Een woning die op papier in de vrije sector zat, kan er bij een nieuwe verhuring zomaar buiten vallen. De oorzaak zit in het woningwaarderingsstelsel: sinds de invoering van de Wet betaalbare huur leveren de energielabels E, F en G geen schamele punten meer op, maar aftrekpunten. Vijftien punten eraf bij een G-label is genoeg om een woning van net boven de liberalisatiegrens in het gereguleerde middensegment te laten belanden, met een wettelijk maximum aan de huurprijs tot gevolg. Voor verhuurders van oudere woningen is dat geen theoretisch risico maar een rekensom die vóór het tekenen van de huurovereenkomst gemaakt moet worden.
Van nulwaardering naar aftrekpunten
In het oude waarderingsstelsel was een slecht energielabel vooral een gemiste kans. Een woning met label E, F of G kreeg weinig of geen punten voor de energieprestatie, maar het label trok het totaal niet omlaag. Sinds 1 juli 2024 werkt het stelsel de andere kant op. Goede labels leveren aanzienlijk meer punten op dan voorheen, en de labels E, F en G worden negatief gewaardeerd. De wetgever noemt dat een verduurzamingsprikkel; in de praktijk is het een korting op uw maximale huurprijs.
De aftrek is fors en geldt gelijk voor eengezins- en meergezinswoningen: label E kost vier punten, label F negen punten en label G vijftien punten. Ter vergelijking: een A-label levert een eengezinswoning ruim veertig punten op. Het verschil tussen het beste en het slechtste label beslaat daarmee meer dan vijftig punten, en dat is in vrijwel elk segment doorslaggevend. De aftrek werkt door in het totaal, niet alleen in de rubriek energieprestatie, dus u kunt het niet compenseren door elders creatief te tellen.
Eén uitzondering is belangrijk. Voor rijksmonumenten en voor provinciale en gemeentelijke monumenten geldt geen negatieve waardering: vanaf label E telt de energieprestatie voor nul punten. De Huurcommissie voert op dit punt passief beleid, wat betekent dat u als verhuurder zelf moet aantonen dat de woning onder die uitzondering valt.
Juridisch kader: puntentelling en segmentgrenzen
Het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte staat in bijlage I onder A van het Besluit huurprijzen woonruimte, dat zijn grondslag vindt in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Met de Wet betaalbare huur is de puntentelling per 1 juli 2024 ingrijpend herzien en is het stelsel dwingend geworden voor het lage en het middensegment. De puntengrenzen bepalen sindsdien in welk regime een nieuwe huurovereenkomst valt: tot en met 143 punten het lage segment, van 144 tot en met 186 punten de gereguleerde middenhuur, en vanaf 187 punten de vrije sector. De bijbehorende huurprijsgrenzen worden jaarlijks per 1 januari geïndexeerd en bedragen na de laatste indexering € 932,93 voor het lage segment en € 1.228,07 voor het middensegment. Dat laatste bedrag is tevens de liberalisatiegrens.
Zowel het puntenaantal als de aanvangshuurprijs moeten boven de grens uitkomen om in de vrije sector te blijven. Een woning van 175 punten waarvoor u € 1.400 vraagt, is geen vrijesectorwoning maar een middenhuurwoning met een te hoge huur. Bovenop de rubrieken gelden nog toeslagen op het totale puntental: vijfendertig procent voor een rijksmonument, vijftien procent voor een gemeentelijk of provinciaal monument, en een opslag voor nieuwbouw in het middensegment. Juist bij een monument met een slecht label loopt het verschil daardoor snel op.
Bij de aftrekpunten speelt een detail dat weinig verhuurders kennen. Artikel 10d van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, ingevoegd bij amendement, schrijft dwingend voor hoeveel punten de labels E, F en G opleveren. In het Besluit huurprijzen woonruimte is bij label E abusievelijk min vijf terechtgekomen, terwijl de wet min vier voorschrijft. De Huurcommissie past de wettelijke waarde toe en kent dus min vier punten toe bij label E. Wie met een verouderde rekentool werkt, komt daardoor op een net iets te laag totaal uit. De rijksoverheid zet de waardering per labelklasse op een rij op de pagina over de invloed van het energielabel op de huurpunten.
Hoe een woning door de liberalisatiegrens zakt
Neem een naoorlogse eengezinswoning die op alle overige rubrieken samen 190 punten haalt: oppervlakte, WOZ-waarde, keuken, sanitair en buitenruimte. Onder het oude stelsel bleef die woning met een G-label op 190 punten staan en verhuurde u haar in de vrije sector. Nu gaan er vijftien punten af en komt u uit op 175. Daarmee valt de woning in het gereguleerde middensegment en mag u niet meer vragen dan het maximum dat bij 175 punten hoort. Bij een F-label eindigt u op 181, ook nog steeds onder de grens. Pas met een E-label komt u op 186, precies één punt te weinig.
Dat rekenvoorbeeld laat zien hoe smal de marge is. Verhuurders gaan er vaak van uit dat het regime aan de woning kleeft, maar het segment wordt per huurovereenkomst opnieuw bepaald, op basis van de puntentelling en de kale aanvangshuurprijs op de ingangsdatum. Reken uw punten dus opnieuw uit vóórdat u een nieuwe huurder een prijs noemt, niet nadat u de sleutel hebt overhandigd.
Ook op lopende contracten is de wetswijziging niet volledig zonder invloed. De hoofdregel is dat een overeenkomst die vóór 1 juli 2024 is gesloten zijn oude status behoudt. Op die hoofdregel bestaat echter een uitzondering: op grond van artikel 208e lid 2 van de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek is het gewijzigde artikel 7:247 BW een jaar na inwerkingtreding ook gaan gelden voor eerder gesloten overeenkomsten die betrekking hebben op zelfstandige woonruimte waarvan de maximale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel onder de grens van het lage segment ligt. Een eerder geliberaliseerd verhuurde woning kan daardoor alsnog binnen het gereguleerde stelsel worden getrokken, en aftrekpunten voor een slecht label brengen die maximale huurprijs juist omlaag. Verhuurders die op portefeuilleniveau werken, leggen de puntentelling per woning daarom vast in het dossier, naast de overige stukken en correspondentie waarvoor de modellen voor verklaringen en ingebrekestellingen bedoeld zijn.
Het label moet geldig zijn op de ingangsdatum
Een geldig energielabel is geen formaliteit achteraf. De Huurcommissie waardeert de energieprestatie naar de toestand op de peildatum, en bij toetsing van de aanvangshuurprijs is dat de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Een label dat u pas daarna in EP-Online laat registreren, repareert het puntenverlies in beginsel niet.
Drie situaties gaan structureel mis. Een vereenvoudigd energielabel uit de periode tussen 2015 en 2021 levert helemaal geen punten op, ook al staat er een fraaie letter op. Een label dat is afgegeven voor een heel wooncomplex telt niet mee voor een individuele zelfstandige woning; daarvoor is een label per woonruimte nodig. En ontbreekt een geldige energieprestatie volledig, dan valt de waardering terug op het bouwjaar, wat bij vooroorlogse en naoorlogse bouw doorgaans slechter uitpakt dan het werkelijke label na een isolatieronde. Daar komt bij dat u nieuwe huurders moet informeren over de energieprestatie van de woning; voor bestaande huurders geldt die verplichting niet. Bij kamergewijze verhuur geldt een eigen stelsel, met een aan de vierkante meters gekoppelde energieprestatie; daarvoor gebruikt u een huurcontract voor kamerverhuur volgens het WWSO in plaats van een contract voor zelfstandige woonruimte.
Uw huurovereenkomst opstellen met Captain.Legal
De puntentelling bepaalt het regime, maar het contract moet dat regime wel correct weerspiegelen. In een huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte legt u de kale huurprijs, de servicekosten en de ingangsdatum apart vast, zodat achteraf niet ter discussie staat welk bedrag als aanvangshuurprijs geldt. Het model bevat de informatie over de energieprestatie, een indexeringsbepaling die aansluit op het maximum voor het betreffende segment, en de bepalingen over onderhoud en huisregels die bij een gereguleerde verhuring standaard aan de orde komen.
U vult de gegevens van de woning en de partijen in en downloadt het resultaat als Word en als PDF. De PDF gebruikt u om te ondertekenen, het Word-bestand om aan te passen wanneer u de woning na een isolatieronde opnieuw verhuurt tegen een hogere prijs. Verhuurt u bedrijfsmatig, dan sluit dit aan op de modellen voor ondernemers zoals algemene voorwaarden waarmee u uw verhuurpraktijk verder standaardiseert.
Veelgemaakte fouten bij verhuur met een E-, F- of G-label
De eerste fout is uitgaan van het regime van het vorige contract. Het segment wordt per huurovereenkomst opnieuw bepaald, dus een woning die twee huurders geleden in de vrije sector zat, kan er nu buiten vallen. De tweede fout is rekenen met een oude puntentabel, waarin de labels E, F en G nog nul of enkele positieve punten opleveren. De derde is het verwarren van de labelletter op een oud papiertje met een in EP-Online geregistreerde, geldige energieprestatie.
De vierde fout kost het meeste geld: verhuren tegen een vrijesectorprijs terwijl de woning op 175 punten uitkomt. De huurder kan de huurprijs laten corrigeren en de Huurcommissie verlaagt de huur dan tot het maximum bij het werkelijke puntenaantal. De vijfde fout is het over het hoofd zien van de monumentenuitzondering, waardoor eigenaren van een gemeentelijk monument zichzelf vijftien punten én de monumententoeslag door de vingers laten glippen.
Veelgestelde vragen
Hoeveel punten kost een energielabel E, F of G?
Label E kost vier punten, label F negen punten en label G vijftien punten, en die aftrek geldt gelijk voor eengezins- en meergezinswoningen. Let op dat in het Besluit huurprijzen woonruimte bij label E een afwijkende waarde staat; de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte schrijft min vier voor en de Huurcommissie hanteert die wettelijke waarde. Goede labels werken de andere kant op: een A-label levert een eengezinswoning ruim veertig punten op, wat het verschil tussen het slechtste en het beste label boven de vijftig punten brengt.
Geldt de nieuwe waardering ook voor bestaande huurcontracten?
De hoofdregel is dat de gewijzigde bepalingen niet gelden voor huurovereenkomsten die vóór 1 juli 2024 zijn gesloten. Daarop bestaat een belangrijke uitzondering. Op grond van artikel 208e lid 2 van de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek is het gewijzigde artikel 7:247 BW een jaar na inwerkingtreding ook van toepassing op eerder gesloten overeenkomsten voor zelfstandige woonruimte waarvan de maximale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel onder de grens van het lage segment ligt. Een ooit geliberaliseerd verhuurde woning kan daardoor alsnog gereguleerd worden.
Binnen welke termijn kan de huurder de huurprijs laten toetsen?
Voor toetsing van de aanvangshuurprijs geldt een termijn van zes maanden na de ingangsdatum, op grond van artikel 7:249 BW. Die termijn is sinds de Wet betaalbare huur niet meer het enige verweer waar u op kunt bouwen. Doordat artikel 7:247 BW onder meer artikel 7:254 BW van toepassing verklaart op woonruimte in het hoge segment, kan een huurder van een woning met 186 punten of minder ook ná die zes maanden nog om correctie van de huurprijs vragen bij de Huurcommissie. Een te hoge huur verjaart dus niet stilzwijgend na een half jaar.
Is een zelf opgestelde huurovereenkomst juridisch geldig?
Ja. De wet schrijft voor woonruimte geen notariële of anderszins voorgeschreven vorm voor, en een huurovereenkomst komt in beginsel al tot stand door aanbod en aanvaarding. Schriftelijk vastleggen blijft wel verstandig, omdat de aanvangshuurprijs en de ingangsdatum bepalen in welk segment u zit. Een model huurovereenkomst zelfstandige woonruimte in Word en PDF heeft dezelfde rechtskracht als een contract van een makelaar, mits het de dwingendrechtelijke bepalingen respecteert. Bedingen die in strijd zijn met dwingend huurrecht zijn vernietigbaar, hoe netjes ze ook zijn opgeschreven.
In welk bestandsformaat kan ik de huurovereenkomst downloaden?
U ontvangt het document als PDF en als Word-bestand. De PDF gebruikt u voor ondertekening en voor uw administratie, het Word-bestand om aanpassingen te doen zonder het contract opnieuw op te bouwen. Dat laatste is bij verhuur geen luxe: na een isolatieronde verandert het label, verandert het puntenaantal en verandert mogelijk het segment, waardoor de huurprijsbepaling en de indexeringsclausule moeten worden herzien voordat u opnieuw verhuurt.
Kan ik de huur verhogen als ik later een beter energielabel haal?
Niet tijdens een lopend contract door enkel het label te verbeteren. Binnen de looptijd geldt het gemaximeerde jaarlijkse verhogingspercentage voor het betreffende segment. Bij een nieuwe verhuring telt het dan geldende label wel volledig mee, en juist daar zit de winst: van een G-label naar een C-label scheelt in de puntentelling al snel meer dan dertig punten. Een woning die eerder in het middensegment viel, kan daarmee opnieuw boven de liberalisatiegrens uitkomen. Registreer het nieuwe label in EP-Online vóór de ingangsdatum van het volgende contract.
Wat gebeurt er als de Huurcommissie mijn huurprijs verlaagt?
De uitspraak stelt de kale huurprijs vast op het maximum dat bij het werkelijke puntenaantal hoort. Partijen worden geacht te zijn overeengekomen wat de Huurcommissie heeft bepaald, tenzij een van hen de zaak binnen de wettelijke termijn aan de kantonrechter voorlegt. Willen huurder en verhuurder daarna in onderling overleg tot een andere oplossing komen, bijvoorbeeld beëindiging tegen een afgesproken datum, dan legt u dat vast in een vaststellingsovereenkomst bij huurbeëindiging.