Aval solidario alquiler: plantilla conforme a la LAU

El aval solidario es un contrato accesorio al de arrendamiento por el cual una persona física o jurídica, denominada avalista o fiador solidario, garantiza al arrendador el pago de la renta y el cumplimiento del resto de obligaciones del inquilino. La nota característica frente a la fianza simple regulada en el artículo 1822 del Código Civil radica en la solidaridad: el avalista responde en pie de igualdad con el arrendatario, nunca de manera subsidiaria. El propietario puede dirigirse directamente contra él en cuanto se produce un impago, sin agotar previamente los bienes del deudor principal.

Conviene distinguir esta figura de tres garantías próximas con las que suele confundirse en la práctica. La fianza legal del artículo 36 LAU es el depósito obligatorio de una mensualidad (vivienda) o dos (uso distinto) que el arrendador entrega en el organismo autonómico competente. El aval bancario es una garantía a primer requerimiento emitida por una entidad financiera previa pignoración de un depósito por el inquilino, lo que bloquea capital durante toda la vigencia del contrato de arrendamiento de vivienda. El depósito adicional del artículo 36.5 LAU, limitado a dos mensualidades en vivienda habitual desde el Real Decreto-ley 7/2019, se entrega en metálico y no compromete el patrimonio futuro de un tercero. El aval solidario, en cambio, no requiere desembolso inicial y vincula al avalista hasta la extinción del arrendamiento.

El aval solidario para arrendamiento se construye sobre dos pilares normativos que conviene conocer antes de redactarlo. El primero es el régimen general de la fianza recogido en los artículos 1822 a 1856 del Código Civil, que define el contrato como aquel por el cual el fiador se obliga a pagar o cumplir por un tercero en caso de no hacerlo este. Cuando las partes pactan solidaridad, los artículos 1822, párrafo segundo, y 1144 CC eliminan dos defensas clásicas del fiador: el beneficio de excusión del artículo 1830 CC, que obligaría al acreedor a perseguir primero los bienes del deudor principal, y el beneficio de división del artículo 1837 CC, que limitaría la responsabilidad de cada fiador a su parte cuando existen varios. Esta doble renuncia debe figurar de manera expresa e inequívoca en el documento; sin ella, la jurisprudencia del Tribunal Supremo presume el carácter subsidiario de la garantía.

El segundo pilar es la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, cuyo artículo 36 admite expresamente que las partes pacten garantías adicionales a la fianza legal. La reforma operada por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, introdujo un límite cuantitativo en los arrendamientos de vivienda habitual sujetos al período de prórroga obligatoria: el conjunto de garantías personales o en metálico exigibles al inquilino no podrá superar el equivalente a dos mensualidades de renta, salvo en alquileres de larga duración pactada o en arrendamientos para uso distinto de vivienda, donde rige la autonomía de la voluntad. Este tope es de orden público y su infracción acarrea la nulidad parcial del pacto. Para consultar el texto consolidado y sus reformas posteriores, resulta imprescindible acudir al texto oficial de la Ley 29/1994 publicado en el Boletín Oficial del Estado.

El escenario más frecuente es el inquilino sin nómina indefinida: estudiantes universitarios, becarios, profesionales en período de prueba o trabajadores con contrato temporal cuyo perfil financiero no satisface los criterios habituales de solvencia. En estos casos, el arrendador suele condicionar la firma del contrato a la aportación de un avalista, normalmente un familiar directo con ingresos estables o patrimonio inmobiliario. La aceptación del aval permite cerrar la operación sin renunciar a la seguridad jurídica que exige cualquier alquiler de larga duración.

Un segundo supuesto es el arrendamiento a sociedades o autónomos. Cuando el inquilino formal es una empresa o un profesional que actúa por cuenta propia, los propietarios exigen con frecuencia el aval personal del administrador, del socio único o del propio autónomo a título particular, para evitar el blindaje que ofrecería una eventual insolvencia de la persona jurídica. La articulación práctica de esta figura suele encadenarse con los actos previos de constitución de la sociedad arrendataria, donde el aval personal complementa la garantía patrimonial corporativa.

También se recurre al aval solidario en arrendamientos para uso distinto del de vivienda: locales comerciales, oficinas, naves industriales. Aquí no rige el tope de dos mensualidades del artículo 36.5 LAU, y las partes pueden negociar libremente la extensión temporal y cuantitativa de la garantía. Por último, conviene firmar un nuevo aval cuando se prorroga un contrato anterior cuyo avalista solo se obligó por el período inicial: la prórroga tácita no extiende automáticamente la fianza personal, según consolidada jurisprudencia.

Cada cláusula del modelo se ha redactado pensando en dos lectores: el notario que eventualmente protocolizará el documento y el juez que tendrá que interpretarlo si surge el conflicto. La estructura sigue el orden lógico de una garantía personal solidaria conforme al Código Civil y a la LAU, alineada con los estándares de redacción de otros documentos de gestión empresarial de la plataforma.

• La identificación completa de las partes incluye al arrendador, al arrendatario y al avalista con DNI o NIE, domicilio fiscal y, cuando se trata de personas jurídicas, denominación social, CIF y datos de inscripción registral. La falta de un dato esencial es la primera causa de impugnación: si el avalista no queda identificado de forma inequívoca, el aval puede declararse inexistente.
• La referencia al contrato avalado detalla la dirección del inmueble, la fecha de firma, la duración pactada y el importe de la renta mensual. El aval es un contrato accesorio; sin esta referencia precisa pierde su causa jurídica conforme al artículo 1857 CC.
• La cláusula de solidaridad y renuncia expresa declara que el avalista responde como deudor solidario y renuncia explícitamente a los beneficios de excusión, división y orden previstos en los artículos 1830, 1831 y 1837 del Código Civil. Sin esta renuncia, la garantía revierte a una simple fianza subsidiaria.
• El alcance objetivo de la obligación delimita qué cubre el aval: rentas, actualizaciones, suministros impagados, IBI repercutido, gastos de comunidad, indemnizaciones por daños al inmueble y costas judiciales derivadas del artículo 27 LAU en caso de desahucio.
• La duración temporal del aval marca con precisión si la garantía se extiende solo al período inicial del arrendamiento o también a sus prórrogas legales y convencionales. Es la cláusula más discutida en los tribunales.
• El fuero y la sumisión expresa fijan el partido judicial competente, normalmente el del lugar donde radica el inmueble, conforme al artículo 52.1.7º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Aunque la LAU es estatal y se aplica de forma uniforme en todo el territorio, varias Comunidades Autónomas han desarrollado normativa propia sobre depósito de fianzas y garantías adicionales que incide directamente en el aval solidario.

Cataluña mantiene desde 1991 la obligación de depositar la fianza legal en el Institut Català del Sòl (INCASÒL) y, mediante la Ley 11/2020 de medidas urgentes en materia de contención de rentas, ha introducido restricciones adicionales en municipios declarados zona de mercado tensionado. La práctica notarial catalana recomienda elevar el aval a escritura pública para reforzar su ejecutividad, sobre todo en arrendamientos firmados en Barcelona ciudad o en localidades incluidas en el índice de referencia.

Madrid carece de organismo autonómico recaudador desde la supresión del IVIMA: la fianza legal se ingresa actualmente en la Agencia de Vivienda Social. El aval solidario no se deposita y queda en poder del arrendador. La normativa autonómica madrileña no impone requisitos formales adicionales al aval personal, lo que deja plena libertad de redacción al amparo del artículo 1255 CC.

Comunidad Valenciana centraliza el depósito en la Conselleria d'Habitatge, y la Ley 2/2017 por la función social de la vivienda exige que el arrendador informe expresamente al inquilino sobre el carácter solidario del avalista antes de la firma. Omitir esta información puede dar lugar a sanciones administrativas tramitadas por la Agencia Valenciana de la Vivienda.

Andalucía gestiona los depósitos a través de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA). La Ley 1/2010 reguladora del derecho a la vivienda permite computar los avales solidarios como garantía a efectos del límite de dos mensualidades del RDL 7/2019, dato que conviene tener presente al redactar la cláusula de alcance objetivo.

País Vasco aplica la Ley 3/2015 de Vivienda, que regula el Programa Bizigune y permite descuentos en el IRPF autonómico al propietario que ceda la gestión a la administración. El aval solidario sigue siendo plenamente válido en este escenario, aunque pierde sentido cuando la propia Sociedad Pública Alokabide actúa como garante institucional frente al arrendador.

El proceso en Captain.legal arranca con la identificación del tipo de arrendamiento avalado. Indicas si se trata de vivienda habitual, vivienda turística o uso distinto del de vivienda, y la plantilla ajusta automáticamente las referencias legales al artículo 36 LAU o al régimen contractual libre. A continuación introduces los datos del arrendador, del arrendatario y del avalista, incluyendo régimen económico matrimonial cuando el avalista esté casado en gananciales, dato determinante para la ejecución sobre bienes comunes y que muchos propietarios olvidan.

El sistema solicita después la información económica del contrato avalado: importe de la renta, duración, prórrogas pactadas y, en su caso, cláusula de actualización conforme al IPC o al Índice de Garantía de Competitividad. Estos datos alimentan la cláusula de alcance objetivo y permiten al avalista conocer con exactitud la cifra máxima a la que se compromete. Recomendamos pactar un tope cuantitativo explícito cuando el avalista lo solicite, ya que la jurisprudencia admite avales limitados a un número concreto de mensualidades o a un importe máximo cerrado.

Antes de la descarga en Word o PDF, una última pantalla resume todas las cláusulas y permite añadir pactos accesorios sobre fuero, notificaciones electrónicas o subrogación. El sistema permite igualmente encadenar el aval con otras plantillas del catálogo jurídico de Captain.legal, como el propio contrato de arrendamiento o los recibos de alquiler asociados. El documento debe firmarse en presencia de los tres intervinientes o con firma electrónica cualificada para evitar futuras impugnaciones.

El error más frecuente en los avales redactados sin asesoramiento es omitir la renuncia expresa al beneficio de excusión. Sin esa cláusula, el documento sigue valiendo, pero degrada el aval a una fianza subsidiaria del artículo 1830 CC: el arrendador tendrá que demandar primero al inquilino, embargar sus bienes y agotar la vía judicial antes de poder dirigirse contra el avalista, perdiendo meses o años. Igualmente grave es dejar indefinida la duración del aval cuando el contrato principal prevé prórrogas legales: la doctrina del Tribunal Supremo (entre otras, STS 502/2017) considera que el avalista solo queda obligado por el período inicialmente pactado salvo pacto expreso en contrario, y muchos propietarios descubren tarde que su garantía se ha extinguido sin enterarse.

El segundo bloque de errores se concentra en la fase de firma. Algunos propietarios aceptan un aval firmado únicamente por el avalista sin la concurrencia del inquilino, lo que abre la puerta a impugnaciones por falta de causa contractual. Otros omiten verificar el régimen económico matrimonial del avalista, lo que limita la ejecución a sus bienes privativos y deja fuera el patrimonio ganancial, error que también aparece con frecuencia en otros documentos de trámites cotidianos donde la responsabilidad personal entra en juego. Tampoco es raro encontrar avales que no han pasado por el organismo autonómico de fianzas cuando la comunidad lo exige. Por último, nunca se debe destruir el original del aval al finalizar el contrato: las reclamaciones por daños o impagos pueden formularse hasta cinco años después conforme al artículo 1964 CC.

¿Es legalmente vinculante un aval solidario para arrendamiento firmado con esta plantilla?

Sí. El modelo se ha redactado conforme a los artículos 1822 a 1856 del Código Civil y al artículo 36 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, con la renuncia expresa a los beneficios de excusión, división y orden que la jurisprudencia exige para que la garantía surta efecto solidario pleno. Una vez firmado por las tres partes (arrendador, arrendatario y avalista) en documento privado, tiene plena fuerza vinculante y constituye título suficiente para reclamar por la vía del juicio monitorio. La elevación a escritura pública añade fuerza ejecutiva directa conforme al artículo 517.2.4º LEC.

¿En qué formato puedo descargar el aval solidario?

El documento se genera simultáneamente en Word editable (.docx) y PDF cerrado. La versión Word permite ajustes de última hora sobre datos personales o cláusulas accesorias antes de la firma, mientras que el PDF preserva la maquetación íntegra y se adapta mejor a la firma electrónica cualificada o al envío por correo electrónico. Ambos archivos quedan guardados en tu espacio personal y pueden recuperarse cuando se necesiten para una renovación, una prórroga o una eventual reclamación judicial.

¿Cuánto tarda en reclamarse el pago al avalista tras un impago?

La ventaja principal del aval solidario es la inmediatez. Producido el primer impago, el arrendador puede dirigir un requerimiento extrajudicial al avalista al día siguiente del vencimiento, sin necesidad de demandar previamente al inquilino. Si no se atiende el requerimiento, la vía habitual es el juicio monitorio del artículo 812 LEC, que permite obtener título ejecutivo en pocas semanas cuando no existe oposición. Cuando el aval consta en escritura pública, cabe directamente la ejecución forzosa del artículo 517 LEC.

¿Puedo limitar mi responsabilidad como avalista en el tiempo o en el importe?

Sí, y conviene hacerlo siempre que sea posible. La autonomía de la voluntad del artículo 1255 CC permite pactar avales limitados cuantitativa o temporalmente. Puedes acotar la responsabilidad a un número concreto de mensualidades, a un importe máximo en cifra cerrada o al período inicial del contrato sin extensión a las prórrogas legales. Estas limitaciones deben constar de manera expresa e inequívoca en el cuerpo del aval, y nuestra plantilla incluye una cláusula específica para configurarlas. La ausencia de límite expreso se interpreta sistemáticamente como aval ilimitado.

¿Puede una persona jurídica actuar como avalista solidario?

Sí. Tanto sociedades mercantiles como fundaciones o asociaciones constituidas conforme a la Ley Orgánica 1/2002 pueden prestar aval solidario, siempre que sus estatutos lo permitan y el órgano competente apruebe la operación con las mayorías exigidas. En sociedades, el administrador necesita autorización de la junta cuando el importe supera ciertos umbrales estatutarios; en las asociaciones sin ánimo de lucro, suele requerirse acuerdo expreso de la asamblea general. La existencia de programas públicos de aval para jóvenes inquilinos confirma esta posibilidad.

¿Es necesario elevar el aval solidario a escritura pública ante notario?

No es obligatorio. El aval solidario en documento privado tiene plena validez entre las partes y constituye título suficiente para acudir al juicio monitorio o declarativo ordinario. La elevación a escritura pública aporta dos ventajas concretas: fecha cierta frente a terceros conforme al artículo 1227 CC y fuerza ejecutiva directa del artículo 517.2.4º LEC, lo que evita la fase declarativa previa. Resulta especialmente aconsejable cuando el aval cubre importes elevados o arrendamientos de larga duración.