El alquiler de temporada vive un momento extraño. La reforma que pretendía obligar a escribir la causa del desplazamiento en el contrato, fijar un tope de doce meses y recalificar como vivienda habitual los contratos que no la acrediten sigue sin estar en vigor, pero ya condiciona cómo se redactan los contratos. Esta guía explica qué dice la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), qué proponía la reforma pendiente, qué hacen los tribunales con los contratos de temporada sin causa real y cómo redactar uno que resista una demanda de recalificación. Está pensada para propietarios que alquilan por meses y para inquilinos desplazados por trabajo o estudios.
La cuestión de fondo no ha cambiado: la temporada es un uso, no una duración. Un contrato de once meses firmado con alguien que vive de forma permanente en la vivienda no es temporal, por mucho que lo diga el título.
Qué es el alquiler de temporada y en qué se distingue del habitual
El artículo 3.2 LAU califica como arrendamiento para uso distinto del de vivienda «los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra». La clave está en el artículo 2.1 LAU: es arrendamiento de vivienda el que satisface la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Si el inquilino tiene su residencia estable en otro sitio y ocupa el piso por un motivo transitorio, el contrato es de temporada. Si el piso es su único hogar, el contrato es de vivienda, aunque se firme por tres meses.
Esa diferencia tiene consecuencias enormes. Al contrato de vivienda se le aplica el Título II de la LAU con carácter imperativo: prórroga obligatoria hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) según el artículo 9.1 LAU, límites a la fianza, actualización de renta conforme al artículo 18 LAU y, en zonas tensionadas, los topes de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda. Al contrato de temporada se le aplica, en cambio, el artículo 4.3 LAU: rige la voluntad de las partes, en su defecto el Título III y, supletoriamente, el Código Civil. No hay prórroga forzosa, la fianza es de dos mensualidades (artículo 36.1 LAU) y la renta se pacta libremente.
Por eso el contrato de temporada se ha convertido en la vía de escape favorita de quien quiere esquivar las reglas de la vivienda habitual. Y por eso los tribunales llevan años mirándolo con lupa. Quien quiera comparar ambos regímenes antes de decidir puede revisar el modelo de contrato de arrendamiento de temporada del artículo 3.2 LAU frente al contrato de alquiler de vivienda habitual sujeto al Título II de la LAU.
Marco jurídico: lo que está en vigor y lo que sigue pendiente
Conviene separar tres planos, porque la prensa los mezcla a menudo. El primero es el derecho vigente. La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, cuyo texto consolidado puede consultarse en el Boletín Oficial del Estado, no exige que el contrato de temporada indique la causa del desplazamiento ni fija una duración máxima. Lo que sí hace, a través del artículo 6.4 del Código Civil, es sancionar el fraude de ley: cuando un contrato se ampara en una norma (el artículo 3.2 LAU) para eludir otra imperativa (el Título II), el juez aplica la norma eludida. Esa es la base sobre la que las Audiencias Provinciales recalifican contratos de temporada sin causa acreditada, con efectos desde la firma.
El segundo plano es la proposición de ley 122/000136 para la regulación de los contratos de alquiler temporales y de habitaciones, presentada en octubre de 2024 y tomada en consideración el 17 de diciembre de 2024. Su texto, tras el acuerdo de ponencia del 18 de noviembre de 2025, introducía un nuevo artículo 9 bis LAU con un mínimo de 31 días y un máximo de doce meses, obligación de hacer constar de forma expresa la causa de la temporalidad y recalificación automática como vivienda habitual si esa causa no se acreditaba o si se encadenaban más de dos contratos consecutivos. Esa proposición fue rechazada por el Pleno del Congreso el 26 de febrero de 2026, con 177 votos en contra frente a 165 a favor. No es derecho vigente y ya no está en tramitación.
El tercer plano es el real decreto-ley de vivienda que el Gobierno anunció el 29 de junio de 2026 y que recupera, casi literalmente, las mismas reglas: contrato escrito, causa real de la temporalidad, límite de doce meses y recalificación si se supera. Estaba previsto para el Consejo de Ministros del 28 de julio de 2026 y fue retirado del orden del día un día antes por falta de apoyos parlamentarios. Su aprobación se ha aplazado a septiembre de 2026 sin fecha fija y, una vez publicado, necesitará convalidación en el Congreso en el plazo de treinta días. Mientras ese decreto no aparezca en el BOE y sea convalidado, la única regla que exige justificar la temporada es la jurisprudencia sobre fraude de ley, y esa ya se aplica.
Cataluña es la excepción territorial: el Parlament aprobó el 18 de diciembre de 2025 un decreto ley de medidas urgentes que somete los alquileres de temporada y de habitaciones en zonas tensionadas a límites de precio. Un propietario con vivienda en Barcelona o Girona tiene ya una capa normativa adicional que no existe en Madrid o Valencia.
La causa justificada: qué es y cómo se acredita
La causa es el hecho que explica por qué el inquilino necesita la vivienda solo durante un tiempo. Un desplazamiento laboral con fecha de fin, un máster de nueve meses, una obra en la vivienda propia, un tratamiento médico en otra ciudad, un rodaje, una comisión de servicio. En todos esos casos el arrendatario conserva una residencia permanente en otro lugar, y ahí está el criterio que los juzgados aplican con más constancia.
En la práctica, los contratos que sobreviven a una demanda de recalificación comparten tres rasgos. Primero, describen la causa con precisión: no «motivos laborales», sino «traslado temporal del arrendatario a la delegación de Sevilla de la empresa X, según contrato de trabajo temporal de fecha tal, con finalización prevista el día tal». Segundo, identifican el domicilio habitual del inquilino con dirección completa, y a menudo con un certificado de empadronamiento adjunto. Tercero, hacen coincidir la duración del contrato con la duración de la causa. Un traslado de seis meses con un contrato de once meses es una alarma para cualquier juez.
Para un propietario, pedir la documentación que prueba la causa no es desconfianza, es prevención. Si el inquilino viene por un contrato laboral de duración determinada, una copia del contrato de trabajo temporal conforme al artículo 15 del Estatuto de los Trabajadores o de la carta de traslado es la prueba más sólida que existe. Si viene por estudios, la matrícula. Un contrato de temporada sin documento que pruebe la causa se defiende mal, por muy bien redactado que esté.
El tope de doce meses y el riesgo de recalificación
La cifra de doce meses no está en la LAU vigente. Viene del acuerdo parlamentario de noviembre de 2025, que elevó de nueve a doce el máximo previsto en la proposición original, y ha pasado al borrador del real decreto-ley pendiente. Ahora bien, los tribunales llevan tiempo tratando los contratos de temporada de once meses como sospechosos, porque esa duración se popularizó precisamente para quedar justo por debajo del año sin motivo real.
El riesgo de recalificación funciona así. El inquilino, al vencer el plazo, se niega a marcharse y alega que el contrato es de vivienda habitual. Si el juez le da la razón, el contrato pasa a regirse por el Título II desde su firma: el arrendatario tiene derecho a permanecer hasta cinco o siete años, la fianza que exceda de una mensualidad debe devolverse, la renta pactada queda sujeta a los límites de actualización y, en zona tensionada, a los topes de la Ley 12/2023. El propietario que creía tener un contrato flexible descubre que tiene un inquilino de larga duración con condiciones que no negoció.
Hay dos escenarios especialmente peligrosos. El encadenamiento de contratos de temporada con el mismo inquilino sobre la misma vivienda, que la proposición rechazada castigaba a partir del tercer contrato y que la jurisprudencia ya interpreta como indicio de permanencia. Y el contrato de temporada con quien no tiene otra residencia, típico del alquiler por habitaciones a estudiantes que se quedan varios cursos. Quien explota una vivienda por estancias cortas con fin turístico debe saber, además, que ese uso tiene su propio régimen y su propio registro, como explica la guía sobre el contrato VUT y el Registro Único de Arrendamientos.
Cómo redactar el contrato de temporada con Captain.Legal
El generador de Captain.Legal parte de una premisa sencilla: el contrato debe ser coherente por dentro. El usuario indica primero la vivienda, su dirección y si está amueblada, y a continuación describe la causa de la temporalidad eligiendo entre motivo laboral, académico, sanitario, obras en la vivienda propia u otro motivo detallado. El sistema pide entonces el domicilio habitual del arrendatario y la fecha en que la causa termina, y propone una duración del contrato alineada con esa fecha. Si el usuario introduce una duración muy superior a la causa, el generador lo advierte antes de continuar.
A partir de esas respuestas, el documento incorpora la cláusula de calificación del artículo 3.2 LAU, la manifestación expresa del arrendatario sobre su residencia permanente, la referencia a la documentación acreditativa que se adjunta como anexo, la fianza de dos mensualidades del artículo 36.1 LAU y la cláusula de entrega de la vivienda al vencimiento sin necesidad de requerimiento. Añade también la mención a la normativa autonómica de depósito de fianza, que varía según la comunidad. El resultado se descarga en Word y en PDF, de modo que el propietario puede revisarlo, ajustar una cláusula concreta y volver a exportarlo firmado. Si la relación termina mal y el inquilino no paga, el mismo espacio de usuario permite generar el requerimiento formal.
Errores frecuentes en los contratos de temporada
El error más extendido es confiar en el título. Escribir «contrato de arrendamiento de temporada» en la cabecera y no decir nada más sobre la temporada equivale a no haber escrito nada: el juez mira los hechos, no la etiqueta. El segundo es la causa genérica, ese «por motivos personales» que no identifica ningún hecho comprobable y que las Audiencias descartan de forma sistemática. El tercero es la duración desproporcionada, con contratos de once meses para causas de tres o cuatro, o con prórrogas tácitas que convierten una temporada en una estancia de años sin que nadie haya firmado nada nuevo.
Hay otros dos que se ven menos, pero cuestan más. El primero es omitir el domicilio habitual del inquilino o, peor, permitir que se empadrone en la vivienda arrendada, algo que en la práctica destruye la defensa del propietario. El segundo es aplicar a un contrato de temporada las cláusulas de vivienda habitual copiadas de otro modelo: una prórroga «conforme al artículo 9 LAU» o una fianza de una mensualidad son señales de que el contrato no sabe lo que es, y el juez lo interpretará contra quien lo redactó.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio ya poner la causa del desplazamiento en el contrato de alquiler de temporada?
No como exigencia legal expresa. La Ley 29/1994 vigente no lo impone, y la proposición de ley que sí lo hacía fue rechazada el 26 de febrero de 2026. El real decreto-ley que recupera esa obligación sigue pendiente de aprobación. Ahora bien, en la práctica es obligatorio de facto, porque los tribunales exigen que la temporalidad tenga una causa real y probada para no recalificar el contrato como vivienda habitual por fraude de ley. Un contrato sin causa identificada se firma hoy con un riesgo elevado, exista o no la reforma.
¿Qué pasa si el contrato de temporada supera los doce meses?
Con la ley vigente, nada automático: el tope de doce meses no está en la LAU. Sin embargo, un contrato de temporada de más de un año es difícil de justificar, porque pocas causas transitorias duran tanto, y el juez tenderá a ver una necesidad permanente de vivienda. Si el real decreto-ley pendiente se aprueba con el texto anunciado, superar los doce meses supondrá la recalificación como vivienda habitual. Un desplazamiento laboral de dieciocho meses se documenta mejor con un contrato de vivienda con la causa de necesidad del propietario bien pactada, o con dos contratos de temporada con causas distintas y documentadas.
¿Tiene validez legal un contrato de temporada firmado entre particulares sin notario?
Sí. El contrato de arrendamiento es consensual y el artículo 37 LAU solo permite a las partes exigir la forma escrita, no la escritura pública. Un documento privado firmado por ambas partes es plenamente válido y ejecutable. Lo que determina su validez como contrato de temporada no es la forma sino el contenido: causa acreditada, domicilio habitual del inquilino y duración coherente. La firma electrónica reconocida tiene la misma eficacia que la manuscrita. El depósito de la fianza en el organismo autonómico sigue siendo obligatorio aunque el contrato sea privado.
¿En qué formato descargo el contrato y puedo modificarlo después?
El documento generado en Captain.Legal se descarga en Word y en PDF. El formato Word permite ajustar cualquier cláusula, añadir un inventario de mobiliario o un anexo con la documentación de la causa antes de imprimir o de enviar el contrato para firma electrónica. El PDF sirve para archivar la versión definitiva firmada y para presentarla ante el organismo de fianzas o, si llega el caso, en el juzgado. Ambas versiones contienen el mismo texto, y el usuario puede volver a generar el documento si cambian los datos.
¿Cuál es el plazo legal para devolver la fianza en un contrato de temporada?
El artículo 36.4 LAU fija un plazo de un mes desde la entrega de las llaves para restituir la fianza, y a partir de ese mes el saldo a favor del arrendatario devenga el interés legal del dinero. En el contrato de temporada la fianza es de dos mensualidades, según el artículo 36.1 LAU. Si el inquilino ha dejado de pagar rentas antes de marcharse, el propietario puede compensarlas con la fianza, pero conviene haberlas reclamado formalmente mediante un burofax por impago de renta conforme a la LAU y la LEC para dejar constancia de la deuda.
¿Puedo encadenar varios contratos de temporada con el mismo inquilino?
Puede hacerse si cada contrato responde a una causa distinta y documentada, por ejemplo dos comisiones de servicio sucesivas con fechas propias. Lo que no resiste es renovar mecánicamente el mismo contrato de once meses año tras año: los tribunales lo interpretan como prueba de que el inquilino tiene en la vivienda su residencia permanente. La proposición de ley rechazada penalizaba el tercer contrato consecutivo con la recalificación, y el borrador del real decreto-ley mantiene esa lógica. Si la relación va a durar varios años, el contrato de vivienda habitual es la opción segura.
¿Un piso alquilado por semanas a turistas es un alquiler de temporada?
No. El alquiler turístico está excluido de la LAU por el artículo 5.e), que remite a la normativa sectorial de cada comunidad autónoma, y exige además número de registro para anunciarse en plataformas. Confundir ambas figuras es frecuente y peligroso, porque el propietario que alquila a turistas con un contrato de temporada opera sin licencia y sin las obligaciones fiscales y administrativas del sector. Para esa actividad el documento adecuado es un contrato de vivienda de uso turístico adaptado a cada comunidad autónoma, no un contrato de temporada.
¿Qué documentos debo pedir al inquilino para acreditar la causa?
Los que prueben el hecho concreto que motiva la estancia y la existencia de otra residencia permanente. Para un traslado laboral, el contrato de trabajo o la carta de la empresa con fechas. Para estudios, la matrícula con el curso académico. Para obras en la vivienda propia, la licencia o el presupuesto con plazo de ejecución. Para un tratamiento médico, un justificante del centro sin datos clínicos sensibles. Y en todos los casos, un certificado de empadronamiento reciente en el domicilio habitual. Esos documentos se incorporan como anexo al contrato y se conservan mientras dure la relación.