Właściciel mieszkania wynajmowanego na doby, który od maja szuka numeru CWTON, nie znajdzie go z bardzo prostego powodu: Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych nie istnieje jeszcze jako działający rejestr. Unijne rozporządzenie o najmie krótkoterminowym jest stosowane od 20 maja 2026 r., polska ustawa wdrażająca leży w komisjach sejmowych, a Booking i Airbnb wyświetlają pole na numer rejestracyjny, którego żaden polski organ nie może dziś wydać. Ten tekst porządkuje trzy rzeczy: co naprawdę wiąże wynajmującego w tej luce, jakie obowiązki wynikają z przepisów już obowiązujących od lat, oraz jakie dokumenty warto przygotować, zanim rejestr wystartuje.
Czym jest CWTON i dlaczego rejestr wciąż nie działa
CWTON ma być centralnym, publicznym wykazem obiektów noclegowych innych niż skategoryzowane hotele, prowadzonym przy ministrze właściwym do spraw turystyki. Numery identyfikacyjne mają nadawać wójtowie, burmistrzowie i prezydenci miast, a każdy numer ma trafiać do ogłoszenia publikowanego na platformie rezerwacyjnej. Taka jest konstrukcja rządowego projektu nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych, znanego wcześniej pod numerem wykazu prac legislacyjnych UC135.
Kluczowe słowo to „ma być". Projekt trafił do Sejmu jako druk nr 2865, 2 września 2026 r. doręczono do niego autopoprawkę oznaczoną 2865-A i tego samego dnia odbyło się pierwsze czytanie. Tekst skierowano do Komisji Infrastruktury oraz Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej, które mają przedstawić sprawozdanie do 20 października 2026 r. Przed nami zatem drugie i trzecie czytanie, Senat, podpis Prezydenta i ogłoszenie w Dzienniku Ustaw. Dopóki ustawa nie zostanie ogłoszona, nie ma podstawy prawnej do nadania komukolwiek numeru CWTON, a sam system informatyczny trzeba jeszcze zbudować.
Rama prawna najmu na doby jesienią 2026 roku
Warto rozdzielić dwa poziomy. Poziom unijny to rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z dnia 11 kwietnia 2024 r., stosowane zgodnie z jego art. 19 od 20 maja 2026 r. i wiążące bezpośrednio, bez ustawy krajowej. Rozporządzenie nie nakazuje jednak państwom tworzenia rejestrów. Jego art. 4 ust. 2 działa warunkowo: procedurę rejestracji musi ustanowić lub utrzymać to państwo, które nałożyło na platformy obowiązek przekazywania danych właściwym organom. Polska takiego obowiązku nie nałożyła i nie powołała pojedynczego cyfrowego punktu dostępu, o którym mowa w art. 10. W konsekwencji obowiązek podania numeru identyfikacyjnego, przewidziany w art. 7 ust. 1, po prostu nie ma w Polsce przedmiotu. Jedyny termin, którego Polska nie dotrzymała, wynika z art. 15 ust. 4: przepisy o sankcjach miały zostać przyjęte i opublikowane do 20 maja 2026 r. To zaniechanie państwa, nie obowiązek wynajmującego.
Poziom krajowy obowiązuje natomiast od dawna i bywa mylony z „nową ustawą". Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich, krótkotrwałe i ogólnie dostępne wynajmowanie mieszkań, pokoi i miejsc noclegowych jest usługą hotelarską. Mieszkanie na doby to zwykle „inny obiekt" w rozumieniu art. 35 ust. 2 tej ustawy, a ewidencję takich obiektów prowadzi wójt, burmistrz albo prezydent miasta na podstawie art. 38 ust. 3. Zgłoszenia dokonuje się przed rozpoczęciem świadczenia usług, co wynika z art. 39 ust. 3. Szczegóły rządowego projektu i jego uzasadnienie opisuje opis rządowego projektu nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich na portalu Kancelarii Prezesa Rady Ministrów. Brak rejestru CWTON nie zwalnia z obowiązku zgłoszenia obiektu do ewidencji gminnej. To dwa różne wykazy, a ten drugi działa i bywa kontrolowany.
Numer rejestracyjny na Booking i Airbnb, gdy rejestru nie ma
Platformy dostosowały interfejsy do art. 7 ust. 1 lit. a rozporządzenia i pytają wynajmującego, czy lokal leży na obszarze objętym procedurą rejestracji. Weryfikacja odbywa się przez wykazy, które państwa członkowskie udostępniają na podstawie art. 13 ust. 1. Polska takiego wykazu nie zgłosiła, więc dla polskich ofert pole numeru pozostaje puste, a platforma nie ma czego sprawdzać ani z czym porównać. Oświadczenie o braku procedury rejestracji jest w tej sytuacji zgodne z prawdą, a odpowiedzialność za jego prawidłowość ponosi wynajmujący na podstawie art. 5 ust. 6.
Praktyczny wniosek jest nudny i właśnie dlatego wart powtórzenia: nie wpisuj w to pole numeru NIP, numeru z ewidencji gminnej ani numeru księgi wieczystej. Numer identyfikacyjny w rozumieniu art. 3 pkt 7 rozporządzenia to identyfikator wydany przez właściwy organ, a nie dowolny ciąg cyfr, który brzmi urzędowo. Wpisanie przypadkowego numeru zamienia prawdziwe oświadczenie w nieprawdziwe i tworzy problem, którego dziś nie ma. Gdy CWTON wystartuje, uzupełnienie pola zajmie kilka minut w panelu ogłoszenia.
Kiedy najem na doby przestaje być usługą hotelarską
Granica przebiega tam, gdzie kończy się „krótkotrwałość". Projektowana nowelizacja chce ją utwardzić i uznać za usługę hotelarską pobyt trwający nie dłużej niż 30 dni, dziś jednak ocenia się to na tle okoliczności konkretnego wynajmu. Dla właściciela, który waha się między dobami a stałym lokatorem, to rozróżnienie ma wymierne skutki. Najem krótkotrwały pozostaje poza ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, ponieważ jej art. 2 ust. 1 pkt 4 wyłącza pomieszczenia przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób. Rozliczasz go zatem na zasadach art. 659 i następnych Kodeksu cywilnego.
Odwrotny ruch wygląda inaczej. Z chwilą, gdy lokal zaczyna służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, wchodzi cały reżim ochronny, z okresami wypowiedzenia i kaucją włącznie, a podstawą powinien być wzór umowy najmu lokalu mieszkalnego zgodny z ustawą o ochronie praw lokatorów. Właściciele, którzy obawiają się długiej drogi eksmisyjnej, częściej sięgają po najem okazjonalny z oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji, zgłaszany naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu. Jeżeli natomiast lokal ma charakter usługowy albo apartament trafia do firmy zarządzającej, właściwą konstrukcją bywa umowa najmu lokalu użytkowego na zasadach Kodeksu cywilnego, która nie podlega ograniczeniom ustawy lokatorskiej.
Jak przygotować umowy i dokumenty w Captain.Legal
Okres przed uruchomieniem rejestru to dobry moment na uporządkowanie papierów, bo projekt wymaga przy zgłoszeniu regulaminu porządkowego i oświadczenia o spełnieniu wymagań przeciwpożarowych oraz sanitarnych, składanego pod rygorem odpowiedzialności karnej. Na Captain.Legal wybierasz rodzaj dokumentu, wskazujesz przeznaczenie lokalu i status stron, a kreator dobiera klauzule do polskiego prawa i pomija te, które do danej sytuacji nie pasują. Formularz prowadzi przez dane nieruchomości, czas trwania stosunku, zasady rozliczeń i zabezpieczenia, a gotowy plik pobierasz w Wordzie i PDF, więc możesz go jeszcze dostosować przed podpisem.
Wynajmujący na doby rzadko działa sam. Sprzątanie, wydawanie kluczy i obsługę gości powierza się zwykle osobie zatrudnionej na umowę zlecenia z ewidencją godzin wykonywania zlecenia, a współpracę z firmą zarządzającą apartamentem porządkuje umowa o świadczenie usług między przedsiębiorcami, w której warto z góry rozstrzygnąć, kto odpowiada za zgłoszenie obiektu do ewidencji i za przyszły wpis do rejestru. Ustalenie tego dopiero po kontroli kończy się zwykle sporem o to, czyj był obowiązek.
Błędy, które najczęściej kosztują wynajmujących
Pierwszy i najdroższy to przekonanie, że skoro CWTON nie działa, żaden obowiązek rejestracyjny nie istnieje. Ewidencja gminna z art. 38 ust. 3 ustawy o usługach hotelarskich działa niezależnie, a świadczenie usług hotelarskich w obiekcie niezgłoszonym do ewidencji jest wykroczeniem z art. 60¹ § 4 Kodeksu wykroczeń. Drugi błąd to mylenie wpisu do CEIDG ze zgłoszeniem obiektu. Wpis dotyczy działalności, zgłoszenie dotyczy konkretnego lokalu i jednego nie da się zastąpić drugim. Trzeci to podpieranie się cudzym regulaminem porządkowym pobranym z sieci, zwykle bez godzin ciszy, danych osoby kontaktowej i zasad dotyczących małoletnich gości.
Czwarty błąd polega na traktowaniu najmu na doby jak najmu mieszkaniowego i odwrotnie. Umowa skopiowana z wzoru dla lokatora wprowadza do pobytu weekendowego okresy wypowiedzenia, które kompletnie nie pasują do rezerwacji na trzy noce. Piąty dotyczy stanu lokalu: bez opisu wyposażenia i liczników przy wydaniu i zwrocie roszczenie o zniszczenia sprowadza się do słowa przeciwko słowu. Szósty, coraz częstszy, to ignorowanie uchwał wspólnoty mieszkaniowej. Autopoprawka 2865-A przywraca wspólnotom i spółdzielniom możliwość zakazania najmu krótkoterminowego uchwałą, z projektowanym wejściem w życie 1 stycznia 2028 r., co dla części lokali w blokach oznacza koniec modelu biznesowego.
Najczęściej zadawane pytania
Czy muszę już zarejestrować mieszkanie w CWTON?
Nie, ponieważ nie ma gdzie. Rejestr powstanie dopiero na podstawie nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich, która 2 września 2026 r. przeszła pierwsze czytanie jako druk nr 2865 i trafiła do komisji sejmowych ze sprawozdaniem oczekiwanym do 20 października 2026 r. Numery identyfikacyjne mają nadawać wójtowie, burmistrzowie i prezydenci miast, a system informatyczny trzeba jeszcze uruchomić. Do tego czasu wiąże obowiązek zgłoszenia obiektu do ewidencji prowadzonej przez gminę, który istnieje niezależnie od przepisów unijnych i obowiązuje od lat.
Czy umowa najmu na doby zawarta bez numeru CWTON jest ważna?
Tak. Ważność umowy najmu ocenia się na podstawie art. 659 i następnych Kodeksu cywilnego, a nie na podstawie wpisu do jakiegokolwiek rejestru administracyjnego. Obowiązki ewidencyjne i rejestracyjne mają charakter publicznoprawny: ich naruszenie rodzi odpowiedzialność wobec organu, lecz nie unieważnia stosunku zobowiązaniowego między wynajmującym a gościem. Umowa zawarta przez internet, potwierdzona rezerwacją i zapłatą, wiąże obie strony. Dotyczy to również umów przygotowanych na wzorach, o ile odpowiadają rzeczywistemu charakterowi pobytu i nie zawierają klauzul sprzecznych z prawem.
W jakim formacie pobiorę gotowy dokument?
Dokumenty przygotowane w kreatorze pobierasz w formacie Word i PDF. Wersja edytowalna przydaje się, gdy trzeba dopisać zasady dotyczące zwierząt, doprecyzować godziny zameldowania albo dodać załącznik z wyposażeniem. Wersja PDF nadaje się do podpisu i archiwizacji, a także do okazania przy kontroli. Praktyczna rada: przechowuj obie wersje razem z dowodem wydania lokalu, na przykład z protokołem, i trzymaj komplet przez cały okres, w którym możliwe są roszczenia z danego pobytu.
W jakim terminie trzeba zgłosić obiekt do ewidencji gminnej?
Zgłoszenia dokonuje się przed rozpoczęciem świadczenia usług hotelarskich, co wynika z art. 39 ust. 3 ustawy o usługach hotelarskich. Nie ma tu okresu karencji liczonego od pierwszej rezerwacji ani progu liczby nocy w roku. Zgłoszenie składa się wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta właściwemu ze względu na położenie obiektu. Jeżeli obiekt działa już od jakiegoś czasu bez wpisu, zgłoszenie warto złożyć niezwłocznie, bo art. 60¹ § 4 Kodeksu wykroczeń przewiduje odpowiedzialność za świadczenie usług hotelarskich w obiekcie niezgłoszonym do ewidencji.
Czy wspólnota mieszkaniowa może zakazać mi najmu na doby?
Na razie nie w drodze samej uchwały o zakazie. Autopoprawka 2865-A, doręczona do Sejmu 2 września 2026 r., przywraca wspólnotom i spółdzielniom mieszkaniowym taką możliwość, z projektowanym terminem wejścia w życie 1 stycznia 2028 r. To jednak wciąż projekt, a nie obowiązujące prawo, i jego treść może się zmienić w toku prac parlamentarnych. Niezależnie od tego wspólnota już teraz dysponuje narzędziami przy uciążliwym korzystaniu z lokalu, w tym drogą sądową przewidzianą w ustawie o własności lokali.
Czy do najmu na doby stosuje się ustawę o ochronie praw lokatorów?
Nie, jeżeli pobyt ma charakter krótkotrwały. Art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów wyłącza z definicji lokalu pomieszczenia przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, więc reżim ochronny, okresy wypowiedzenia i zasady kaucji z tej ustawy nie znajdują zastosowania. Sytuacja zmienia się, gdy ten sam lokal zaczyna zaspokajać potrzeby mieszkaniowe najemcy, nawet bez zmiany nazwy umowy. Sądy oceniają rzeczywisty charakter korzystania z lokalu, nie jego etykietę, dlatego przy dłuższych pobytach bezpieczniej jest od razu zawrzeć umowę mieszkaniową.
Jak udokumentować stan lokalu przy wydaniu i zwrocie?
Najprościej opisem sporządzonym przy obu tych czynnościach, z wykazem wyposażenia, stanem liczników i zdjęciami jako załącznikiem. Przy najmie na doby wystarcza uproszczona wersja dołączona do regulaminu porządkowego, przy pobytach dłuższych warto użyć pełnego protokołu zdawczo-odbiorczego lokalu podpisanego przez obie strony. Dokument ten przesądza późniejsze spory o kaucję, bo przenosi ciężar dowodu na stronę, która twierdzi, że szkoda powstała w innym czasie. Bez niego rozliczenie zniszczeń sprowadza się do zestawienia dwóch sprzecznych relacji.