Carta devolución fianza (art. 36.4 LAU): plantilla

Es un requerimiento escrito que el arrendatario dirige al arrendador para exigir la restitución de la fianza depositada al inicio del contrato, una vez finalizado el arriendo y entregadas las llaves. No se trata de una simple queja: es un documento que fija por escrito la deuda, la fecha en que nació la obligación de devolver y el plazo que la ley concede al casero. Cuando se envía por burofax con certificación de texto, adquiere valor probatorio, algo que un WhatsApp o un correo ordinario nunca tendrán delante de un juez.

Conviene no confundir esta carta con el finiquito del contrato ni con el acta de entrega de llaves. El finiquito liquida la relación arrendaticia en su conjunto; la carta de reclamación se centra en un único objeto, la fianza retenida indebidamente. Tampoco equivale a la demanda judicial: la reclamación extrajudicial es el paso previo, el que interrumpe la prescripción y el que muchos jueces valoran como muestra de buena fe procesal. Un casero que recibe un burofax bien redactado suele pagar antes de llegar a juicio, porque sabe que el interés legal ya está corriendo en su contra y que las costas de un pleito perdido las asumirá él. Para reclamaciones que arrastran rentas impagadas del propio inquilino, el enfoque cambia y conviene revisar el modelo de burofax por impago de renta al inquilino.

La obligación de restituir la fianza nace del artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Su apartado primero impone la fianza obligatoria: una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda habitual y dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto de vivienda, como locales, oficinas o arrendamientos de temporada. Sin esa fianza depositada, la relación arrendaticia adolece de un defecto de forma que la propia jurisprudencia ha señalado en numerosas ocasiones.

El corazón de la reclamación está en el apartado 4 del artículo 36 LAU, cuyo tenor literal dispone que el saldo de la fianza que deba restituirse al arrendatario al final del arriendo devengará el interés legal transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se hubiere hecho efectiva la restitución. La lectura práctica es clara: el arrendador dispone de un mes natural desde la entrega de las llaves para devolver el dinero. Pasado ese plazo, la cantidad retenida genera el interés legal del dinero de forma automática, sin necesidad de que el inquilino lo solicite expresamente. Ese tipo lo fija cada año la Ley de Presupuestos Generales del Estado y en 2026 se sitúa en el 3,25% anual, que dividido entre los 365 días del año arroja el interés diario aplicable a cada jornada de retraso.

La jurisprudencia menor matiza el dies a quo cuando existen cantidades pendientes de liquidar por suministros o desperfectos, retrasando el inicio del cómputo hasta que la deuda es líquida y exigible. Por eso el casero solo puede retener la fianza si acredita con facturas o presupuestos los daños o las rentas impagadas; la retención sin justificación documental es abusiva y el juez condena a la devolución íntegra más intereses. El texto oficial de la norma puede consultarse en el texto consolidado del artículo 36 LAU publicado en el BOE. Para arrendamientos de local, donde la fianza asciende a dos mensualidades, conviene revisar además el régimen del contrato de arrendamiento de local comercial conforme a la LAU.

El supuesto más frecuente aparece cuando ha pasado más de un mes desde que entregaste las llaves y el casero sigue sin devolver un euro, ni justifica retención alguna. Ahí la carta no solo reclama el principal: activa el reloj de los intereses de demora y deja constancia de tu diligencia. Otro escenario habitual es la retención parcial injustificada, cuando el propietario devuelve solo una parte alegando desperfectos genéricos sin aportar facturas; la ley le obliga a documentar cada descuento, y una reclamación escrita le fuerza a mostrar sus cartas o a pagar. También sirve cuando el casero guarda silencio absoluto, ni contesta llamadas ni mensajes, situación en la que el burofax se convierte en la única prueba fehaciente de que reclamaste dentro de plazo.

Hay casos de contorno que merecen atención. Si la fianza está depositada en el organismo autonómico competente, la Disposición Adicional Tercera de la LAU establece un régimen específico: el arrendador debe reclamar primero al ente depositario, y el retraso de este también genera intereses. En arrendamientos entre particulares sin depósito formal, la reclamación es igual de válida, aunque tendrás que probar la entrega inicial de la fianza mediante el contrato o los recibos. Y si el arrendador ha desaparecido o cambiado de domicilio, el burofax dirigido al último domicilio conocido conserva su eficacia interruptiva de la prescripción, que en estas reclamaciones es de cinco años conforme al artículo 1964 del Código Civil.

• La identificación completa de las partes recoge nombre, DNI y domicilio del arrendatario reclamante y del arrendador, tal como figuran en el contrato de arrendamiento. Un requerimiento dirigido a persona indeterminada o con datos erróneos pierde eficacia, porque el destinatario podrá alegar que nunca lo recibió en debida forma.
• La referencia al contrato y a la entrega de llaves fija las dos fechas decisivas de toda la reclamación: la de firma del arrendamiento y la de devolución efectiva del inmueble. Esa segunda fecha es la que marca el inicio del plazo de un mes del artículo 36.4 LAU, de modo que el modelo la destaca de forma inequívoca para que no haya discusión sobre el dies a quo.
• La cuantificación del importe reclamado detalla la fianza entregada y, en su caso, los intereses legales ya devengados desde el día treinta y uno. El modelo incorpora la mención expresa al interés legal del dinero vigente, para que el casero comprenda que la deuda crece cada día que se demora.
• La advertencia de acciones judiciales cierra el requerimiento anunciando que, de no atenderse en el plazo señalado, se ejercitarán las acciones civiles pertinentes con reclamación de principal, intereses y costas. Esta cláusula transforma una carta cortés en un aviso serio, y suele ser la que precipita el pago voluntario.

Cataluña exige que la fianza se deposite en el Institut Català del Sòl (INCASÒL) dentro de los dos meses siguientes a la firma, y el propietario debe solicitar su devolución a ese organismo, que dispone a su vez de un plazo para reintegrar. Un arrendatario catalán que reclame debe recordar al casero que el retraso del INCASÒL no le exime de su propia obligación frente al inquilino.

Madrid canaliza los depósitos a través de la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid, antes IVIMA. La reclamación sigue dirigiéndose siempre al arrendador, que es el obligado directo frente al inquilino con independencia de sus trámites internos con la agencia. La práctica madrileña de los juzgados es especialmente estricta con las retenciones no documentadas.

Andalucía gestiona las fianzas mediante el modelo autonómico correspondiente y su registro de depósitos. Conviene indicar en la carta que la fianza fue depositada, si consta, porque acredita la existencia y el importe frente a un casero que pretenda negar la entrega. La Comunidad Valenciana y las Islas Baleares cuentan con registros análogos, con plazos de depósito y devolución propios que conviene verificar antes de fijar la cuantía exacta de intereses en el requerimiento. En todo caso, la obligación sustantiva del artículo 36.4 LAU es estatal y se aplica por igual en todo el territorio: el mes de plazo y el devengo automático de intereses no cambian de una comunidad a otra, solo cambia el organismo depositario y sus propios plazos administrativos.

Empiezas indicando tus datos como arrendatario y los del arrendador destinatario, copiando los nombres y domicilios exactamente como aparecen en el contrato de arrendamiento. A continuación el formulario te pide la fecha de firma del contrato y, sobre todo, la fecha de entrega de las llaves, el dato que determina el arranque del plazo legal. Después introduces el importe de la fianza que reclamas y, si ya han transcurrido más de treinta días, la carta calcula y menciona automáticamente los intereses legales devengados. El modelo te permite señalar si el casero ha retenido la totalidad o solo una parte, y añadir una breve mención a la ausencia de justificación documental de esa retención. Por último fijas el plazo que concedes para el pago voluntario, habitualmente diez días, antes de anunciar las acciones judiciales. El documento se genera en Word y PDF, de modo que puedes imprimirlo y presentarlo en la oficina de Correos para su envío como burofax certificado con acuse de recibo, que es la modalidad con pleno valor probatorio. Si necesitas otros requerimientos formales para gestiones distintas, el modelo general de burofax para requerimientos legales cubre situaciones más amplias.

El error más caro es reclamar por un medio sin prueba de contenido. Un correo electrónico o un mensaje de móvil sirven para negociar, pero no acreditan qué se dijo ni cuándo, y llegado el juicio el casero negará haberlos recibido. Solo el burofax con certificación de texto y acuse de recibo prueba a la vez el contenido, el destinatario y la fecha, y es esa fecha la que interrumpe la prescripción de cinco años del artículo 1964 del Código Civil. Otro fallo habitual es reclamar sin haber dejado el inmueble en condiciones o sin haber pagado la última renta o los suministros: el arrendador tiene derecho a compensar esas cantidades con la fianza, y una reclamación que ignora deudas propias del inquilino se vuelve contra quien la envía.

También se peca a menudo por precipitación, reclamando intereses antes de que venza el mes legal desde la entrega de llaves; conviene esperar al día treinta y uno para que el devengo sea indiscutible. En sentido inverso, muchos inquilinos dejan pasar meses por pereza o desconocimiento y pierden ventaja negociadora, aunque no el derecho, que sigue vivo durante cinco años. No firmes nunca un recibo de devolución parcial que incluya cláusula de renuncia a reclamar el resto sin leerla con calma, porque algunos caseros aprovechan ese documento para blindarse frente a intereses o descuentos discutibles. Para la gestión documental de arrendadores que administran varios inmuebles, resulta útil apoyarse en las herramientas de la sección de documentos de gestión empresarial.