simplificar con un apretón de manos suele acabar en disgusto fiscal: si el precio se aparta del valor de referencia del Catastro, Hacienda puede recalificar la operación como donación encubierta y reclamar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Las liquidaciones de herencia entre coherederos generan un tercer caso típico, cuando uno se queda la vivienda y compensa al resto en metálico, formalizando la operación como compraventa para evitar la indivisión. Para los inversores particulares que se conocen entre sí, en cambio, lo decisivo es un calendario de hitos vinculado a la verificación previa de cargas. Conviene mencionar dos casos límite. El primero, la vivienda con hipoteca pendiente, donde el comprador debe decidir entre subrogarse o exigir cancelación, y el contrato debe anticiparlo. El segundo, la vivienda ganancial vendida sin consentimiento del cónyuge no titular registral: el artículo 1322 CC permite anular la operación durante cuatro años, y ningún notario la elevará a pública sin la firma de ambos. Si una de las partes opera a través de una sociedad patrimonial, conviene revisar los documentos de gestión societaria habituales cuando interviene una mercantil en la operación.

Las cláusulas que siguen son las que un práctico revisa primero al recibir un borrador, y son las que el modelo trae redactadas para evitar que el contrato fracase al llegar a notaría.

• La identificación de las partes recoge nombre, DNI o NIE, domicilio, estado civil y régimen económico matrimonial. Este último dato es decisivo: en gananciales, la firma de un solo cónyuge sobre un bien común vicia el contrato; en separación de bienes, basta la firma del titular registral. Cuando alguna parte actúa a través de apoderado, el contrato remite al modelo de mandato de representación y a las autorizaciones complementarias que dan soporte a la firma.
• La descripción del inmueble combina datos registrales (finca, tomo, libro, folio del Registro de la Propiedad) y la referencia catastral completa de veinte caracteres. La omisión de la referencia catastral bloquea la inscripción ulterior.
• El precio y la forma de pago detallan la cantidad, el calendario (señal, pagos intermedios, saldo a la firma de la escritura) y el medio empleado, ya que los importes superiores a los umbrales legales deben quedar trazados por transferencia bancaria.
• Las arras, cuando se pactan, se identifican expresamente como penitenciales del artículo 1454 CC, confirmatorias o penales. Sin esa precisión, los tribunales tienden a interpretarlas como confirmatorias por defecto, lo que elimina la facultad de desistimiento que muchas partes creen haber pactado.
• Las cargas, gravámenes y servidumbres se declaran o se niegan expresamente, con compromiso de venta libre de cargas y obligación del vendedor de aportar nota simple emitida en los días previos a la firma.
• El saneamiento por evicción y por vicios ocultos se regula a la medida del caso, ya sea agravando el régimen del artículo 1484 CC o limitándolo en supuestos justificados, como una venta a precio rebajado en bloque.
• El reparto de gastos e impuestos asigna la plusvalía municipal y el IRPF del vendedor a quien transmite, y el ITP y los gastos de inscripción al comprador, salvo pacto distinto.
• El plazo de elevación a escritura pública fija una fecha límite, las consecuencias de su incumplimiento y la asignación de la notaría, evitando bloqueos de última hora.

La compraventa de vivienda se rige por el Código Civil estatal en su núcleo, pero el tratamiento fiscal y, en algunas comunidades, el régimen civil aplicable presentan diferencias relevantes que el contrato debe contemplar.

Comunidad de Madrid. El tipo general del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales sobre vivienda usada se sitúa en el 6 %, uno de los más bajos del Estado, y existen bonificaciones específicas para familias numerosas y adquirentes menores de 35 años en vivienda habitual. El contrato debe permitir al comprador acreditar la condición que da acceso a la bonificación antes de presentar la autoliquidación.

Cataluña. El derecho civil propio es plenamente aplicable a la compraventa de bienes inmuebles desde la entrada en vigor del libro sexto del Codi Civil de Catalunya (Llei 3/2017). Sus artículos 621-1 y siguientes regulan la compraventa con matices respecto al régimen estatal, en particular en materia de cláusulas abusivas y de remedios frente a la falta de conformidad. A ello se suma el tipo de ITP del 10 % hasta 1.000.000 € de base imponible y 11 % sobre el exceso, así como los derechos de tanteo y retracto de la Generalitat en determinadas zonas declaradas tensionadas.

Comunitat Valenciana. El ITP general es del 10 % y existen tipos reducidos para vivienda habitual de familias numerosas, personas con discapacidad o jóvenes. El registro autonómico de viviendas turísticas obliga a revisar si el inmueble figura inscrito como tal, dato que conviene declarar expresamente en el contrato para evitar reclamaciones posteriores del comprador.

Andalucía. Tras la reforma de 2021, el tipo general del ITP quedó fijado en el 7 %, con tipos reducidos del 6 % en vivienda habitual de menor valor y bonificaciones específicas. El certificado energético es objeto de control reforzado por la Junta de Andalucía, lo que el contrato debe reflejar al detallar la documentación entregada por el vendedor.

País Vasco. El régimen foral otorga competencia normativa a las Diputaciones Forales en ITP, con tipos que pueden situarse en el 4 % para la vivienda habitual y porcentajes superiores para la inversión. Además, la Ley 5/2015 de Derecho Civil Vasco introduce particularidades como la troncalidad en Bizkaia y partes de Álava, que pueden afectar a la legitimación para vender bienes raíces sin consentimiento de los parientes tronqueros.

El recorrido en Captain.legal arranca con la selección de la comunidad autónoma donde se ubica la vivienda, paso que activa los tipos impositivos, los derechos forales y las particularidades autonómicas relevantes. A continuación se introducen los datos de las partes, incluyendo estado civil y régimen económico, porque el asistente bloquea la generación si detecta inconsistencias entre bien ganancial y firma de un solo cónyuge.

Después se carga la descripción del inmueble, con dos campos críticos: la finca registral y la referencia catastral. El formulario ofrece enlaces directos al Catastro y al servicio en línea del Registro de la Propiedad para obtener la nota simple actualizada antes de continuar. Llegado el bloque del precio, se elige la modalidad de pago, el calendario de hitos y se decide si se incluye una cláusula de arras, con un menú que distingue penitenciales, confirmatorias y penales, redactadas con el texto que la jurisprudencia respeta. Las cláusulas de saneamiento, reparto de gastos y plazo de escritura se cumplimentan con opciones predeterminadas, todas modificables. Al finalizar, el contrato se descarga en formato Word editable y en PDF listo para imprimir y firmar, con las copias necesarias para cada parte. Quien lo desee puede explorar el catálogo completo de documentos jurídicos disponibles en Captain.legal para anexar al expediente cualquier modelo complementario.

El error más caro es firmar sin nota simple actualizada. Muchos compradores se fían del recibo del IBI del último año y confían en que el inmueble está libre de cargas, hasta que aparece una hipoteca no cancelada del préstamo anterior o una anotación preventiva de embargo. La nota simple debe pedirse con menos de quince días antes de la firma, porque un asiento registral puede aparecer entre la emisión del primer extracto y la firma efectiva. El segundo error es confundir el tipo de arras: las partes pactan una entrega de dinero llamándola arras, presumen que pueden desistir devolviendo o doblando la cantidad, y descubren en sede judicial que el tribunal las ha calificado como confirmatorias, con la consiguiente obligación de ejecutar la venta o indemnizar todos los daños.

La tercera trampa habitual es omitir la referencia catastral o describir el inmueble por su dirección postal sin coordinar con la descripción registral. Un contrato así puede ser válido entre las partes, pero el notario lo devolverá y exigirá una adenda antes de elevarlo a escritura. El cuarto fallo es pagar el grueso del precio antes de la escritura sin obtener a cambio garantías reales, lo que deja al comprador a merced del vendedor si surgen problemas registrales. Por último, los vendedores se olvidan de obtener el certificado de la comunidad de propietarios acreditando que están al corriente y la certificación energética, dos documentos cuya falta paraliza la operación en notaría y, en ocasiones, expone a sanciones administrativas a quien transmite.

¿Es legalmente vinculante un contrato privado de compraventa de vivienda entre particulares sin elevarlo a escritura pública?

Sí. El artículo 1278 del Código Civil consagra el principio de libertad de forma: los contratos son obligatorios cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que concurran consentimiento, objeto y causa. Un contrato privado de compraventa firmado por ambas partes obliga al cumplimiento recíproco y puede ejecutarse judicialmente en caso de incumplimiento. Ahora bien, la escritura pública es necesaria para que la transmisión sea oponible frente a terceros y para inscribirla en el Registro de la Propiedad. Sin escritura, el comprador sigue siendo el dueño frente al vendedor, pero no frente a un tercero adquirente de buena fe que llegue antes al Registro.

¿En qué formato puedo descargar el contrato?

El contrato se entrega simultáneamente en formato Word (.docx) y en PDF. El archivo Word permite seguir editando cláusulas, anexos o descripciones después de la primera generación, lo que resulta útil cuando aparecen detalles registrales adicionales tras una segunda nota simple. El PDF está listo para imprimir, firmar a mano por todas las partes y conservar como documento privado fehaciente. Cada parte conserva un original firmado, y se recomienda imprimir un ejemplar más para entregar al notario como antecedente cuando llegue el momento de elevar el contrato a escritura pública.

¿Cuánto tiempo tenemos para elevar el contrato privado a escritura pública?

El Código Civil no fija un plazo máximo. Las partes acuerdan libremente la fecha límite en el propio contrato, normalmente entre los 30 y los 90 días desde la firma, en función del tiempo necesario para obtener la financiación del comprador, cancelar cargas previas y reunir certificaciones. Si una parte se niega a otorgar escritura llegada la fecha, la otra puede ejercer la acción del artículo 1279 CC y obtener una sentencia judicial que supla el consentimiento. A efectos fiscales, el plazo de prescripción del ITP corre desde la fecha del contrato privado siempre que tenga fecha fehaciente, no desde la escritura.

¿Quién paga la plusvalía municipal y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales?

Por regla legal, la plusvalía municipal corresponde al vendedor como sujeto pasivo del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, mientras que el ITP lo paga el comprador. Las partes pueden modificar el reparto mediante pacto, pero el pacto no vincula al Ayuntamiento ni a la Agencia Tributaria autonómica: si la parte obligada legalmente no paga, la administración reclamará a ella, y será asunto interno entre las partes hacer valer la cláusula. El contrato suele añadir el reparto de los gastos de notaría y registro, conforme al artículo 1455 CC en defecto de pacto distinto.

¿Necesito pasar por notario obligatoriamente?

No es una exigencia de validez del contrato, pero sí lo es para inscribir la operación en el Registro de la Propiedad. La Ley Hipotecaria exige escritura pública para los actos que pretendan acceder al registro, y sin inscripción el comprador queda expuesto a la doble venta regulada en el artículo 1473 CC, que protege al primero en inscribir de buena fe. En la práctica, ningún banco concede préstamo hipotecario al comprador sin escritura y ningún ayuntamiento expide cédulas sobre el inmueble sin acreditar titularidad inscrita. Para sociedades vendedoras o adquirentes, conviene revisar antes los modelos para constituir una sociedad limitada como vehículo de tenencia inmobiliaria y preparar el acuerdo social que autoriza la operación.

¿Qué pasa si descubro vicios ocultos después de la compra?

El artículo 1484 CC impone al vendedor la obligación de saneamiento por defectos ocultos que hagan la cosa impropia para su destino o disminuyan su uso, siempre que esos defectos existieran al tiempo de la venta y no fueran conocidos por el comprador. El plazo para reclamar es breve: seis meses desde la entrega, según el artículo 1490 CC. Pasado ese plazo el comprador conserva la acción general del artículo 1124 CC por incumplimiento, pero su éxito depende de probar dolo o mala fe del vendedor, lo que eleva mucho la carga procesal. Por eso conviene documentar el estado del inmueble en el momento de la firma con fotografías y anexos descriptivos.

¿Puedo firmar el contrato si la vivienda pertenece a una asociación o entidad sin ánimo de lucro?

Sí, aunque la operación exige cumplir requisitos adicionales. Las asociaciones que enajenan bienes inmuebles deben aportar el acuerdo del órgano competente (normalmente asamblea o junta directiva, según estatutos) que autorice la venta, y acreditar que la operación se ajusta a los fines estatutarios. Conviene anejar al contrato la certificación del acta de la sesión correspondiente. Los modelos de actas y estatutos para asociaciones propietarias de bienes inmuebles que ofrecemos incluyen las plantillas habituales para documentar la autorización de venta y los acuerdos previos. La intervención del notario, en estos casos, es prácticamente inevitable por las exigencias añadidas de control.