Contrat de location saisonnière Maroc | DOC et loi 67-12

En droit marocain, la location de vacances est un louage de choses au sens du Dahir des obligations et des contrats (DOC) : le bailleur cède la jouissance d'un bien pour un temps déterminé, moyennant un prix convenu. Ce qui la distingue du bail d'habitation, c'est la durée. La loi n° 67-12 ne vise que les locations de locaux d'habitation, meublés ou non, dont la durée dépasse trente jours. En dessous de ce seuil, le séjour échappe à ce régime protecteur et relève de la liberté contractuelle encadrée par le DOC. Le contrat de location saisonnière doit donc tout prévoir lui-même, car aucune règle supplétive ne comblera ses silences sur l'annulation, le dépôt ou le nombre d'occupants. Le voyageur ne bénéficie ni du maintien dans les lieux ni des délais de congé du bail d'habitation.

Il ne faut pas le confondre avec le contrat de location meublée longue durée, qui loge un occupant à titre de résidence pendant plusieurs mois et relève pleinement de la loi 67-12. La frontière avec l'hébergement touristique est plus délicate. Une maison d'hôtes ou un riad exploité avec des services hôteliers appartient aux établissements classés de la loi n° 80-14. Le droit marocain ne connaît pas, en revanche, de catégorie autonome équivalente au meublé de tourisme français pour l'appartement loué en entier par un particulier. Dans les faits, les autorités locales tendent à rattacher la location régulière à des voyageurs au régime de l'hébergement touristique, ce qui impose de vérifier la situation du bien avant toute mise en location.

Le socle est le Dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant Code des obligations et des contrats, et plus précisément ses articles 626 et suivants consacrés au louage. L'article 230 du DOC donne au contrat valablement formé force de loi entre les parties, ce qui rend opposables le règlement intérieur annexé et la grille d'annulation. L'article 264 du DOC permet au juge de réduire une indemnité conventionnelle manifestement excessive, ou de l'augmenter si elle est dérisoire. Lorsque le bailleur agit à titre professionnel, comme une conciergerie ou une société de gestion, la loi n° 31-08 édictant des mesures de protection du consommateur s'ajoute au DOC et frappe de nullité les clauses abusives. La loi n° 67-12, promulguée par le dahir n° 1-13-111 du 19 novembre 2013, fixe dans son article 1er le seuil de trente jours qui délimite son champ. Un séjour qui dépasse trente jours, par prolongation ou par contrats successifs au profit du même occupant, s'expose à une requalification en bail d'habitation soumis à la loi 67-12, avec un dépôt plafonné à deux mois de loyer et des règles de congé contraignantes.

La dimension touristique relève de la loi n° 80-14 relative aux établissements touristiques et aux autres formes d'hébergement touristique, promulguée par le dahir n° 1-15-108 du 4 août 2015. Son décret d'application n° 2-23-441 du 13 juillet 2023 confie aux autorités locales la délivrance des autorisations pour les formes d'hébergement non classiques, dont l'hébergement chez l'habitant. L'arrêté conjoint n° 985-24 du 24 décembre 2024 a ensuite fixé les normes d'équipement par catégorie. Les textes en vigueur sont rassemblés sur la page du ministère du Tourisme consacrée au cadre réglementaire de l'hébergement touristique. Dans un immeuble en copropriété, la loi n° 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis rend le règlement de copropriété opposable à chaque propriétaire, y compris lorsqu'il limite la location de courte durée. Enfin, la collecte des pièces d'identité des voyageurs est un traitement de données personnelles soumis à la loi n° 09-08, sous le contrôle de la CNDP.

Le cas le plus courant reste la réservation directe. Un voyageur passé par une plateforme revient l'année suivante et propose de régler directement : sans contrat de location saisonnière, le bailleur perd la protection de la plateforme, de l'empreinte bancaire à la médiation. Le deuxième cas concerne les locations estivales sur le littoral, à Saïdia, Martil, Cabo Negro ou Dar Bouazza, où des familles réservent pour deux ou trois semaines en juillet et en août. Le troisième regroupe les séjours professionnels courts à Casablanca ou Rabat, réservés par une entreprise pour un cadre en mission. Même via une plateforme, le contrat garde son utilité : les conditions d'Airbnb ou de Booking ne disent rien du nombre de clés remises, de l'usage de la piscine commune ou de l'interdiction des fêtes, alors que ces points nourrissent la plupart des conflits de voisinage.

Deux cas limites méritent l'attention. Le propriétaire qui prête son logement à un proche sans contrepartie ne conclut pas une location : une attestation d'hébergement à titre gratuit suffit alors à justifier l'occupation. À l'inverse, l'étudiant qui demande à rester deux mois pendant un stage ne relève plus du saisonnier. Signer un contrat saisonnier pour un séjour de soixante jours expose le bailleur à une requalification en bail d'habitation. Dans ce cas, un bail meublé conforme à la loi 67-12 est le seul document adapté.

• L'identification des parties reprend l'identité du bailleur et de chaque voyageur majeur, avec la nature et le numéro de la pièce d'identité présentée. Le modèle limite cette collecte au strict nécessaire et informe le voyageur de son usage, comme l'exige la loi n° 09-08.
• La désignation du logement précise l'adresse, la superficie, le nombre de pièces et la capacité maximale d'occupation. Le dépassement de cette capacité devient une faute contractuelle qui autorise une retenue sur le dépôt.
• La durée du séjour indique les dates et heures d'arrivée et de départ, avec une durée totale plafonnée à trente jours. Le modèle exclut toute tacite reconduction, pour rester en dehors du champ de la loi n° 67-12.
• Le prix global détaille le loyer, les frais de ménage et les charges incluses. Il fixe aussi le calendrier de paiement, de l'acompte au solde, et prévoit une quittance pour chaque versement.
• Le dépôt de garantie fixe son montant, son mode de versement et son délai de restitution après le départ. Les retenues sont limitées aux dégradations constatées et aux manquements au règlement intérieur.
• Le règlement intérieur annexé encadre le bruit, les fêtes, le tabac, les animaux et l'usage des parties communes. Sa signature par le voyageur le rend opposable au même titre que le contrat.
• L'état des lieux et l'inventaire du mobilier sont dressés à l'entrée puis à la sortie, sur la base d'un modèle d'état des lieux d'entrée et de sortie. Sans ce document, une retenue sur le dépôt devient très difficile à justifier.
• La clause d'annulation prévoit une grille progressive selon la date du désistement. Sa rédaction tient compte du pouvoir de modération que l'article 264 du DOC reconnaît au juge.

Marrakech concentre la plus forte densité de locations courtes du pays. Le décret n° 2-23-441 fait du riad une catégorie d'établissement à part entière, distincte de la maison d'hôtes. Un riad exploité à la chambre, avec accueil et services, relève donc d'un classement et non d'une simple location. Loué en entier sans service hôtelier, il reste plus proche du schéma locatif. Pour les villas de la Palmeraie, le contrat doit traiter la piscine, le personnel de maison et la capacité réelle lors des événements privés.

Casablanca et Rabat posent surtout la question de la copropriété. Les résidences récentes encadrent de plus en plus souvent la location de courte durée dans leur règlement. En application de la loi n° 18-00, ces stipulations s'imposent au propriétaire bailleur. Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, peut agir contre lui pour les troubles causés par ses voyageurs. Le règlement intérieur du contrat doit donc reprendre les règles de la résidence.

Tanger et le littoral nord, de Martil à Cabo Negro, vivent au rythme de l'été et du retour des Marocains résidant à l'étranger. Les réservations portent souvent sur trois ou quatre semaines. La tentation de prolonger le séjour est réelle, et c'est le principal point de vigilance de la région. Passé trente jours, l'article 1er de la loi n° 67-12 rattrape le contrat. Le modèle prévoit qu'une prolongation donne lieu à un nouvel accord écrit, sans dépasser ce plafond.

Agadir et Taghazout comptent de nombreux appartements situés dans des résidences immobilières de promotion touristique. Ces biens relèvent de la loi n° 01-07 sur les résidences immobilières de promotion touristique, qui confie en principe leur exploitation à une société de gestion. Le propriétaire d'une unité soumise à ce régime doit relire son contrat de gestion avant toute location directe. Une location consentie en dehors du circuit de l'exploitant peut constituer un manquement contractuel. Hors de ces résidences, le droit commun du DOC s'applique.

Vous commencez par indiquer si vous agissez comme propriétaire, usufruitier ou mandataire du bien, puis vous renseignez l'identité de chaque voyageur majeur. Le questionnaire vous demande ensuite l'adresse, la superficie, la capacité maximale et les équipements à inventorier. Vous saisissez les dates d'arrivée et de départ, sachant que le modèle est conçu pour des séjours de trente jours au plus. Au-delà, un bail meublé soumis à la loi 67-12 est le document adapté. Vous fixez ensuite le loyer global, les frais annexes, le montant du dépôt de garantie et son délai de restitution.

Le volet consacré au règlement intérieur propose des options courantes (tabac, horaires de silence, animaux) que vous complétez avec les règles de votre résidence. Vous choisissez enfin une grille d'annulation, plus ou moins souple selon votre clientèle. Votre contrat de location saisonnière est généré immédiatement en Word et en PDF. Vous pouvez l'envoyer au voyageur pour signature électronique avant l'arrivée, ou le faire signer sur place lors de la remise des clés, au moment de l'état des lieux d'entrée.

La première erreur consiste à enchaîner des contrats de vingt-neuf jours pour contourner la loi 67-12. Les tribunaux s'attachent à la réalité de l'occupation, et une telle succession au profit du même occupant ressemble à un bail d'habitation déguisé. La deuxième tient au dépôt de garantie : beaucoup de bailleurs l'encaissent sans état des lieux d'entrée signé, puis retiennent une somme pour un dommage dont ils ne peuvent prouver la date. La troisième consiste à traiter le règlement intérieur comme un simple affichage dans le logement, alors qu'il doit être annexé et signé pour être opposable. Une quatrième, plus récente, concerne la conservation des copies de passeports sans durée limitée ni information du voyageur, en contradiction avec la loi n° 09-08.

D'autres erreurs naissent d'un défaut d'anticipation. Certains propriétaires découvrent l'interdiction des locations courtes dans leur règlement de copropriété après une mise en demeure du syndic. D'autres rédigent une clause qui confisque la totalité du prix pour un désistement intervenu trois semaines avant l'arrivée, une clause qui s'expose à une réduction judiciaire. Encaisser des loyers en espèces sans quittance ni trace écrite fragilise toute réclamation ultérieure. Les propriétaires qui gèrent plusieurs logements gagnent souvent à structurer l'activité au sein d'une société, à partir de statuts de SARL à associé unique, pour séparer leur patrimoine personnel des risques d'exploitation.