Contrat de colocation Maroc conforme loi 67-12 et DOC

Un contrat de colocation est un bail d'habitation conclu entre un bailleur et au moins deux locataires qui occupent ensemble le même logement à titre de résidence. Juridiquement, il ne s'agit pas d'un contrat d'une nature distincte du bail classique : c'est un bail d'habitation soumis à la loi n° 67-12 relative aux baux à usage d'habitation ou professionnel, dans lequel le côté preneur est simplement composé de plusieurs personnes. Cette pluralité change tout en pratique. Le loyer devient une dette partagée, le dépôt de garantie est versé en commun, et le départ d'un seul occupant soulève des questions que le bail individuel ignore.

Il faut distinguer la colocation de deux montages voisins que l'on confond souvent. La sous-location, d'abord, suppose qu'un locataire principal reloue tout ou partie du bien à un tiers, ce qui exige l'accord écrit du bailleur ; le sous-locataire n'a alors aucun lien direct avec le propriétaire. Le bail meublé individuel, ensuite, ne fait entrer qu'un seul preneur, même dans une chambre d'appartement. Dans une vraie colocation, tous les occupants signent le même contrat et figurent côte à côte comme cotitulaires du bail. C'est cette cotitularité qui justifie un encadrement contractuel rigoureux, faute de quoi le bailleur se retrouve démuni dès qu'un colocataire cesse de payer ou quitte les lieux en cours de bail. Pour le logement nu, le modèle de contrat de location pour logement vide au Maroc reste la base de référence à laquelle ce bail emprunte sa structure.

Le bail de colocation repose au Maroc sur deux textes complémentaires. La loi n° 67-12 relative à l'organisation des rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des locaux à usage d'habitation ou à usage professionnel, promulguée par le Dahir n° 1-13-111 du 19 novembre 2013, constitue le texte de référence pour tout bail d'habitation depuis qu'elle a abrogé l'ancien régime de 1980. Le Dahir formant Code des obligations et des contrats du 12 août 1913 s'applique à titre subsidiaire pour tout ce que la loi spéciale ne tranche pas : formation du contrat, consentement, et surtout régime de la solidarité entre codébiteurs. Cette articulation est décisive en colocation, car c'est le DOC, et non la loi 67-12, qui gouverne le sort de la dette de loyer entre plusieurs preneurs.

L'article 3 de la loi 67-12 impose un écrit comportant l'identité des parties, la désignation et la description du local, le montant du loyer, sa périodicité et la durée du bail. Le contrat doit être établi en au moins deux exemplaires. L'état des lieux d'entrée, prévu aux articles 7 et 8, est obligatoire et doit être annexé. Le dépôt de garantie, encadré par l'article 21, ne peut excéder deux mois de loyer et doit être restitué dans un délai maximal de deux mois après remise des clés.

Le point que tout colocataire doit comprendre tient en une phrase : la solidarité ne se présume jamais. L'article 164 du DOC énonce que la solidarité entre débiteurs ne se présume point et doit résulter expressément du titre constitutif de l'obligation. Sans clause de solidarité écrite, chaque colocataire ne doit au bailleur que sa propre part du loyer, et le propriétaire ne peut réclamer la totalité à un seul. Pour le détail officiel du régime locatif, le texte de la loi 67-12 publié au Bulletin officiel via le Secrétariat général du gouvernement fait foi. Cette mécanique de la solidarité conditionne directement la rédaction des clauses financières du bail, comme le confirme tout modèle de contrat de location meublée longue durée au Maroc destiné aux profils mobiles des grandes villes.

Le cas le plus fréquent reste l'emménagement de plusieurs étudiants ou jeunes actifs dans un même appartement à Casablanca ou Rabat, où le loyer d'un T3 partagé à trois revient bien moins cher qu'un studio individuel. Le bail de colocation formalise alors qui occupe quelle chambre, comment se répartit le loyer et qui répond du dépôt de garantie. Vient ensuite le remplacement d'un colocataire sortant, situation classique quand un occupant trouve un emploi dans une autre ville et qu'un nouvel arrivant prend sa place : sans avenant écrit, le bailleur peut légitimement refuser le remplaçant, et le partant reste tenu de ses obligations jusqu'à la fin du bail. Le troisième scénario courant est la colocation entre amis ou collègues qui veulent sécuriser leur arrangement avant le moindre conflit, notamment sur la restitution du dépôt.

Deux cas particuliers méritent l'attention du praticien. La colocation entre un couple non marié et un tiers soulève la question de la titularité conjointe : il vaut mieux nommer chaque adulte au bail plutôt que de laisser un seul signataire porter l'engagement de tous. Le cas de la colocation meublée, fréquent à Marrakech avec la demande touristique et expatriée, ajoute l'obligation d'annexer un inventaire détaillé du mobilier, faute de quoi aucun colocataire ne pourra contester une retenue sur garantie au départ. Une bonne quittance de loyer reste par ailleurs indispensable pour tracer les paiements de chacun, comme le permet le modèle de quittance de loyer pour le Maroc.

• L'identification de chaque colocataire nomme tous les occupants adultes du logement, avec nom, prénom, numéro de CIN et adresse, et non le seul signataire principal. Un bail qui ne désigne qu'une personne prive le bailleur de tout recours direct contre les autres et fragilise le statut de cotitulaire de chacun. Le modèle prévoit une ligne de signature par colocataire.
• La clause de solidarité est rédigée de manière expresse, conformément à l'exigence de l'article 164 du DOC. Elle précise que chaque colocataire est tenu de la totalité du loyer et des charges, ce qui permet au bailleur de réclamer l'intégralité à n'importe lequel d'entre eux. Sans cette clause, la dette se divise de plein droit et le propriétaire perd sa principale garantie.
• La répartition interne du loyer et des charges organise, entre colocataires, qui paie quoi et selon quelle quote-part. Cette répartition reste opposable entre eux mais ne diminue pas la solidarité envers le bailleur ; elle sert de base au recours du colocataire qui aurait payé pour les autres.
• Le dépôt de garantie commun, plafonné à deux mois de loyer par l'article 21 de la loi 67-12, est versé globalement et sa répartition au départ est précisée à l'avance pour éviter les litiges de restitution.
• La clause de remplacement et de départ anticipé fixe le préavis de chaque colocataire et la procédure d'agrément d'un remplaçant par le bailleur, en cohérence avec un véritable état des lieux conforme à la législation marocaine établi à chaque entrée et sortie.

Casablanca concentre la demande étudiante et salariée la plus forte, avec des appartements partagés dans les quartiers de Maârif, du centre-ville et de Sidi Maârouf proches des écoles et des sièges d'entreprises. Les bailleurs y exigent fréquemment une clause de solidarité ferme et un garant pour chaque colocataire, tant la rotation des occupants est rapide. La pratique locale veut que le dépôt de garantie soit versé en un seul bloc, ce qui rend la clause de répartition au départ particulièrement utile pour éviter qu'un colocataire bloque la restitution de tous.

Rabat présente un marché marqué par la présence administrative et universitaire, notamment autour de l'Agdal et de Hassan. Les colocations y mêlent souvent étudiants et jeunes fonctionnaires, profils dont la mobilité impose des clauses de départ anticipé soignées. Le respect des mentions obligatoires de l'article 3 de la loi 67-12 y est scruté, et un bail incomplet expose à des contestations sur la durée et la révision du loyer.

Marrakech combine demande locale, expatriée et saisonnière, avec une part importante de colocations meublées dans la ville nouvelle, à Guéliz et à l'Hivernage. L'inventaire du mobilier annexé devient ici central : faute d'inventaire signé, aucune retenue sur le dépôt de garantie n'est défendable au départ. La demande touristique pousse aussi certains bailleurs vers des baux courts, qu'il faut alors articuler avec soin pour rester dans le régime d'habitation de la loi 67-12 et non glisser vers la location saisonnière.

Vous commencez par renseigner l'identité du bailleur puis celle de chaque colocataire, un bloc par occupant, avec numéro de CIN et adresse. Le modèle ajoute autant de preneurs que nécessaire et génère une signature par personne. Vous décrivez ensuite le logement, son adresse précise, sa superficie, l'étage et le numéro d'appartement, conformément aux mentions exigées par la loi 67-12. Vient le volet financier : vous indiquez le loyer global mensuel, sa périodicité de paiement, le montant du dépôt de garantie dans la limite de deux mois, puis la répartition interne entre colocataires. À cette étape, vous activez la clause de solidarité, point sur lequel le formulaire attire votre attention car son absence prive le bailleur de toute garantie réelle. Vous précisez enfin la durée du bail, le préavis applicable à chaque partie et les conditions de remplacement d'un colocataire. Une fois ces champs renseignés, vous téléchargez le contrat en PDF et en Word, prêt à imprimer en autant d'exemplaires que de signataires, plus un pour le bailleur. Pour les colocataires qui exercent une activité indépendante, le catalogue propose aussi des actes utiles comme une lettre de procuration pour déléguer ses pouvoirs au Maroc en cas d'absence prolongée.

La première erreur, et de loin la plus coûteuse, consiste à omettre la clause de solidarité en pensant qu'elle va de soi. Elle ne va jamais de soi : l'article 164 du DOC est formel, la solidarité ne se présume point. Un bailleur qui réclame tout le loyer à un seul colocataire alors que le bail est muet sur ce point se verra opposer la division de la dette, et ne pourra exiger de chacun que sa quote-part. La deuxième erreur est de ne désigner qu'un colocataire signataire en laissant les autres simples occupants de fait : le bailleur n'a alors aucun recours contractuel contre eux, et eux n'ont aucun statut protégé. La troisième erreur touche le dépôt de garantie, souvent versé sans aucune mention de sa répartition au départ, ce qui transforme la restitution en bras de fer entre colocataires.

Deux autres maladresses reviennent régulièrement. Beaucoup oublient l'état des lieux d'entrée, pourtant imposé par les articles 7 et 8 de la loi 67-12, ce qui rend toute retenue sur garantie indéfendable. Enfin, le remplacement informel d'un colocataire, par simple accord verbal entre occupants, laisse le partant juridiquement engagé jusqu'à la fin du bail et expose le nouvel arrivant à un refus du bailleur. Un remplacement doit toujours passer par un avenant écrit signé du bailleur.