Contrato VUT por comunidad autónoma: plantilla Word y PDF

Un contrato de arrendamiento turístico es el acuerdo bilateral por el que el titular de una vivienda amueblada y equipada cede su uso a uno o varios huéspedes durante un periodo determinado, a cambio de un precio cerrado, con una finalidad recreativa, vacacional o de estancia corta vinculada al turismo. La nota característica es la temporalidad breve (raramente más de treinta días por reserva), la comercialización regular o publicitada del inmueble y la prestación de servicios mínimos asociados, como mobiliario completo, ropa de cama y limpieza inicial.

La distinción con el alquiler de temporada del artículo 3.2 de la LAU es central y a menudo mal entendida. El arrendamiento de temporada también es de corta duración, pero responde a una causa concreta del arrendatario, normalmente laboral o académica, y no se ofrece de forma indiscriminada al público turístico. Cuando hay publicidad continua, una plataforma de comercialización y un perfil de huésped vacacional, el contrato es turístico y queda sujeto a la normativa autonómica. Tampoco debe confundirse con el contrato de hospedaje propio de hoteles y hostales, que conlleva una actividad mercantil reglada con servicios diarios de habitación. Para evitar errores de calificación, conviene contrastar con las reglas que rigen contratos clásicos de vivienda, donde por ejemplo se aplican las reglas de actualización legal de la renta vinculadas al IPC y al IRAV, ajenas por completo al modelo turístico.

La piedra angular es el artículo 5.e de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que excluye expresamente del ámbito de la LAU la cesión temporal de uso de viviendas amuebladas y equipadas comercializadas o promocionadas como turísticas, remitiendo su regulación a la normativa sectorial autonómica. Esta remisión explica por qué cada comunidad autónoma ha aprobado su propio decreto: Cataluña, Decret 75/2020; Madrid, Decreto 79/2014 modificado por el Decreto 29/2019; Andalucía, Decreto 28/2016 y la reforma del Decreto-ley 1/2024; Comunidad Valenciana, Decreto 9/2024 en desarrollo de la Ley 15/2018; Islas Baleares, Ley 8/2012 del turismo; Canarias, Decreto 113/2015. Puedes consultar el texto consolidado de la LAU y su artículo 5.e en el Boletín Oficial del Estado, sección dedicada a la legislación de arrendamientos urbanos.

Sobre esta base estatal y autonómica se han superpuesto dos normas recientes que cambian el panorama. El Reglamento (UE) 2024/1028 sobre la recopilación e intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamiento a corto plazo obliga a publicar el alojamiento únicamente con un identificador único de registro. En España, el Real Decreto 1312/2024 ha creado la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos gestionada por el Colegio de Registradores y el Número de Registro de Alquiler (NRA), obligatorio desde el 1 de julio de 2025 para todos los anuncios en plataformas. Sin NRA visible, la plataforma debe retirar el anuncio en un plazo breve.

A esto se añade el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, modificado por la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, que permite a las comunidades de propietarios acordar por mayoría de tres quintos la limitación o el condicionamiento de la actividad turística, e incluso vetar nuevas altas. Antes de comprar para alquilar, revisa siempre el libro de actas de la comunidad. Por último, la Ley Orgánica 4/2015 de Protección de la Seguridad Ciudadana impone la comunicación del parte de viajeros al Ministerio del Interior en un plazo máximo de 24 horas desde el registro de entrada.

El caso más habitual es el propietario de una segunda vivienda en zona costera, de montaña o de ciudad atractiva que decide rentabilizarla durante los meses de menor uso personal. El contrato formaliza cada estancia, fija las condiciones económicas y de uso, y es la prueba documental que ampara al titular frente a impagos, daños o disputas. El segundo escenario es el inversor que adquiere un inmueble específicamente para alquiler turístico y necesita un modelo replicable. Si el volumen lo justifica, conviene plantearse la actividad como negocio formal y revisar los trámites para constituir una sociedad limitada u otra forma jurídica que aporte separación patrimonial y fiscalidad optimizada.

Un tercer supuesto lo protagoniza el heredero de una vivienda familiar que prueba el alquiler turístico antes de decidir si vende o conserva el inmueble. La modalidad turística permite una explotación discontinua sin las rigideces de un contrato de tres años. También recurren a este contrato los gestores profesionales que operan carteras de inmuebles ajenos bajo un mandato de gestión, y los grupos familiares que comparten una propiedad y necesitan un marco común para cuando uno de ellos comercializa la vivienda.

Conviene señalar dos edge cases poco conocidos. Primero: una vivienda situada en zona de mercado residencial tensionado declarada al amparo de la Ley 12/2023 puede ver restringida o gravada su explotación turística por la propia comunidad autónoma. Segundo: aunque tu municipio autorice el VUT, si la junta de propietarios ha votado por tres quintos en contra de la actividad turística, no podrás iniciarla legalmente, incluso teniendo licencia.

• La identificación completa de las partes y del inmueble incluye el DNI o NIE de arrendador y huésped principal, la referencia catastral, la dirección exacta y, en lugar destacado del encabezado, el Número de Registro de Alquiler (NRA) y el número de licencia autonómica. Sin estos identificadores el contrato es válido entre partes, pero el anuncio que lo origina sería ilegal.
• El periodo de estancia con fechas y horas precisas de check-in y check-out evita la zona gris en la que el huésped pretende prolongar la salida. La cláusula incorpora la consecuencia del holdover (ocupación extemporánea) con penalización diaria y faculta al arrendador para acceder al inmueble.
• El precio total con desglose detalla el precio por noche, la fianza, la tasa turística autonómica cuando aplica (Cataluña, Baleares, Valencia desde 2024), los suplementos por limpieza final o mascotas y, si corresponde, el IVA al 10 % cuando se prestan servicios complementarios propios de la industria hotelera.
• Las reglas de uso y convivencia fijan el número máximo de ocupantes (no superable bajo ningún concepto, ni por una noche), la prohibición de fumar dentro del inmueble, las horas de silencio nocturno conforme a la ordenanza municipal y las normas internas de la comunidad de propietarios.
• La política de cancelación y reembolso está alineada con la modalidad elegida en la plataforma (flexible, moderada o estricta) y, lo más importante, es exigible en reservas directas fuera de plataforma, donde no opera el sistema interno de Airbnb o Booking.
• La comunicación obligatoria del parte de viajeros al Ministerio del Interior se incluye como obligación expresa del arrendador, con autorización del huésped a la cesión de sus datos, conforme al Real Decreto 933/2021. Para gestionar la comunicación junto con autorizaciones, hojas de reclamaciones y otros trámites administrativos cotidianos, el modelo enlaza con la documentación auxiliar habitual.
• La responsabilidad por daños y fianza describe el procedimiento de retención y devolución, fija el plazo máximo (siete días desde el check-out salvo discrepancia documentada) y enumera los conceptos no imputables al huésped por desgaste razonable.

Cataluña regula los HUT (Habitatges d'Ús Turístic) mediante el Decret 75/2020. Cada vivienda debe inscribirse en el Registre de Turisme de Catalunya y obtener un número HUT que se muestra obligatoriamente en cada anuncio. Barcelona aplica además el Pla Especial Urbanístic d'Allotjaments Turístics (PEUAT), que congela nuevas licencias en buena parte del centro y zonas saturadas, y ha anunciado la no renovación de licencias HUT a partir de 2028. Si tu vivienda está en Ciutat Vella, Eixample o Sant Martí, verifica el estado de la licencia antes de cualquier compra.

Comunidad de Madrid distingue entre VUT (Vivienda de Uso Turístico), regulada por el Decreto 79/2014 tras la reforma del Decreto 29/2019, y los apartamentos turísticos. Las VUT exigen acceso independiente desde la vía pública o desde elementos comunes, cédula de idoneidad en algunos distritos del Ayuntamiento de Madrid y un plan especial que restringe nuevas implantaciones. El uso turístico no puede confundirse con uso residencial a efectos urbanísticos.

Andalucía regula las VFT (Viviendas con Fines Turísticos) en el Decreto 28/2016, profundamente modificado por el Decreto-ley 1/2024, que permite a los municipios delimitar zonas saturadas con restricciones específicas. Sevilla y Málaga ya han delimitado sus zonas. La inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía y la declaración responsable previa al inicio de actividad son requisitos sine qua non, junto con otros documentos del sector inmobiliario adaptados a cada comunidad autónoma.

Comunidad Valenciana tras la reforma del Decreto 9/2024 y la Ley 15/2018 obliga a obtener una compatibilidad urbanística municipal antes del registro autonómico, y exige cédula de habitabilidad o licencia de ocupación de segunda renovación. La ciudad de Valencia ha endurecido las condiciones para plantas bajas y entresuelos.

Islas Baleares es la comunidad más restrictiva. La Ley 8/2012 en sus sucesivas modificaciones somete cualquier comercialización turística a una plaza turística del Consell Insular correspondiente, recurso escaso y transferible en mercado secundario. Palma de Mallorca prohíbe el alquiler turístico en pisos plurifamiliares dentro del término municipal, e Ibiza Vila aplica restricciones equivalentes. Sin plaza turística asignada, ofrecer el inmueble en cualquier plataforma constituye infracción muy grave.

Canarias se rige por el Decreto 113/2015 y la Ley 7/1995 de Ordenación del Turismo. La actividad requiere Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística (DRIAT) presentada ante el cabildo insular. Lanzarote mantiene moratoria sobre nuevas viviendas vacacionales y Tenerife ha iniciado una reforma normativa orientada a contener la oferta en municipios saturados. Las viviendas en suelo turístico tradicional están sometidas, además, a reglas de unidad de explotación.

El proceso arranca con la selección de la comunidad autónoma donde se ubica la vivienda. A partir de esa elección, el formulario se reorganiza y muestra únicamente los campos obligatorios bajo la normativa territorial correspondiente: identificador HUT en Cataluña, número VUT en Madrid, código VFT en Andalucía, y así para cada autonomía. A continuación se introducen los datos del arrendador (nombre, NIF o NIE, dirección fiscal y, si actúa como persona jurídica, datos sociales y representante), seguidos de los datos del huésped principal.

El siguiente bloque cubre la identificación del inmueble, donde la referencia catastral se valida automáticamente, y el periodo de estancia con sus horarios precisos. La fase económica recoge el precio total, la fianza, las tasas turísticas autonómicas cuando corresponde y los suplementos elegidos. Las cláusulas sobre uso, política de cancelación y comunicación del parte de viajeros aparecen ya redactadas conforme a la normativa vigente, con posibilidad de ajustar campos abiertos como horas de silencio o número máximo de huéspedes. Antes de generar el documento final, el sistema cruza los datos con el catálogo completo de modelos jurídicos disponibles por si el caso requiere documentación complementaria. Tras una vista previa editable, el contrato se descarga en formato Word y PDF, listo para firma manuscrita o electrónica avanzada.

El error más extendido es publicar el inmueble en una plataforma antes de tener el Número de Registro de Alquiler, la licencia autonómica y, cuando proceda, la autorización urbanística municipal. Las tres son acumulativas, no alternativas, y la ausencia de cualquiera convierte la oferta en clandestina, con multas que en Cataluña, Baleares y Madrid superan con holgura los importes que el propio anuncio podría generar en una temporada completa. El segundo fallo recurrente consiste en aplicar a un alquiler turístico el régimen del contrato de temporada de la LAU para esquivar la regulación sectorial. Una inspección autonómica que detecte publicidad reiterada en plataformas o un patrón de estancias cortas reconvertirá el contrato y sancionará la actividad sin licencia.

El tercer error es omitir la comunicación del parte de viajeros al Ministerio del Interior en plazo, obligación reforzada por el Real Decreto 933/2021, cuyo incumplimiento genera sanciones independientes de la normativa turística. El cuarto, no leer las actas de la comunidad de propietarios antes de iniciar la actividad: una limitación votada por tres quintos te impide arrancar incluso disponiendo de licencia. El acuerdo comunitario prevalece sobre la licencia administrativa. Por último, suele subestimarse la diferencia fiscal entre VUT sin servicios hoteleros (operación exenta de IVA pero sujeta a ITP y declarable como rendimiento del capital inmobiliario) y VUT con servicios complementarios propios de la hostelería (sujeta a IVA al 10 % y, normalmente, calificable como actividad económica). Una opción equivocada en la declaración trimestral puede arrastrar regularizaciones de hasta cuatro ejercicios.

¿Es válido jurídicamente este modelo de contrato de arrendamiento turístico?

Sí. El modelo se redacta sobre la base del artículo 5.e de la Ley 29/1994, la normativa autonómica aplicable a la comunidad elegida y las obligaciones del Real Decreto 1312/2024 sobre el Número de Registro de Alquiler. Una vez firmado por ambas partes, manuscrita o electrónicamente mediante firma avanzada conforme al Reglamento eIDAS, despliega plena fuerza obligatoria entre arrendador y huésped y puede invocarse ante tribunales en caso de impago, ocupación irregular o daños. La validez del contrato no depende de la concurrencia de licencias administrativas, pero la actividad sin las preceptivas autorizaciones constituye infracción administrativa propia, ajena al contrato.

¿En qué formatos puedo descargar el contrato?

El contrato se genera en formato Word (.docx) editable y en PDF cerrado listo para firma. La versión Word te permite ajustar campos abiertos, cambiar el idioma a inglés o francés para huéspedes extranjeros y añadir anexos como inventario fotográfico del mobiliario. La versión PDF es la que se firma y se conserva como prueba, e incluye una página final con espacios para firma manuscrita o sello electrónico. Ambas versiones se descargan inmediatamente desde tu espacio de cliente y permanecen disponibles para futuras consultas o reimpresiones.

¿Cuál es el plazo para comunicar el parte de viajeros al Ministerio del Interior?

El plazo es de 24 horas desde el momento del registro de entrada del huésped, conforme al artículo 25 de la Ley Orgánica 4/2015 de Protección de la Seguridad Ciudadana y al Real Decreto 933/2021. La comunicación se efectúa a través de la plataforma Ses.Hospedajes del Ministerio del Interior y debe contener los datos identificativos del viajero, la fecha de entrada, el medio de pago empleado y, desde la reforma de 2024, datos adicionales como la relación entre viajeros que comparten reserva. El incumplimiento se sanciona como infracción grave en materia de seguridad ciudadana.

¿Qué diferencia hay entre alquiler turístico y alquiler de temporada?

El alquiler de temporada del artículo 3.2 de la LAU exige una causa concreta del arrendatario distinta del turismo (trabajo, estudios, tratamiento médico), no se comercializa en plataformas turísticas y no requiere licencia autonómica. El alquiler turístico, en cambio, se ofrece de forma indiscriminada al público con finalidad recreativa, se publicita habitualmente en plataformas y queda sujeto a la normativa turística autonómica y al NRA. Etiquetar como alquiler de temporada lo que es turístico para evitar trámites es una de las prácticas más sancionadas en los últimos años, con expedientes confirmados en Cataluña, Madrid y Baleares.

¿Necesito licencia turística para alquilar puntualmente mi vivienda en agosto?

Sí, si la vivienda se publicita en plataformas o se ofrece de forma reiterada al público turístico, aunque sea una sola semana al año. La normativa autonómica no condiciona la obligación de licencia al número de noches alquiladas, sino a la comercialización con finalidad turística. Un alquiler completamente puntual entre particulares sin publicidad y sin habitualidad podría quedar fuera del régimen, pero la simple publicación en Airbnb o Booking, por breve que sea, activa la obligación de inscripción y de obtener NRA. Para diversificar tu actividad con otros modelos profesionales, conviene familiarizarse con los documentos de gestión empresarial conformes a la legislación española.

¿Puede la comunidad de propietarios prohibirme el alquiler turístico?

Sí. Tras la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal permite a la junta de propietarios acordar por mayoría de tres quintos del total de propietarios y cuotas la limitación o el condicionamiento de la actividad de vivienda de uso turístico, e incluso vetar nuevas altas. El acuerdo se inscribe en el Registro de la Propiedad y vincula a todos los propietarios actuales y futuros. Si compras un piso con la intención de explotarlo turísticamente, revisa el libro de actas y el certificado del secretario antes de firmar la escritura.

¿Qué impuestos paga el propietario por un alquiler turístico?

El arrendamiento turístico sin servicios hoteleros está exento de IVA pero sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, conforme al artículo 7.1.B del Texto Refundido del ITP. Los rendimientos se declaran en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Si además se prestan servicios complementarios propios de la industria hotelera (limpieza diaria, cambio de ropa durante la estancia, recepción presencial), la operación pasa a estar sujeta al IVA al 10 % y los rendimientos se declaran como actividad económica, lo que cambia por completo la presión fiscal y exige alta en el censo de empresarios.