Contrato de arrendamiento de temporada | Art. 3.2 LAU

Es el arrendamiento de una vivienda habitable destinado a cubrir una necesidad de alojamiento transitoria y acreditable, no la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. La ley no lo define de forma positiva. El artículo 3.2 LAU se limita a mencionarlo con la fórmula de los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea de verano o cualquier otra, colocándolos dentro del bloque de los arrendamientos de uso distinto del de vivienda. La consecuencia práctica es enorme: el contrato queda sometido al Título III de la LAU y, sobre todo, a la voluntad de las partes, con aplicación supletoria del Código Civil.

La distinción con el alquiler de vivienda habitual no depende de la duración pactada sino del destino primordial del inmueble. Un contrato de nueve meses con un estudiante es de temporada; un contrato de nueve meses con una familia que fija allí su residencia es de vivienda, aunque las partes lo hayan titulado de otro modo. Un arrendamiento de temporada firmado con estudiantes el 1 de septiembre por diez meses termina el 1 de julio, sin que los arrendatarios puedan acogerse al régimen de prórrogas del artículo 9 LAU. Ese mismo plazo en un contrato de vivienda daría al inquilino el derecho a prorrogar hasta cinco años frente a arrendador persona física.

Tampoco debe confundirse con el arrendamiento turístico. La temporada supone una vivienda equipada para su habitabilidad, con cocina y baño, pero sin servicios complementarios de hostelería como recepción o limpieza, sin declaración responsable de actividad turística y sin comercialización en plataformas de alquiler vacacional. Si aparecen esos elementos, el régimen aplicable es el de la normativa turística autonómica y el contrato de arrendamiento turístico VUT adaptado a cada comunidad autónoma es la herramienta correcta.

El eje normativo es la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Su artículo 3.1 califica como uso distinto del de vivienda todo arrendamiento sobre una edificación cuyo destino primordial no sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, y el artículo 3.2 incluye expresamente en esa categoría los celebrados por temporada. Esa calificación arrastra el régimen del artículo 4.3: rigen la voluntad de las partes, en su defecto el Título III, y supletoriamente el Código Civil. Por eso la duración se pacta libremente y no opera la prórroga obligatoria del artículo 9 ni la tácita del artículo 10. Puedes consultar el texto consolidado en la ficha de la Ley de Arrendamientos Urbanos publicada en el Boletín Oficial del Estado.

La fianza sí es imperativa. El artículo 36 LAU obliga a exigir y prestar fianza en metálico en el momento de la celebración del contrato, y en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda asciende a dos mensualidades de renta. El arrendador debe depositarla en el organismo autonómico competente, como el IVIMA en Madrid o el INCASÒL en Cataluña, y su omisión puede acarrear sanción administrativa. Dos mensualidades es el importe legal de la fianza, no el máximo que puede recibirse: cualquier cantidad adicional se articula como garantía complementaria, aval o depósito, y debe identificarse como tal en el contrato para evitar que un juzgado la reinterprete.

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda dejó fuera de su ámbito estos contratos. Sus medidas, incluida la limitación de renta en zonas tensionadas, se proyectaban sobre los arrendamientos de vivienda del artículo 2 LAU y no sobre los del artículo 3, lo que explica el crecimiento del uso de la figura y la reacción legislativa posterior. En Cataluña esa reacción ya es derecho vigente: la Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo, publicada el 31 de diciembre de 2025, entró en vigor el 1 de enero de 2026. A escala estatal, la proposición de ley para regular los alquileres de temporada y de habitaciones sigue pendiente de aprobación en el Congreso.

El supuesto más frecuente es el curso académico. Un piso alquilado de septiembre a junio a un estudiante universitario encaja con naturalidad en el artículo 3.2, porque la estancia se agota cuando termina el calendario docente y el arrendatario conserva su residencia en otra localidad. Le sigue de cerca el desplazamiento laboral: obras, proyectos con plazo cerrado, comisiones de servicio, personal sanitario en plaza interina, todos ellos con una carta de la empresa o un nombramiento que documenta la temporalidad. El tercer bloque son los traslados por motivos médicos, cuando el paciente o su acompañante se instalan cerca de un hospital de referencia durante un tratamiento.

También cubre la segunda residencia fuera de la ventana turística. Un apartamento en la costa alquilado de octubre a mayo a un jubilado del norte de Europa no es alojamiento turístico ni vivienda habitual, y se documenta como temporada. Otro caso muy visto es el del propietario que ha vendido su vivienda y necesita un alojamiento puente de seis meses mientras se entrega la obra nueva; ahí conviene coordinar el contrato con el contrato de compraventa de vivienda entre particulares para que las fechas encajen.

Dos supuestos límite merecen atención. El primero es la renovación con el mismo inquilino. En Cataluña, formalizar un nuevo contrato con el mismo arrendatario sobre el mismo piso convierte el alquiler en uno de vivienda habitual, salvo que la parte arrendadora acredite las causas que prorrogan la necesidad temporal. El segundo es el arrendamiento a una empresa que aloja a su empleado: la sociedad firma como arrendataria, pero si existe subarriendo al trabajador y este fija allí su residencia, la relación derivada puede calificarse de vivienda.

• La cláusula de causa de temporalidad es la que sostiene todo el edificio jurídico del contrato. Identifica el motivo concreto de la estancia (curso académico, obra, tratamiento médico, traslado) y remite al documento acreditativo que se incorpora como anexo: matrícula, contrato laboral, informe hospitalario. Sin causa documentada, la calificación temporal es papel mojado ante un juzgado.
• La duración y la fecha cierta de vencimiento se redactan sin cláusula de prórroga automática. El contrato expira el día pactado y la vivienda debe quedar libre, con mención expresa de que las partes conocen y quieren excluir el régimen de los artículos 9 y 10 de la LAU por tratarse de un arrendamiento del artículo 3.2.
• La declaración de domicilio habitual del arrendatario recoge la dirección donde el inquilino mantiene su residencia permanente. Es la prueba negativa más eficaz frente a una demanda que pretenda recalificar el contrato, y se refuerza con el compromiso de no empadronarse en el inmueble arrendado.
• La fianza legal de dos mensualidades se consigna con indicación del organismo autonómico de depósito y del plazo de devolución. Se separa contablemente de cualquier garantía adicional, que figura en cláusula distinta con su propio importe y su propia causa.
• El inventario de mobiliario y estado del inmueble se anexa con detalle porque la vivienda se entrega amueblada y equipada. Fotografías fechadas y lecturas de contadores al inicio evitan la discusión clásica sobre desperfectos en la liquidación final.
• El reparto de suministros y gastos fija si la renta los incluye o si se repercuten aparte, con criterio de cálculo. En estancias de temporada el consumo eléctrico puede dispararse en invierno, y la ambigüedad aquí genera más conflictos que la propia renta.

Cataluña es hoy la excepción más severa. La Ley 11/2025 exige que los contratos temporales justifiquen documentalmente el motivo de temporalidad por razones profesionales, laborales, de estudios o de atención médica, y si no existe esa justificación el contrato se presume de vivienda habitual con aplicación del régimen general de la LAU. La norma extiende además a los alquileres temporales y de habitaciones el mismo tope de renta aplicable a la vivienda habitual en zonas tensionadas como Barcelona. Un arrendador catalán que firme sin anexo probatorio se expone a que el inquilino permanezca años en el inmueble.

Madrid no ha aprobado una norma equivalente y aplica el régimen estatal puro del artículo 3.2, con depósito de la fianza en la Agencia de Vivienda Social. La presión inspectora se concentra en la frontera con el alquiler turístico y en el cumplimiento del depósito, no en la causa del contrato.

Andalucía, Comunidad Valenciana, Baleares y Canarias regulan con intensidad la vivienda de uso turístico mediante decretos autonómicos, y ahí está el riesgo real: presentar como temporada lo que en realidad es actividad turística sin licencia. Los plazos que delimitan una y otra figura varían por territorio. Cataluña fija una duración máxima de 31 días para el alojamiento turístico y Andalucía de dos meses, de modo que un contrato de tres semanas en Sevilla anunciado en una plataforma difícilmente pasará por temporada.

En el País Vasco y Navarra, con competencias propias en vivienda y registros de fianzas específicos, conviene verificar el organismo de depósito antes de firmar. Para cualquier comunidad, si el destino real es la residencia permanente del inquilino, el instrumento adecuado es el contrato de arrendamiento de vivienda habitual conforme a la LAU y no esta plantilla.

Empiezas identificando la comunidad autónoma donde se ubica la vivienda, porque de esa respuesta dependen las advertencias sobre tope de renta, justificación documental y organismo de depósito de la fianza que el formulario incorporará después. A continuación introduces los datos de arrendador y arrendatario, incluyendo el domicilio habitual del inquilino, que es un campo obligatorio y no decorativo. El sistema te pide entonces la causa de la temporalidad y te propone la redacción adaptada al motivo elegido, con la referencia al anexo acreditativo correspondiente.

Después llegan las fechas. Indicas inicio y fin, y el generador calcula la duración e inserta la cláusula de exclusión expresa de prórroga. Fijas la renta, su periodicidad y la forma de pago, y decides si los suministros van incluidos o se liquidan aparte. La fianza se calcula automáticamente en dos mensualidades conforme al artículo 36 LAU, y puedes añadir una garantía adicional identificada como tal.

El último tramo cubre el inventario, las reglas de uso, la prohibición de subarriendo y el pacto de resolución anticipada. Al terminar descargas el documento en Word y en PDF, con los anexos preparados para firmar. Si el arrendatario ofrece un avalista, complétalo con el modelo de aval solidario para arrendamiento.

El error dominante es usar la temporada como disfraz. Un propietario que alquila a una familia local por once meses renovables, sin causa ni anexo, y que rotula el contrato como temporada, está construyendo un contrato de vivienda con etiqueta equivocada. Es una práctica extendida entre arrendadores que formalizan contratos de temporada cuando en realidad se trata de arrendamientos de vivienda, porque la necesidad de ocupar el inmueble no es ocasional sino permanente. Cuando el inquilino impugna, el juzgado atiende al destino real y no al título, y el arrendador se encuentra con cinco años de prórroga que no había previsto.

El segundo error es no depositar la fianza en el organismo autonómico, en la creencia de que la obligación solo alcanza a los alquileres de vivienda. Alcanza a todos los arrendamientos urbanos, y la sanción llega por vía administrativa. El tercero es copiar cláusulas de un contrato de vivienda habitual, arrastrando referencias a los artículos 9, 10 o 18 de la LAU que no aplican y que introducen en el contrato la semilla de su propia recalificación. Una sola mención a la prórroga obligatoria puede bastar para que la otra parte la invoque.

El cuarto es anunciar el inmueble en plataformas turísticas mientras se firma un contrato de temporada. La contradicción entre el canal de comercialización y el título contractual es la primera prueba que aporta cualquier inspección autonómica. El quinto, más prosaico, es no documentar el estado de entrega: sin inventario firmado y fotografías, la fianza acaba discutiéndose siempre a favor del inquilino.