Contrat de réservation VEFA : art. 618-3 ter du DOC

La vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement est définie par l'article 618-1 du DOC comme la convention par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé et à en transférer la propriété à l'acquéreur, contre un prix payé au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Le parcours compte trois actes successifs. Le contrat de réservation ouvre la marche, le contrat préliminaire de vente prend le relais, puis le contrat de vente définitif transfère la propriété, conformément à l'article 618-20. La réservation ne vend donc rien : elle bloque un lot identifié, à un prix arrêté, pendant une durée limitée, et ouvre à l'acquéreur un droit de repentir garanti par la loi.

Beaucoup d'acquéreurs confondent le contrat de réservation VEFA avec la promesse de vente immobilière, qui porte sur un bien déjà construit et relève de l'article 4 du Code des droits réels. La distinction a des conséquences lourdes. Un document baptisé bon de réservation ou contrat de blocage, signé pour un bien achevé, sort du cadre des articles 618-1 et suivants et s'expose à la nullité pour vice de forme. Les sommes versées doivent alors être restituées, l'article 306 du DOC ne laissant subsister d'une obligation nulle que la répétition de ce qui a été indûment payé.

Le régime repose sur la loi n° 44-00, promulguée par le dahir n° 1-02-309 du 3 octobre 2002, qui a inséré dans le DOC une section consacrée à la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement (articles 618-1 à 618-20). La loi n° 107-12, promulguée par le dahir n° 1-16-05 du 3 février 2016, a rendu ce régime impératif, sous peine de nullité, pour tout immeuble à usage d'habitation, professionnel, commercial, industriel ou artisanal vendu par une personne de droit public ou privé (article 618-2). Dans sa rédaction issue de cette réforme, l'article 618-3 ter permet de conclure un contrat de réservation VEFA par acte authentique ou par acte ayant date certaine, dans la forme convenue entre les parties, à condition de reprendre les mentions des paragraphes 1 à 7 de l'article 618-3 bis. Toute réservation signée avant l'obtention du permis de construire est nulle.

L'article 618-3 quater accorde ensuite à l'acquéreur un droit de rétractation d'un mois à compter de la signature ; le vendeur doit alors lui restituer l'intégralité de l'avance dans les sept jours. La validité de la réservation est limitée à six mois non renouvelables. Les sommes reçues sont déposées sur un compte bancaire spécial au nom du vendeur, indisponibles et insaisissables jusqu'à la fin du délai de rétractation, contre remise d'un récépissé. La garantie d'achèvement ou de remboursement de l'article 618-9 n'étant exigée qu'après le contrat préliminaire, ce compte bloqué constitue la principale protection de l'acquéreur pendant la réservation. Le texte consolidé des articles 618-1 à 618-20 du DOC publié par l'Agence nationale de la conservation foncière reproduit l'ensemble de ces règles.

La loi n° 41.25 (dahir n° 1.26.30 du 3 juillet 2026, Bulletin officiel n° 7526) soumet le contrat préliminaire de VEFA à l'acte authentique reçu par un notaire ou un adoul. La prudence commande donc de faire recevoir la réservation par l'officier public qui recevra le contrat préliminaire. Lorsque l'acquéreur est un consommateur, la loi n° 31-08 édictant des mesures de protection du consommateur s'applique en outre aux clauses abusives.

Le scénario le plus courant est la commercialisation d'un programme dès l'obtention du permis de construire, avant même le coulage des fondations. L'acquéreur y verrouille un prix au mètre carré qui progresse presque toujours jusqu'à la livraison. Vient ensuite l'acquéreur qui attend un accord de crédit immobilier : le mois de rétractation et la fenêtre de six mois lui laissent le temps de boucler son dossier bancaire avant de verser la deuxième tranche de 5 % au contrat préliminaire. Lorsque l'avance est financée par un proche, formalisez cet apport dans un contrat de prêt d'argent entre particuliers conforme au DOC, pour que la restitution éventuelle de l'avance revienne sans discussion au prêteur. Les Marocains résidant à l'étranger, enfin, réservent souvent à distance, lors d'un salon immobilier, et un contrat de réservation VEFA à date certaine leur fournit une preuve opposable au promoteur.

Deux cas limites méritent l'attention. Si le bien est achevé et dispose d'un permis d'habiter, le régime VEFA ne s'applique plus : la négociation commence par une offre d'achat d'un bien immobilier au Maroc, suivie d'une promesse en forme authentique. Et si le promoteur réclame un versement alors que le permis n'est pas délivré, la seule réponse prudente est de refuser.

• L'identification des parties reprend l'état civil et la CIN ou le passeport de chaque acquéreur, ainsi que la dénomination, le numéro de registre du commerce et l'ICE du promoteur. Elle est complétée par une élection de domicile assortie de l'obligation de déclarer tout changement, car c'est à cette adresse que le vendeur notifiera l'obtention du permis d'habiter (article 618-18).
• Les références foncières indiquent le numéro du titre foncier de l'assiette du projet, ou les références de propriété si le terrain n'est pas immatriculé. Les droits réels, charges et servitudes y sont listés, y compris l'hypothèque consentie par le promoteur à sa banque.
• La date et le numéro du permis de construire figurent en tête d'acte. Une réservation conclue avant la délivrance du permis est nulle et l'avance versée peut être réclamée à tout moment.
• La désignation du lot précise sa situation dans le programme, l'étage, l'orientation et la superficie approximative, avec renvoi au cahier des charges et aux plans ne varietur prévus à l'article 618-4.
• Le prix définitif du mètre carré et ses modalités de paiement suivent l'échéancier légal de l'article 618-6, sans aucune tranche supplémentaire. Pour un logement social, la clause retient un prix global.
• L'avance et son dépôt mentionnent le compte bancaire spécial et la remise d'un récépissé de dépôt à l'acquéreur.
• Le délai de livraison est exprimé en date calendaire. La clause rappelle la prorogation maximale de six mois de l'article 618-7 et l'indemnité de retard de l'article 618-12.
• La rétractation, la durée et la cession reprennent le délai d'un mois, la restitution sous sept jours, la validité de six mois et la faculté de céder la réservation dans les formes de l'article 618-13.

Terrain immatriculé ou non. Sur un terrain titré, le promoteur dépose à la conservation foncière une copie du cahier des charges, des plans d'architecture visés ne varietur, des plans de béton armé et, le cas échéant, du règlement de copropriété (article 618-4). Demandez un certificat de propriété récent avant de signer, pour vérifier que les charges déclarées dans l'acte correspondent à celles inscrites au titre. La prénotation de l'article 618-10 ne devient possible qu'après le contrat préliminaire, lorsque les avances dépassent 50 % du prix. Sur un terrain non immatriculé, les mêmes documents sont inscrits sur un registre spécial tenu au greffe du tribunal de première instance du lieu de l'immeuble. La réservation vise alors des références de propriété, souvent adoulaires, dont l'origine doit être vérifiée avec soin.

Logement social et promoteur public. L'article 618-3 bis, 6° autorise, pour l'acquisition d'un immeuble dans le cadre de l'habitat social tel que défini par la législation en vigueur, l'indication d'un prix de vente global au lieu d'un prix au mètre carré. Pour sa part, l'article 618-11 dispense les établissements publics et les sociétés dont le capital est entièrement détenu par l'État ou par une personne morale de droit public de la garantie exigée après le contrat préliminaire. Ces aménagements ne touchent pas la réservation : rétractation, durée de six mois et plafond de l'avance s'appliquent sans exception.

Local professionnel ou commercial. La VEFA couvre les bureaux, commerces et locaux artisanaux au même titre que les logements. Lorsque l'acquéreur est une société, le contrat désigne son représentant légal et vise la décision qui l'autorise à acquérir. Un investisseur qui prévoit de loger le bien dans une structure dédiée a intérêt à la constituer avant la réservation, à l'aide d'un modèle de statuts de SARL au Maroc. Il évite ainsi une cession de réservation ultérieure, soumise aux formes de l'article 618-13.

Le questionnaire commence par l'identité complète des parties, puis par les références du permis de construire et du titre foncier : ces deux données conditionnent la validité de l'acte. Vous décrivez ensuite le lot, sa superficie approximative et le prix au mètre carré. Le modèle intègre l'échéancier légal de l'article 618-6, de l'avance de réservation jusqu'au solde payé à la remise des clés, ce qui empêche l'ajout d'une tranche non prévue par la loi.

Il reste à renseigner la date de livraison, le domicile élu de chaque partie et les coordonnées du compte bancaire spécial. Le document est alors généré en Word et en PDF, prêt à être signé en autant d'exemplaires que de parties. Pour lui conférer date certaine, faites légaliser les signatures ou enregistrez l'acte, opération exonérée de droits par l'article 618-6, puis conservez le récépissé de dépôt de l'avance. Si votre projet appelle d'autres actes, comme un bail à la livraison ou un acte de caution, le catalogue des modèles de contrats immobiliers au Maroc couvre la suite de l'opération.

L'erreur la plus répandue consiste à verser de l'argent avant toute signature. Un chèque de frais de dossier remis au bureau de vente, une avance en espèces à un commercial : l'article 618-8 frappe de nullité tout paiement antérieur au contrat de réservation, ce qui protège l'acquéreur mais l'oblige à agir en restitution. Deuxième écueil, la réservation signée sur un projet dont le permis de construire est seulement en cours. Troisième écueil, un délai de livraison flou du type à la fin du chantier, qui prive l'acquéreur de toute base de calcul pour l'indemnité de 1 % par mois prévue à l'article 618-12, plafonnée à 10 % par an.

Les acquéreurs oublient aussi le calendrier. Le délai de rétractation d'un mois court à compter de la signature, et non de la réception des plans ou du cahier des charges. Passé ce mois, le désistement n'est plus un droit discrétionnaire et peut exposer l'acquéreur à une demande d'indemnisation fondée sur l'article 618-14, dont l'application au stade de la réservation reste discutée. Enfin, beaucoup laissent filer les six mois de validité sans relancer le promoteur. À l'échéance du sixième mois, la réservation ne se renouvelle pas : elle doit déboucher sur un contrat préliminaire en forme authentique ou sur la restitution de l'avance, et c'est à l'acquéreur de l'exiger par écrit.