Depuis le 1er juillet 2026, une partie des loyers professionnels ne parvient plus en totalité au bailleur. La loi de finances n° 50-25 pour l'année budgétaire 2026 a institué une retenue à la source de 5 % sur les produits de location d'immeubles bâtis ou non bâtis, calculée sur le montant hors TVA et prélevée par le locataire pour le compte du Trésor. Contrairement à ce qu'on lit souvent, la mesure ne vise pas tous les revenus locatifs : elle concerne les loyers versés aux sociétés soumises à l'IS et aux bailleurs personnes physiques imposés en résultat net réel ou simplifié. Pour les locaux commerciaux, la question touche aussi la rédaction du bail commercial, la preuve du paiement et le travail du gestionnaire mandaté.
La retenue à la source de 5 % sur les loyers : de quoi parle-t-on ?
La retenue à la source sur les loyers est un mécanisme de collecte, pas un impôt nouveau. Le locataire concerné verse au bailleur 95 % du loyer hors taxes, augmenté le cas échéant de la TVA, et reverse les 5 % restants au Trésor. Le bailleur impute ensuite cette somme sur l'impôt sur les sociétés ou l'impôt sur le revenu dont il est redevable au titre de l'exercice. Économiquement, le loyer ne change pas : le bailleur encaisse moins en trésorerie, mais il paie d'autant moins d'impôt en fin d'exercice, l'excédent éventuel étant restituable.
Il faut la distinguer de la retenue applicable aux revenus fonciers des particuliers, opérée par les locataires personnes morales ou professionnels sur les loyers versés à des bailleurs qui détiennent un bien dans leur patrimoine privé : elle préexistait et obéit à ses propres taux. Un propriétaire particulier qui loue un local à une société n'entre donc pas dans le champ des 5 %, même si son locataire opère déjà une retenue sur ses loyers au titre des revenus fonciers.
Cadre juridique : ce que prévoit la loi de finances 2026
La loi de finances n° 50-25 a modifié le Code général des impôts pour étendre la retenue à la source aux produits de location de biens immeubles bâtis et non bâtis et de constructions de toute nature. Le taux est de 5 % du montant hors TVA, avec droit d'imputation sur l'IS ou l'IR dû. Côté IR, seuls sont visés les bailleurs personnes physiques relevant du résultat net réel ou du résultat net simplifié, pour les immeubles inscrits à l'actif de leur entreprise. La retenue doit être versée au Trésor avant la fin du mois qui suit celui du paiement du loyer, accompagnée d'un état détaillé des loyers concernés.
Le calendrier dépend de la qualité du bailleur. Pour les loyers versés à une personne morale, la retenue s'opère depuis le 1er juillet 2026 par l'État, les collectivités territoriales, les établissements et entreprises publics et leurs filiales, les établissements de crédit et les entreprises d'assurances et de réassurance. Les autres entreprises y entrent par paliers de chiffre d'affaires hors TVA : 500 millions de dirhams et plus à compter du 1er juillet 2026, 350 millions à compter du 1er janvier 2027, 200 millions à compter du 1er janvier 2028. Pour les loyers versés à une personne physique en RNR ou RNS, la retenue s'opère depuis le 1er juillet 2026 par toutes les personnes morales, quel que soit leur chiffre d'affaires, et par les personnes physiques elles-mêmes imposées en RNR ou RNS. La Direction générale des impôts a résumé ces règles dans sa note synthétique sur les mesures fiscales de la loi de finances 2026. Le régime civil du bail, lui, ne change pas : la loi n° 49-16 relative aux baux des immeubles ou des locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal continue de régir la durée, le renouvellement et les impayés.
Bailleur et locataire : qui retient, qui subit la retenue ?
Une SARL de taille modeste loue un entrepôt à une société immobilière : tant que la SARL n'atteint aucun des seuils de chiffre d'affaires, elle n'opère pas la retenue, et le bail fonctionne comme avant. La même SARL qui loue un local à un commerçant personne physique qui a inscrit ce local à l'actif de son entreprise et relève du RNR doit en revanche retenir 5 % depuis le 1er juillet 2026, sans condition de taille.
Le point le plus délicat touche les bailleurs personnes physiques. Le locataire ne sait pas toujours si le local appartient au patrimoine privé de son bailleur, soumis au régime des revenus fonciers, ou à son patrimoine professionnel, soumis aux 5 %. Le locataire qui ne retient pas alors qu'il le devait s'expose aux sanctions prévues par le Code général des impôts pour défaut de retenue. Le bailleur qui subit une retenue indue voit sa trésorerie amputée et doit attendre l'imputation ou la restitution. La solution passe par une déclaration écrite du bailleur sur son régime fiscal, annexée au bail et mise à jour à chaque changement.
Les clauses du bail commercial à revoir
Le bail commercial conforme à la loi 49-16 doit être établi par écrit et avoir date certaine, comme l'exige l'article 3 de la loi n° 49-16 : toute adaptation passe donc par un avenant de même forme. La clause de loyer doit distinguer le montant hors taxes, la TVA éventuelle et les charges, puisque la retenue porte sur le seul loyer hors TVA. Le bailleur y renseigne son identifiant fiscal, son ICE et son régime d'imposition. Une clause fiscale dédiée doit prévoir que le locataire opère la retenue lorsque la loi l'y oblige, qu'il remet au bailleur un justificatif de versement au Trésor dans un délai fixé, et que la somme retenue vaut paiement libératoire à due concurrence.
Certains bailleurs réclament une clause de loyer net, qui obligerait le locataire à majorer son versement pour compenser la retenue. Juridiquement, les parties peuvent négocier le montant du loyer, mais une telle clause modifie l'équilibre économique du bail et la base de calcul de la retenue : elle se négocie au cas par cas et se fait valider par un conseiller fiscal. Elle ne doit pas non plus être confondue avec une révision du loyer, qui reste encadrée par la loi n° 07-03 relative à la révision du montant du loyer, qui fixe un délai minimal de trois ans entre deux révisions et plafonne la hausse. Enfin, la clause relative aux impayés gagne à préciser que la fraction retenue et reversée ne peut jamais fonder une mise en demeure de payer.
Mandat de gestion locative : ce que le gestionnaire doit changer
Quand un gestionnaire encaisse les loyers pour le compte du propriétaire, la retenue complique la reddition de comptes. Le mandat de gestion locative conforme au DOC doit désormais organiser la collecte des justificatifs de retenue auprès de chaque locataire, leur transmission au mandant et le rapprochement entre loyer quittancé, montant encaissé et montant reversé au Trésor. Sans cette clause, le propriétaire découvre en fin d'exercice des écarts de 5 % qu'il ne sait plus documenter, alors qu'il a besoin de chaque justificatif pour imputer la retenue sur son impôt.
Le mandat doit aussi préciser qui vérifie le régime fiscal de chaque locataire et de chaque bailleur, et qui relance le locataire qui retient sans reverser. La quittance de loyer doit alors mentionner le loyer total, la fraction retenue et la fraction effectivement encaissée, faute de quoi locataire et bailleur tiennent deux comptabilités qui ne concordent pas.
Mettre à jour son bail sur Captain.Legal
Sur Captain.Legal, le bail commercial et le mandat de gestion locative se génèrent à partir d'un questionnaire guidé, et le document obtenu reprend les références de la loi n° 49-16 ou du Dahir formant Code des obligations et des contrats. Pour un nouveau bail, vous décrivez le local, son usage, la durée et le loyer, en distinguant bien le montant hors taxes. La clause fiscale relative à la retenue à la source, la déclaration du bailleur sur son régime d'imposition et la remise des justificatifs se complètent ensuite dans la version Word. Pour un bail déjà signé, le plus simple est souvent d'établir un avenant écrit, daté et signé, qui reprend ces stipulations sans toucher au reste du contrat. Le document se télécharge en Word, pour ces ajustements, ou en PDF, prêt à signer et à enregistrer.
Les erreurs fréquentes
La première erreur consiste à appliquer la retenue à tous les loyers. Beaucoup de locataires ont prélevé 5 % sur des loyers versés à des propriétaires particuliers, alors que ces derniers relèvent du régime des revenus fonciers. La deuxième erreur consiste à calculer les 5 % sur le loyer toutes taxes comprises, ou charges incluses, alors que la base est le loyer hors TVA.
Viennent ensuite les erreurs de preuve. Un locataire qui retient sans reverser au Trésor dans le délai engage sa propre responsabilité fiscale, et le bailleur privé de justificatif ne peut pas imputer la somme. Certains bailleurs, voyant arriver 95 % du loyer, adressent une mise en demeure pour impayé : si la retenue est légale et reversée, la démarche est infondée et fragilise leur position dans un futur litige. Enfin, beaucoup de baux ne mentionnent ni l'identifiant fiscal du bailleur ni son régime d'imposition, ce qui laisse le locataire deviner.
Questions fréquentes
La retenue à la source de 5 % sur les loyers concerne-t-elle les propriétaires particuliers ?
Non. La retenue de 5 % ne vise que les loyers versés aux personnes morales soumises à l'IS et aux personnes physiques imposées en résultat net réel ou simplifié, pour les immeubles inscrits à l'actif de leur entreprise. Le particulier qui loue un bien de son patrimoine privé relève du régime des revenus fonciers, avec sa propre retenue lorsque le locataire est une personne morale ou un professionnel. Le locataire doit donc vérifier la situation fiscale de son bailleur avant toute retenue.
Un bail commercial signé avant le 1er juillet 2026 reste-t-il valable sans avenant ?
Oui. La retenue s'applique de plein droit aux loyers versés ou mis à disposition à compter du 1er juillet 2026, sans qu'il soit nécessaire de modifier le bail, et le contrat conserve toute sa validité au regard de la loi n° 49-16. L'avenant reste toutefois recommandé : il fixe la base de calcul, le délai de remise des justificatifs et l'identification fiscale du bailleur, autant de points que la loi fiscale ne règle pas entre les parties. Les autres modèles du catalogue immobilier pour le Maroc s'adaptent de la même manière.
Quel est le délai pour reverser la retenue au Trésor ?
La retenue opérée sur un loyer doit être versée au Trésor avant la fin du mois qui suit celui du paiement. Un loyer réglé en septembre donne ainsi lieu à un versement au plus tard à la fin octobre. Le versement s'accompagne d'un état détaillé des loyers concernés, selon le modèle établi par l'administration fiscale. Un retard expose le locataire aux pénalités et majorations prévues par le Code général des impôts, et prive le bailleur de la possibilité de justifier son imputation.
Le bailleur peut-il considérer que 95 % du loyer est un paiement partiel ?
Non, si la retenue est légalement due et reversée. La fraction retenue est payée pour le compte du bailleur, entre les mains du Trésor, et libère le locataire à due concurrence. Une mise en demeure fondée sur ces 5 % ne peut donc pas déclencher le mécanisme de l'article 8 de la loi n° 49-16, qui prive le locataire de l'indemnité d'éviction lorsqu'il ne règle pas au moins trois mois de loyer dans les quinze jours suivant la mise en demeure. Avant toute démarche, relisez les conditions d'une mise en demeure efficace.
Une petite SARL locataire doit-elle opérer la retenue ?
Tout dépend du bailleur. Si celui-ci est une société, la SARL n'opère la retenue que lorsqu'elle atteint les seuils de chiffre d'affaires hors TVA fixés par la loi : 500 millions de dirhams depuis le 1er juillet 2026, 350 millions à compter du 1er janvier 2027 et 200 millions à compter du 1er janvier 2028. Si le bailleur est une personne physique imposée en RNR ou RNS, la SARL doit retenir depuis le 1er juillet 2026, quelle que soit sa taille.
En quel format télécharger le bail commercial et son avenant ?
Les documents générés sur Captain.Legal sont disponibles en Word et en PDF. Le format Word permet d'ajuster la clause fiscale, par exemple lorsque le loyer est soumis à la TVA. Le PDF sert à imprimer les exemplaires à signer. Faites légaliser les signatures pour donner date certaine à l'acte, et conservez l'avenant avec le bail initial et l'état des lieux.
Le gestionnaire locatif doit-il opérer la retenue lui-même ?
Non. L'obligation pèse sur le locataire qui paie le loyer, pas sur le gestionnaire qui l'encaisse pour le compte du propriétaire. Le rôle du gestionnaire est de vérifier que chaque locataire concerné a bien retenu et reversé, de récupérer les justificatifs et de les transmettre au propriétaire avec la reddition de comptes. Il doit aussi signaler au mandant les retenues opérées à tort, par exemple sur un bien relevant des revenus fonciers.