Koopovereenkomst woning conform artikel 7:2 BW

De koopovereenkomst woning is de obligatoire overeenkomst waarin verkoper en koper zich verbinden: de een tot levering van de woning, de ander tot betaling van de koopsom. Zij verschaft nog geen eigendom. Dat gebeurt pas bij het passeren van de akte van levering door de notaris en de inschrijving daarvan in de openbare registers van het Kadaster, zoals artikel 3:89 BW voorschrijft. In de volksmond heet dit stuk hardnekkig het voorlopig koopcontract, maar voorlopig is er niets aan. Zodra beide handtekeningen staan en de bedenktijd is verstreken, bent u gebonden, en de enige uitwegen zijn de ontbindende voorwaarden die u zelf hebt bedongen.

Het verschil met nieuwbouw is fundamenteel. Daar sluit u een koop- en aannemingsovereenkomst met een ondernemer, met het depot van vijf procent uit artikel 7:768 BW. Bij bestaande bouw tussen particulieren geldt de gewone koopregeling van titel 7.1 BW, aangevuld met de beschermingsbepalingen voor de consumentkoper. Wie een appartement verkoopt, verkoopt bovendien geen stenen maar een appartementsrecht: een aandeel in het gebouw plus het exclusieve gebruiksrecht van een privégedeelte (titel 5.9 BW). Onze modeldocumenten voor vastgoed naar Nederlands recht houden dat onderscheid aan, omdat de aan te leveren stukken en de garanties per situatie verschillen.

De kern zit in artikel 7:2 BW. Koopt een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf een tot bewoning bestemde onroerende zaak, dan moet die koop schriftelijk worden aangegaan. Het schriftelijkheidsvereiste is constitutief: een mondelinge afspraak, hoe uitgebreid ook bevestigd per e-mail, bindt de consumentkoper niet zolang hij de akte niet heeft getekend. De Hoge Raad bakende dat af in ECLI:NL:HR:2023:1755: een bouwkavel met de bestemming wonen valt er niet onder, omdat de verkoper zich niet verbindt tot levering van een woning.

Daarop volgt de bedenktijd van drie dagen uit artikel 7:2 lid 2 BW. Die begint om 00.00 uur op de dag nadat de koper een door beide partijen ondertekend afschrift van de akte in handen heeft gekregen, bij voorkeur tegen een gedateerd ontvangstbewijs. Omdat de Algemene termijnenwet geldt, moeten in die drie dagen ten minste twee dagen zitten die geen zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag zijn. De koper hoeft geen reden op te geven. Zie de uitleg van de Rijksoverheid over de wettelijke bedenktijd bij woningkoop.

Twee bepalingen beschermen de koper in de periode tussen tekenen en passeren. Artikel 7:3 BW maakt inschrijving van de koop in de openbare registers mogelijk, de Vormerkung, waarmee een later beslag, een faillissement van de verkoper of een tweede verkoop de koper zes maanden lang niet kunnen worden tegengeworpen. En artikel 7:26 lid 4 BW verbiedt vooruitbetaling van de koopsom, met als enige uitzondering een depot of vervangende zekerheid van ten hoogste tien procent bij de notaris. Daarnaast rusten op de verkoper de mededelingsplicht en de conformiteitsverplichting van artikel 7:17 BW, moet hij op grond van artikel 7:15 BW vrij van bijzondere lasten en beperkingen leveren, en verplicht het Besluit bouwwerken leefomgeving hem een geldig energielabel te verstrekken, waarop de Inspectie Leefomgeving en Transport een bestuurlijke boete kan zetten. In de volledige catalogus met juridische modellen voor Nederland vindt u de bijbehorende verklaringen en volmachten.

Verreweg de meeste particuliere verkopen beginnen in de familiesfeer: ouders die aan een kind verkopen, broers en zussen die een geërfd huis onderling toedelen, buren die overnemen zonder dat er ooit een bord in de tuin staat. Juist daar gaat het mis, omdat partijen elkaar vertrouwen en het contract als formaliteit zien. De tweede groep bestaat uit verkopers die zelf adverteren en de courtage willen besparen. Zij hebben het document nodig zodra de prijs rond is, want zonder getekende akte kan de koper zonder consequenties afhaken. Ook bij een echtscheiding waarbij de woning aan een derde gaat, is een koopakte met beide ex-partners als verkoper onmisbaar.

Twee situaties verdienen extra aandacht. Verkoopt u een woning die verhuurd is, dan neemt de koper de lopende huurovereenkomst voor woonruimte van rechtswege over op grond van artikel 7:226 BW: koop breekt geen huur. De woning kan dan niet leeg worden opgeleverd, en dat hoort expliciet in de akte te staan, inclusief de overdracht van de waarborgsom van de huurder. Verkoopt u aan een bv of aan een belegger, dan mist die koper de bescherming van artikel 7:2 BW: geen schriftelijkheidsvereiste, geen bedenktijd. Gunstiger voor de verkoper, maar het maakt een zorgvuldige redactie van de ontbindende voorwaarden des te belangrijker.

• De omschrijving van het verkochte verwijst naar de kadastrale aanduiding met gemeente, sectie en nummer. Bij een appartement worden het indexnummer en het aandeel in de gemeenschap opgenomen. Een omschrijving die alleen het straatadres noemt, levert bij de notaris vrijwel altijd vertraging op.
• De lijst van zaken bepaalt wat meegaat, wat achterblijft en wat ter overname is. Zonwering, keukenapparatuur, vloeren en tuinhuisjes zijn de klassieke twistpunten bij de sleuteloverdracht. Het model dwingt u die per onderdeel af te vinken, in plaats van te volstaan met de zin dat de woning wordt geleverd in de staat waarin de koper haar zag.
• De ontbindende voorwaarden hebben een harde uiterste datum en een schriftelijkheidseis voor het inroepen ervan. Het financieringsvoorbehoud vraagt om afwijzingen van geldverstrekkers, en het voorbehoud van bouwkundige keuring koppelt de ontbinding aan een door u ingevuld bedrag aan herstelkosten.
• De garanties en de ouderdomsclausule verdelen het risico voor gebreken. Bij oudere woningen wordt de conformiteitsverwachting uit artikel 7:17 BW getemperd, zodat de verkoper niet instaat voor bouwkundige staat die bij het bouwjaar hoort. Asbest, bodemverontreiniging en een niet-zelfbewoningsclausule staan als afzonderlijke bepalingen in het model.
• De zekerheidstelling, leveringsdatum en het boetebeding leggen vast dat de waarborgsom of bankgarantie ten hoogste tien procent bedraagt conform artikel 7:26 lid 4 BW, binnen welke termijn de notaris die moet hebben ontvangen, wanneer de akte passeert en wat er gebeurt bij verzuim.

Amsterdam is het lastigste dossier voor particuliere verkopers, omdat de meeste woningen op erfpachtgrond staan. De koopakte vermeldt onder welk erfpachtstelsel het perceel valt, of de canon is afgekocht en tot welke datum, en of er een overstap naar eeuwigdurende erfpacht loopt. Een verzwegen canonherziening is een klassieke grond voor dwaling. Daarnaast geldt in vrijwel de hele stad opkoopbescherming op grond van artikel 41 Huisvestingswet 2014, waardoor de koper de woning binnen vier jaar na levering niet zonder vergunning mag verhuren.

Rotterdam, Gouda, Schiedam en de rest van het veenweidegebied kennen een probleem dat op de foto niet te zien is: houten paalfunderingen die door daling van de grondwaterstand zijn aangetast. Verkopers van een woning van voor de oorlog voegen er verstandig een funderingsonderzoek bij. Wie een bekend funderingsgebrek niet meldt, schendt de mededelingsplicht en kan zich later niet achter een ouderdomsclausule verschuilen. Diverse gemeenten hanteren hier bovendien een eigen WOZ-grens voor de opkoopbescherming.

Groningen en Noord-Drenthe vragen om een aparte bepaling over mijnbouwschade. Voor fysieke schade die redelijkerwijs het gevolg kan zijn van bodembeweging door gaswinning uit het Groningenveld geldt het wettelijk bewijsvermoeden van artikel 6:177a BW, en lopende dossiers bij het Instituut Mijnbouwschade Groningen gaan niet automatisch over op de koper. Leg vast wie een openstaande schadevergoeding of versterkingsbeschikking toekomt.

Limburg en Twente hebben hun eigen ondergrondse geschiedenis, van na-ijlende steenkoolwinning tot voormalige zoutwinning. Buiten het Groningenveld geldt het bewijsvermoeden niet, dus daar draagt de benadeelde de bewijslast. Voor appartementseigenaren speelt nog iets anders: de vereniging van eigenaars houdt een reservefonds aan op grond van artikel 5:126 BW, gevoed vanuit een meerjarenonderhoudsplan of anders met ten minste een half procent van de herbouwwaarde per jaar. Splitsingsakte, notulen en jaarrekening horen bij de aan te leveren stukken, en met onze modellen voor statuten en notulen van een vereniging brengt u die administratie op orde.

U begint met de partijgegevens en het huwelijksgoederenregime, want een woning die tot een gemeenschap behoort kan alleen door beide echtgenoten worden verkocht, en toestemming van de andere echtgenoot is op grond van artikel 1:88 BW vereist. Daarna volgt de kadastrale omschrijving, die u letterlijk overneemt uit het eigendomsbewijs. Het formulier past zich aan het object aan: kiest u appartement, dan verschijnen de velden voor het indexnummer, de VvE en de servicekosten. In het blok koopsom scheidt u de meeverkochte roerende zaken van de koopsom zelf, omdat de overdrachtsbelasting alleen over de onroerende zaak wordt geheven. Bij de ontbindende voorwaarden vult u per voorbehoud een datum in, en tot slot de leveringsdatum en de notaris. Tekent u niet zelf, bijvoorbeeld omdat een erfgenaam in het buitenland woont, dan combineert u dit document met een volmacht uit onze modellen voor dagelijkse zaken. Het resultaat downloadt u als Word en PDF.

De meest voorkomende fout is de bedenktijd verkeerd laten lopen. Verkopers sturen de getekende akte per e-mail zonder ontvangstbevestiging te vragen, en als later discussie ontstaat over de vraag of tijdig is ontbonden, staan zij met lege handen. Vraag een gedateerd ontvangstbewijs. De tweede klassieker is een financieringsvoorbehoud zonder tanden: een voorbehoud dat de koper laat ontbinden op basis van één afwijzing van één bank, zonder verplichting die afwijzing over te leggen, komt neer op een onbeperkt opzegrecht. Leg vast hoeveel afwijzingen nodig zijn en in welke vorm.

Daarnaast wordt de mededelingsplicht stelselmatig onderschat. Een verkoper die weet van een lekkage, een geschil met de VvE, een burenruzie over een erfdienstbaarheid of een aangekondigde renovatie van het complex en dat niet meldt, kan zich achteraf niet verschuilen achter de onderzoeksplicht van de koper. De rechter legt dat risico consequent bij de partij die het wist. Twee kleinere maar dure fouten sluiten de rij: de erfdienstbaarheden en kettingbedingen uit het eigendomsbewijs vergeten over te nemen, en een leveringsdatum kiezen die geen ruimte laat voor de doorlooptijd van de hypotheekakte. Reken op meerdere weken tussen het rond zijn van de financiering en het passeren, en spreek liever een ruime datum af dan een boete te riskeren.