Mise en demeure de payer le loyer | Loi 67-12, art. 24 à 27

En droit commun, le loyer étant payable à terme fixe, le locataire est déjà en demeure par la seule échéance du terme au sens de l'article 255 du Dahir des obligations et des contrats (DOC). La mise en demeure de la loi n° 67-12 a donc une autre fonction : c'est un acte de procédure qui conditionne l'accès au juge. L'article 24 énumère les mentions qu'elle doit comporter sous peine d'irrecevabilité : noms et prénoms des parties tels qu'ils figurent au bail, adresse du bailleur, adresse du local loué, montant du loyer et des charges réclamés, période concernée et total des impayés. L'article 25 impose ensuite un délai minimal de quinze jours à compter de la notification. Ce délai expiré sans paiement intégral, le bailleur peut demander la validation de l'acte avec commandement de payer, puis agir en résiliation du bail.

Il faut la distinguer de trois documents voisins. Le congé des articles 45 et 46 met fin au bail avec un préavis d'au moins deux mois ; il peut invoquer les retards de paiement, mais ne réclame aucune somme. Le commandement de payer n'est pas rédigé par le bailleur : il est intégré à l'ordonnance du président du tribunal. Quant à la lettre de relance amiable, elle garde une trace sans déclencher aucun mécanisme légal.

Le texte de référence est la loi n° 67-12 relative à l'organisation des rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des locaux à usage d'habitation ou à usage professionnel, promulguée par le dahir n° 1-13-111 du 15 moharrem 1435 (19 novembre 2013). Son chapitre IV organise une procédure dérogatoire verrouillée par l'article 22 : elle ne s'applique que si le rapport locatif est établi par un acte écrit à date certaine (signatures légalisées, acte enregistré, adoulaire ou notarié, conformément à l'article 425 du DOC) ou par un jugement définitif fixant le loyer. D'où l'intérêt de partir d'un contrat de location de logement vide conforme à la loi 67-12 dès l'entrée dans les lieux.

Lorsque ces conditions sont réunies, les articles 26 et 27 permettent au bailleur de saisir le président du tribunal de première instance, qui statue dans les quarante-huit heures sur la base du procès-verbal de notification et rend une ordonnance de validation avec commandement de payer, exécutoire sur minute. Le rejet n'est susceptible d'aucun recours (article 28), mais l'action selon les règles générales reste ouverte, et le locataire en difficulté peut solliciter des délais de paiement (article 29). L'article 56 autorise ensuite la résiliation et l'expulsion sans préavis en cas de défaut de paiement du loyer échu malgré la mise en demeure ; le jugement est assorti de l'exécution provisoire si l'ordonnance de validation est restée inexécutée. Le tribunal compétent est celui du lieu de situation du local (article 71). La loi protège aussi le locataire : l'article 30 sanctionne le bailleur qui poursuit la procédure de mauvaise foi après avoir été payé, par une indemnité de deux à six mois de loyer.

Les formes de notification relèvent désormais du nouveau Code de procédure civile issu de la loi n° 58-25. Les textes officiels sont publiés sur le portail du Secrétariat général du gouvernement, éditeur du Bulletin officiel du Royaume.

Le cas courant est celui du locataire qui accumule deux ou trois échéances de retard. La loi 67-12 ne fixe aucun seuil minimal d'impayés : un seul terme échu et non réglé permet d'agir, le juge restant libre d'apprécier la gravité du manquement. Le paiement partiel est l'autre cas fréquent : l'article 26 vise expressément le non-paiement total ou partiel, et l'acte détaille alors mois par mois le solde dû.

Les charges locatives prévues au bail justifient le même traitement. Vient ensuite le locataire qui suspend son loyer pour protester contre un défaut d'entretien. L'article 21 lui interdit de s'abstenir de payer pour ce motif : il doit saisir le tribunal pour obtenir une réduction. Enfin, lorsqu'un locataire de bonne foi reconnaît sa dette et propose un échéancier, la mise en demeure peut précéder une reconnaissance de dette avec plan de remboursement, sans renoncer à la procédure. Un cas limite mérite d'être signalé : avec un bail verbal ou non légalisé, la mise en demeure reste utile comme preuve, mais la voie rapide des articles 26 et 27 est fermée tant qu'un jugement n'a pas fixé le loyer.

• L'identification des parties reprend les noms exactement tels qu'ils figurent au bail ou au jugement fixant le loyer, avec le numéro de CIN ou de carte de séjour et l'adresse du bailleur exigée par l'article 24. Une divergence d'orthographe suffit parfois à faire rejeter la demande de validation.
• La désignation du local loué indique l'adresse précise, l'étage, le numéro d'appartement et, si le locataire réside ailleurs, son domicile effectif. Cette double adresse limite les notifications infructueuses.
• Le décompte détaillé des impayés ventile le loyer et les charges, période par période, puis arrête un total en chiffres et en lettres. Il n'ajoute aucun intérêt conventionnel, dont la stipulation entre musulmans est nulle selon l'article 870 du DOC ; les éventuels dommages-intérêts se réclament devant le juge.
• Le délai de régularisation est fixé à quinze jours au minimum à compter de la notification, conformément à l'article 25.
• Les modes de paiement reprennent ceux de l'article 25 : remise contre quittance au bailleur ou à son mandataire, virement sur un RIB indiqué dans l'acte, dépôt à la caisse du tribunal.
• La mention des suites légales avertit le locataire qu'à défaut de paiement, le bailleur demandera la validation et pourra agir sur le fondement de l'article 56. Si un garant s'est engagé par un acte de caution solidaire pour la location, une version à lui adresser est prévue.

Casablanca et Rabat concentrent une large part du contentieux locatif du Royaume. Le procès-verbal de notification et une copie du bail à date certaine doivent être joints à la requête. Déposez-la dès l'expiration du délai, tant que le décompte est exact. Un paiement reçu entre-temps et passé sous silence expose le bailleur à l'article 30.

Marrakech, Tanger et Agadir comptent une forte proportion de bailleurs non résidents, souvent des MRE ou des étrangers propriétaires d'un appartement ou d'un riad. Lorsqu'ils agissent par mandataire, l'identité de celui-ci et la référence de sa procuration figurent dans l'acte. La langue des juridictions étant l'arabe, prévoyez une traduction par un traducteur agréé près les juridictions si le juge l'exige pour un acte rédigé en français. Une location saisonnière de moins de trente jours sort par ailleurs du champ de la loi 67-12.

Les locaux professionnels (cabinet médical, étude, bureau de profession libérale) suivent le même régime que l'habitation. Les locaux commerciaux, en revanche, relèvent de la loi n° 49-16 relative aux baux des immeubles ou des locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal, dont l'article 8 organise une mise en demeure propre, liée à un arriéré d'au moins trois mois de loyer. Utiliser le modèle d'habitation pour un fonds de commerce est une erreur de fond. Pour ces baux, appuyez-vous sur un contrat de bail commercial rédigé selon la loi 49-16 et sur une mise en demeure adaptée.

Vous commencez par indiquer la nature du local et la forme du bail, en précisant s'il a été légalisé ou enregistré. Le formulaire vous demande ensuite l'identité du bailleur, ou de la personne morale et de son représentant, puis celle de chaque locataire signataire. Vient l'adresse du bien, complétée au besoin par le domicile réel du locataire. Vous saisissez ensuite le loyer mensuel, les charges, la date de chaque échéance impayée et les versements partiels reçus. Il ne reste qu'à choisir le délai de régularisation, fixé par défaut à quinze jours, et les modes de paiement acceptés.

Le document est généré en Word et en PDF, prêt à être remis à un commissaire judiciaire pour notification. Il complète vos autres documents de gestion locative au Maroc. Conservez une copie signée et le procès-verbal de notification : ce sont les deux pièces que le président du tribunal exigera.

La faute la plus répandue consiste à envoyer un courrier simple, voire un message WhatsApp, et à le croire suffisant. La validation suppose une notification régulière dans les formes du Code de procédure civile, en pratique confiée à un commissaire judiciaire qui en dresse procès-verbal. Deuxième erreur, le décompte approximatif qui mélange loyers, pénalités non prévues au bail et frais de remise en état. Une mise en demeure qui réclame plus que ce qui est dû devient un risque pour le bailleur lui-même. Troisième piège, le délai : fixer huit jours, ou le faire courir de la date d'envoi plutôt que de la notification, rend l'acte irrecevable au regard de l'article 25.

Les autres erreurs tiennent au comportement du bailleur. Couper l'eau ou changer la serrure constitue une voie de fait qui retourne le dossier contre son auteur. Imputer d'office le dépôt de garantie sur les impayés en cours de bail est tout aussi risqué, sauf clause expresse prévue par l'article 20. Beaucoup oublient aussi de mettre en demeure la caution solidaire, alors qu'elle règle souvent la dette la première. Ne laissez pas le dossier dormir après l'ordonnance : son exécution conditionne la suite de la procédure d'expulsion.