Umowa przedwstępna nieruchomości: wzór wg art. 389 KC

To umowa, przez którą jedna albo obie strony zobowiązują się zawrzeć w przyszłości umowę przyrzeczoną, czyli właściwą umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego. Konstrukcję tę reguluje art. 389 Kodeksu cywilnego, który wymaga, aby dokument określał istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W praktyce oznacza to trzy elementy: oznaczenie stron, precyzyjny opis nieruchomości wraz z numerem księgi wieczystej i powierzchnią oraz cenę. Bez ceny albo bez identyfikacji lokalu umowa nie jest umową przedwstępną, lecz niewiążącym listem intencyjnym, choćby nazwano ją inaczej.

Warto odróżnić ją od trzech dokumentów o podobnej funkcji. Umowa rezerwacyjna jedynie wyłącza ofertę z rynku na krótki czas i przy zakupie od dewelopera ma własny reżim wynikający z ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Umowa warunkowa jest już umową sprzedaży, tyle że zawartą pod warunkiem nieskorzystania z prawa pierwokupu przez uprawniony podmiot. Umowa deweloperska dotyczy lokalu, który dopiero powstanie, i zawsze wymaga aktu notarialnego. Umowa przedwstępna sytuuje się przed nimi wszystkimi: nie przenosi własności, nie uprawnia do wydania kluczy i nie stanowi podstawy wpisu prawa własności w dokumentach dotyczących nieruchomości i najmu ani w sądzie wieczystoksięgowym. Tworzy zobowiązanie, którego naruszenie kosztuje.

Fundamentem są art. 389 i art. 390 Kodeksu cywilnego. Pierwszy definiuje umowę i reguluje termin: jeżeli strony go nie oznaczyły, wyznacza go strona uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, a gdy w ciągu roku od podpisania żaden termin nie zostanie wyznaczony, roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej wygasają. Drugi przepis rozstrzyga o sile dokumentu. Umowa zawarta w zwykłej formie pisemnej wywołuje tak zwany skutek słabszy z art. 390 § 1 KC: uprawniony może żądać naprawienia szkody poniesionej przez to, że liczył na zawarcie umowy, czyli odszkodowania w granicach ujemnego interesu umownego, ale nie zmusi drugiej strony do sprzedaży. Umowa w formie aktu notarialnego czyni zadość wymaganiom umowy przyrzeczonej i daje skutek silniejszy z art. 390 § 2 KC, a wtedy wyrok sądu zastępuje oświadczenie woli uchylającej się strony na zasadzie art. 64 KC. Roszczenia przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (art. 390 § 3 KC).

Sama sprzedaż zawsze wymaga notariusza. Art. 158 KC zastrzega dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości i dla umowy przenoszącej własność formę aktu notarialnego pod rygorem nieważności, co wynika z art. 73 § 2 KC. Żaden wzór podpisany w domu nie zastąpi tej czynności. Zadatek reguluje art. 394 KC: w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga może odstąpić bez wyznaczania terminu dodatkowego i zachować otrzymany zadatek albo żądać sumy dwukrotnie wyższej, natomiast przy wykonaniu umowy zadatek zalicza się na poczet ceny. Do tego dochodzą przepisy szczególne: art. 16 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece pozwala ujawnić w dziale III roszczenie o przeniesienie własności, a art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wymaga zgody małżonka na zbycie nieruchomości należącej do majątku wspólnego. Pełny tekst kodeksu znajdziesz w urzędowym zbiorze Kodeksu cywilnego prowadzonym przez Sejm. Gdy sprzedający działa przez przedstawiciela, potrzebne będą także pełnomocnictwa i oświadczenia do spraw osobistych w formie odpowiadającej czynności głównej.

Najczęstszy powód to kredyt hipoteczny. Bank oczekuje umowy przedwstępnej jako załącznika do wniosku, a procedura od złożenia dokumentów do uruchomienia środków zajmuje zwykle od kilku do kilkunastu tygodni. Sprzedający nie zablokuje mieszkania na taki czas bez zabezpieczenia, kupujący nie zapłaci bez pewności ceny. Drugi typowy scenariusz to hipoteka wpisana na rzecz banku sprzedającego: przed aktem trzeba uzyskać zaświadczenie o saldzie i promesę wykreślenia, co wymaga tygodni, a nie dni. Trzeci to nieruchomość odziedziczona, gdzie brakuje jeszcze prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku albo aktu poświadczenia dziedziczenia, a czasem także działu spadku między rodzeństwem.

Czwarta sytuacja dotyczy działek. Kupujący chce się upewnić, że teren ma dostęp do drogi publicznej i że wydana zostanie decyzja o warunkach zabudowy, jeżeli gmina nie uchwaliła planu miejscowego. Umowa przedwstępna pozwala uzależnić transakcję od tych zdarzeń zamiast płacić za grunt, na którym nic nie postawisz. Piąty przypadek to sprzedaż lokalu zajmowanego przez najemcę, gdy strony ustalają datę opróżnienia i rozliczenia mediów.

Dwa przypadki graniczne warto znać. Sprzedaż udziału we współwłasności wymaga sprawdzenia, czy pozostałym współwłaścicielom nie przysługuje uprawnienie umowne do pierwszeństwa, a przy nieruchomości rolnej pierwokup dzierżawcy działa niezależnie od woli stron. Gdy nieruchomość należy do spółki, uchwała wspólników bywa warunkiem ważności czynności i lepiej przygotować ją równolegle z dokumentami korporacyjnymi dla przedsiębiorców i spółek, a nie w przeddzień aktu.

• Oznaczenie stron obejmuje imiona, nazwiska, numery PESEL, serie dokumentów tożsamości i adresy, a przy współwłasności wszystkich uprawnionych. Jeżeli nieruchomość wchodzi do majątku wspólnego, wzór przewiduje podpis obojga małżonków albo odrębne oświadczenie o zgodzie zgodne z art. 37 KRO.
• Opis nieruchomości wskazuje numer księgi wieczystej, numer działki ewidencyjnej, obręb, powierzchnię użytkową oraz przynależności takie jak komórka lokatorska, miejsce postojowe czy udział w nieruchomości wspólnej. Rozbieżność między metrażem z księgi a ogłoszeniem to najczęstsza przyczyna sporu przed aktem.
• Cena i harmonogram płatności rozdzielają kwotę wpłacaną przy podpisaniu, ewentualną transzę kredytową i resztę płatną przy akcie. Wzór wskazuje rachunek bankowy oraz moment, w którym płatność uznaje się za dokonaną.
• Zadatek albo zaliczka to wybór o realnych skutkach. Zadatek działa jak sankcja z art. 394 KC, zaliczka podlega zwrotowi przy każdym niedojściu umowy do skutku, a brak wyraźnego nazwania świadczenia w tekście umowy zwykle prowadzi do jego kwalifikacji jako zaliczki.
• Termin zawarcia umowy przyrzeczonej określa konkretną datę graniczną i wskazuje, kto wybiera notariusza oraz kto ponosi koszty taksy i podatku. Wzór dopuszcza przesunięcie terminu za zgodą stron w formie pisemnej.
• Warunki i oświadczenia sprzedającego dotyczą braku zaległości czynszowych i podatkowych, braku osób zameldowanych, stanu technicznego, wyposażenia pozostawianego w lokalu oraz nieistnienia roszczeń osób trzecich. Ta część najlepiej chroni kupującego, ponieważ nieprawdziwe oświadczenie otwiera drogę do odstąpienia i odszkodowania.
• Zasady odstąpienia wiążą się z warunkiem kredytowym: jeżeli bank odmówi finansowania w uzgodnionym terminie, strony rozliczają wpłatę bez sankcji, o ile kupujący złożył wnioski w umówionej liczbie banków i przedstawi decyzje odmowne.

Grunty rolne podlegają ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Sprzedaż na rzecz osoby niebędącej rolnikiem indywidualnym może wymagać zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, a KOWR i dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu, przez co akt zawiera się najpierw jako umowę warunkową. Progi powierzchniowe były w ostatnich latach kilkakrotnie zmieniane, dlatego status działki sprawdź w ewidencji gruntów, zanim wpiszesz do umowy przedwstępnej sztywny termin.

Grunty leśne mają własny reżim. Art. 37a ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach daje Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Lasy Państwowe prawo pierwokupu gruntu oznaczonego w ewidencji jako las albo przeznaczonego do zalesienia. Procedura wydłuża transakcję o miesiąc, co trzeba odzwierciedlić w terminie umowy przyrzeczonej.

Miasta z obszarami rewitalizacji to osobna pułapka. Na podstawie art. 109 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami gminie przysługuje prawo pierwokupu między innymi nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji lub Specjalnej Strefy Rewitalizacji, a także niezabudowanych gruntów nabytych wcześniej od Skarbu Państwa albo jednostki samorządu. Notariusz zażąda stosownego zaświadczenia z urzędu miasta, a jego uzyskanie zajmuje kilka dni roboczych.

Warszawa i inne miasta o skomplikowanej historii własności wymagają weryfikacji roszczeń dawnych właścicieli, w szczególności wynikających z dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy. Toczące się postępowanie administracyjne nie zawsze widnieje w księdze wieczystej, a kupujący dowiaduje się o nim po fakcie. Klauzula o oświadczeniu sprzedającego co do braku roszczeń reprywatyzacyjnych jest w takich lokalizacjach standardem, nie nadgorliwością.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie jest własnością nieruchomości, choć bywa tak sprzedawane. Zbycie tego prawa wymaga formy aktu notarialnego zgodnie z art. 172 ust. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, a nie każdy lokal ma założoną księgę wieczystą. Umowa przedwstępna powinna wtedy zobowiązywać sprzedającego do dostarczenia zaświadczenia ze spółdzielni o przysługującym prawie i o braku zaległości w opłatach. Przy rozliczeniach między małżonkami po ustaniu wspólności przydają się dodatkowo porozumienia majątkowe przy separacji i rozwodzie.

Zaczynasz od wskazania rodzaju nieruchomości, ponieważ mieszkanie z księgą wieczystą, prawo spółdzielcze i działka wymagają innych załączników i innych oświadczeń. Następnie wpisujesz dane stron oraz podstawę nabycia po stronie sprzedającego, czyli numer aktu notarialnego, postanowienia sądu albo umowy darowizny. Kolejny etap dotyczy przedmiotu: numer księgi wieczystej, powierzchnia, przynależności, stan obciążeń hipotecznych i służebności. Formularz podpowiada, gdzie sprawdzić te dane w elektronicznej księdze wieczystej, zanim je przepiszesz.

Dalej ustalasz część finansową. Wybierasz zadatek albo zaliczkę, wpisujesz kwotę oraz sposób jej zabezpieczenia, a system automatycznie dobiera brzmienie klauzuli do dokonanego wyboru. Potem oznaczasz termin zawarcia umowy przyrzeczonej i wskazujesz, czy transakcja zależy od kredytu, a jeśli tak, ile czasu kupujący ma na przedstawienie decyzji banku. Na końcu decydujesz o wydaniu nieruchomości, rozliczeniu mediów, wyposażeniu pozostawianym w lokalu i karze umownej za opóźnienie w opróżnieniu. Gotowy dokument pobierasz w pliku Word do dalszej edycji oraz w PDF do podpisu, w liczbie egzemplarzy odpowiadającej liczbie stron. Pozostałe wzory potrzebne przy transakcji znajdziesz w katalogu wszystkich dokumentów prawnych.

Pierwszy błąd to wpłata wysokiego zadatku bez sprawdzenia księgi wieczystej. Dział III ujawnia roszczenia i ograniczenia, dział IV hipoteki, a odpis zwykły uzyskasz przez internet w kilka minut. Drugi błąd polega na pominięciu terminu zawarcia umowy przyrzeczonej w przekonaniu, że strony dogadają się później. Skutkiem jest mechanizm z art. 389 § 2 KC, który po roku zamyka drogę do żądania zawarcia umowy. Trzeci to nazwanie świadczenia jednocześnie zadatkiem i zaliczką w dwóch różnych miejscach dokumentu, co w razie sporu sąd rozstrzyga na niekorzyść strony, która redagowała tekst.

Czwarty błąd dotyczy zgód i pełnomocnictw. Podpis jednego małżonka pod umową dotyczącą nieruchomości z majątku wspólnego bez potwierdzenia drugiego prowadzi do nieważności czynności na podstawie art. 37 § 4 KRO, a pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości udzielone w zwykłej formie pisemnej jest bezskuteczne, bo wymaga formy aktu notarialnego. Piąty i najkosztowniejszy to rezygnacja z formy notarialnej przy dużej wpłacie, gdy sprzedający negocjuje równolegle z innym kupującym. Bez aktu notarialnego nie wpiszesz roszczenia do księgi wieczystej i nie zablokujesz sprzedaży osobie trzeciej, a pozostanie ci wyłącznie żądanie zapłaty, egzekwowane latami.